Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das selbstnutzende Eigentümer als Teil ihres steuerbaren Einkommens versteuern. Wie hoch er ausfällt, berechnet jeder Kanton nach seiner eigenen Methode auf Basis des Marktwerts der Nutzung. Eine schweizweit einheitliche Formel gibt es nicht. Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung beschlossen, die per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Bis dahin bleibt er steuerpflichtig – wie Sie den Eigenmietwert berechnen, erfahren Sie hier.
Das Wichtigste im Überblick
- Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen für selbst genutztes Wohneigentum und erhöht die Einkommenssteuer.
- Die Berechnung ist kantonal unterschiedlich und leitet sich vom Marktwert der Nutzung ab, nicht aus einer einheitlichen Formel.
- Als Leitplanke gilt eine Untergrenze von 60 Prozent (kantonale Steuern) bzw. 70 Prozent (direkte Bundessteuer) des Marktwerts.
- Abziehbar sind unter anderem Schuldzinsen und Unterhaltskosten, wahlweise effektiv oder pauschal.
- Die Abschaffung tritt per 1. Januar 2029 in Kraft, bis dahin gelten die heutigen Regeln.
Was ist der Eigenmietwert und wofür wird er benötigt?
Wer eine eigene Immobilie bewohnt, erzielt keine Mieteinnahmen, spart aber die Miete, die er sonst zahlen müsste. Diesen Vorteil erfasst das Schweizer Steuersystem als Eigenmietwert und rechnet ihn dem steuerbaren Einkommen zu. Der Eigenmietwert ist damit eine Position der Einkommenssteuer und nicht mit der kantonalen oder kommunalen Liegenschaftssteuer zu verwechseln, die separat auf den Immobilienbesitz erhoben wird.
Der Grundgedanke ist die Gleichbehandlung von Mietern und Eigentümern. Dasselbe Prinzip gilt auch für eine selbst genutzte Zweitwohnung, selbst wenn Sie diese nur zeitweise bewohnen.
Wie hoch ist der Eigenmietwert?
Es gibt keinen schweizweit einheitlichen Prozentsatz. Der Eigenmietwert leitet sich vom Marktwert der Nutzung ab, also von der Miete, die für ein vergleichbares Objekt erzielt würde. Bei den kantonalen Einkommenssteuern darf der Wert nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts im Einzelfall nicht unter 60 Prozent dieses Marktwerts liegen. Für die direkte Bundessteuer wendet die Eidgenössische Steuerverwaltung eine Untergrenze von 70 Prozent des Marktmietwerts an. Diese Werte sind Leitplanken und keine Berechnungsformel.
Je nach Kanton fliessen unterschiedliche Faktoren in die Bewertung ein:
- Marktmietwert vergleichbarer Objekte
- Lage und Umgebung
- Wohn- und Nutzfläche sowie die Anzahl der Zimmer
- Baujahr, Zustand und Ausstattung
- Verkehrswert oder kantonaler Vermögens- und Steuerwert
- Landwert und Grundstück
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert wird kantonal nach unterschiedlichen Methoden berechnet. Eine schweizweit gültige Formel wie «Verkehrswert × 3,5 %» oder «Marktmiete × 70 %» gibt es nicht. Der Wert orientiert sich am Marktwert der Nutzung. Die Eidgenössische Steuerverwaltung nennt dafür drei Ansätze:
| Methode | Grundlage |
|---|---|
| Vergleichsmiete | Miete vergleichbarer Objekte am gleichen Ort |
| Einzelbewertung | Individuelle Schätzung der Liegenschaft |
| Kantonale Liegenschaftsschätzung | Amtliche Bewertung nach kantonalem Modell |
Das folgende Beispiel zeigt nur das Prinzip. Massgebend bleibt immer die kantonale Methode. Angenommen, eine vergleichbare Immobilie liesse sich für CHF 3'000.– pro Monat vermieten, ergibt das eine Jahresmarktmiete von CHF 36'000.–. Setzt die kantonale Methode für dieses Objekt beispielsweise 70 Prozent an, beträgt der Eigenmietwert CHF 25'200.–.
Wichtig ist die Einordnung dieses Betrags. Die CHF 25'200.– sind nicht die Steuer, sondern der Betrag, der Ihr steuerbares Einkommen erhöht. Davon ziehen Sie zulässige Kosten ab, und die tatsächliche Steuer hängt anschliessend von Ihrem gesamten steuerbaren Einkommen sowie vom Kanton und der Gemeinde ab. Eine erste Orientierung zum aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie liefert Ihnen die kostenlose Online-Bewertung von RealAdvisor.
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Welche Abzüge sind bis Ende 2028 möglich?
Bis zur Abschaffung können Sie bestimmte Kosten rund um Ihre selbst genutzte Immobilie vom Einkommen abziehen. Welche Kosten in welchem Umfang abzugsfähig sind, hängt von der Steuerart, dem Kanton und der Steuerperiode ab. Bewahren Sie Rechnungen und Belege auf und reichen Sie diese auf Verlangen des Steueramts ein.
Für die Unterhaltskosten haben Sie in jedem Steuerjahr die Wahl zwischen dem Pauschal- und dem effektiven Abzug:
- Pauschalabzug: bei der direkten Bundessteuer 10 Prozent des Eigenmietwerts für Gebäude bis 10 Jahre und 20 Prozent ab 10 Jahren, ohne Belege. Die Kantone können abweichende Sätze vorsehen.
- Effektiver Abzug: die tatsächlichen Kosten für werterhaltende Reparaturen, Malerarbeiten oder den Heizungsersatz, mit Belegen.
Weiter abziehbar sind:
- Schuldzinsen im Rahmen der gesetzlichen Grenzen
- je nach geltenden Regeln bestimmte Energie- und Umweltschutzmassnahmen
- Prämien für die Gebäude- und Haftpflichtversicherung
- ein Unternutzungsabzug bei dauerhaft nicht mehr genutzten Räumen
Wertvermehrende Investitionen wie ein nachträglicher Poolbau sind einkommenssteuerlich nicht abziehbar. Sie mindern aber bei einem späteren Verkauf die Grundstückgewinnsteuer.
Wo finde ich den Eigenmietwert?
Der genaue Fundort hängt vom Kanton ab. So finden Sie den Wert am schnellsten:
- Öffnen Sie Ihre letzte Steuerveranlagung oder Ihre Steuerunterlagen.
- Suchen Sie nach den Angaben zur Liegenschaft, zum Mietwert oder zum Eigenmietwert.
- Prüfen Sie das Liegenschafts- oder Immobilienformular Ihrer Steuererklärung.
- Finden Sie keinen Wert, hilft Ihnen das zuständige Gemeinde- oder kantonale Steueramt weiter.
Halten Sie den festgelegten Eigenmietwert für zu hoch, richtet sich das Vorgehen nach den kantonalen Regeln. Je nach Kanton ist ein Einwand gegen die Bewertung oder eine Einsprache gegen die Veranlagung vorgesehen.
Eigenmietwert berechnen bei Vermietung, Teilvermietung und Ferienwohnung
Vermieten Sie Ihre Immobilie vollständig, versteuern Sie die tatsächlichen Miet- oder Pachterträge und nicht den Eigenmietwert. Nutzen Sie das Objekt teilweise selbst und vermieten den Rest, werden der selbst genutzte und der vermietete Teil steuerlich entsprechend aufgeteilt.
Bei einer Ferien- oder Zweitwohnung gilt eine wichtige Ausnahme: Steht die Wohnung Ihnen dauerhaft zur Verfügung, fällt der volle jährliche Eigenmietwert an – unabhängig davon, wie oft Sie sie tatsächlich nutzen.
Beim Wohnrecht und bei der Nutzniessung bewohnt der Berechtigte eine Immobilie, ohne Eigentümer zu sein. In diesem Fall trägt nicht der Eigentümer, sondern der berechtigte Nutzer den Eigenmietwert und versteuert ihn als Einkommen.
Wie Sie den Eigenmietwert legal senken
Den Eigenmietwert selbst können Sie nicht frei festlegen. Auf legalem Weg lässt sich die Steuerbelastung aber reduzieren, indem Sie die zulässigen Abzüge nutzen. Dazu zählen Schuldzinsen, ein werterhaltender Unterhalt sowie zulässige Energie- und Umweltschutzmassnahmen.
Prüfen Sie zudem einen Unternutzungsabzug: Stehen einzelne Räume dauerhaft leer, etwa nach dem Auszug Ihrer Kinder, können Sie den Eigenmietwert auf Gesuch reduzieren. Eine bloss gelegentliche Nichtnutzung oder ein Gäste- und Hobbyraum genügen dafür nicht. Halten Sie den amtlich festgelegten Wert für zu hoch, nutzen Sie das im Kanton vorgesehene Rechtsmittel.
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Abschaffung des Eigenmietwerts ab 2029
Die jahrzehntelange Debatte ist entschieden: Am 28. September 2025 haben 57,7 Prozent der Stimmberechtigten dem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung zugestimmt. Der Bundesrat hat am 1. April 2026 das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt.
Ab 2029 entfällt die Besteuerung des Eigenmietwerts für selbst genutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig werden die bisherigen Abzüge eingeschränkt. Der allgemeine Abzug für den Unterhalt selbst genutzter Immobilien entfällt. Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften bleibt er erhalten. Für Schuldzinsen gelten neue, engere Regeln, und für Personen, die erstmals selbst genutztes Wohneigentum erwerben, ist ein zeitlich und betragsmässig begrenzter Ersterwerberabzug vorgesehen. Für Energie- und Umweltschutzmassnahmen können die Kantone weiterhin befristete Abzüge vorsehen.
Bis Ende 2028 gelten die heutigen Regeln unverändert. Der Eigenmietwert bleibt steuerpflichtig, und die bestehenden Abzüge sind weiter anwendbar.
Eigenmietwert nach Kanton berechnen
Die Berechnung ist kantonal geregelt. Massgebend sind die Bewertungsmethode und die Vorgaben des Kantons und teils der Gemeinde, in der die Immobilie liegt. Je nach Kanton beruht die Bewertung auf einer Vergleichsmiete, einer kantonalen Liegenschaftsschätzung oder einer Einzelbewertung. Die Details finden Sie in unseren kantonalen Beiträgen:
- Eigenmietwert im Kanton Zürich
- Eigenmietwert im Kanton Bern
- Eigenmietwert im Kanton Basel-Stadt
- Eigenmietwert im Kanton Aargau
- Eigenmietwert im Kanton Luzern
- Eigenmietwert im Kanton Graubünden
- Eigenmietwert im Kanton Tessin
- Eigenmietwert im Kanton St. Gallen
- Eigenmietwert im Kanton Thurgau
- Eigenmietwert im Kanton Solothurn
Fazit
Der Eigenmietwert lässt sich in der Schweiz nicht mit einer einheitlichen Formel berechnen. Massgebend sind der Kanton, die Gemeinde, die Art der Immobilie und die dort geltende Bewertungsmethode, die sich am Marktwert der Nutzung orientiert. Bis Ende 2028 versteuern selbstnutzende Eigentümer den Eigenmietwert als Einkommen und ziehen im Gegenzug Schuldzinsen und Unterhaltskosten ab.
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt die Eigenmietwertbesteuerung, gleichzeitig werden die Abzüge eingeschränkt. Wer bis dahin den Eigenmietwert korrekt berechnen kann und die kantonale Methode kennt, deklariert seine Immobilie sauber und nutzt die zulässigen Abzüge im richtigen Rahmen.
Quellen
- Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV – Steuerinformation ‹Besteuerung der Eigenmietwerte›: estv.admin.ch
- Eidgenössische Steuerverwaltung ESTV – Systemwechsel Wohneigentumsbesteuerung: estv.admin.ch
- Bundesgericht: BGE 123 II 9, BGE 124 I 145 und 124 I 193
- Eidgenössisches Finanzdepartement EFD: efd.admin.ch
Häufige Fragen
Wie wird der Eigenmietwert berechnet?
Der Eigenmietwert wird kantonal unterschiedlich berechnet. Grundlage ist der Marktwert der Nutzung, also vereinfacht die Miete für ein vergleichbares Objekt. Je nach Kanton werden Marktmiete, Lage, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung sowie Verkehrs- oder Steuerwert berücksichtigt.
Wie hoch ist der Eigenmietwert?
Es gibt keinen einheitlichen Prozentsatz. Bei den kantonalen Steuern darf der Wert im Einzelfall nicht unter 60 Prozent des Marktwerts liegen, für die direkte Bundessteuer gilt eine Untergrenze von 70 Prozent.
Gibt es einen Eigenmietwert-Rechner?
Einen schweizweit gültigen Rechner mit einer einzigen Formel gibt es nicht, da die Berechnung kantonal erfolgt. Verlässlich ist nur eine Berechnung nach der Methode Ihres Kantons, für die Sie mindestens den Kanton, die Gemeinde und den Immobilientyp kennen müssen.
Muss ich den Eigenmietwert für eine Ferienwohnung bezahlen?
Ja, sofern die Ferienwohnung Ihnen dauerhaft zur Verfügung steht. Die Anzahl der tatsächlichen Nutzungstage ist irrelevant, da in der Regel der volle jährliche Wert angesetzt wird.
Wie kann ich den Eigenmietwert legal senken?
Sie können ihn nicht frei festlegen, aber die Steuerbelastung über zulässige Abzüge, einen möglichen Unternutzungsabzug und das Rechtsmittel gegen einen zu hoch festgelegten Wert reduzieren.
Was passiert mit dem Eigenmietwert ab 2029?
Ab dem 1. Januar 2029 entfällt die Eigenmietwertbesteuerung für selbst genutzte Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig werden die bisherigen Abzüge für selbst genutzte Immobilien eingeschränkt.
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