Kaufnebenkosten sind die einmaligen Kosten, die beim Immobilienkauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen – für das Notariat, das Grundbuch, in vielen Kantonen die Handänderungssteuer und bei einer Hypothek den Schuldbrief. Wie hoch die Kaufnebenkosten in der Schweiz ausfallen, hängt vor allem vom Kanton ab und liegt meist zwischen rund 1 und 5 Prozent des Kaufpreises. In den reinen Gebührenkantonen bleiben sie deutlich tiefer, während sie in Kantonen mit einer Handänderungssteuer das obere Ende erreichen. Diese Beträge müssen Sie aus Ihrem Eigenkapital aufbringen, denn die Bank finanziert sie nicht über die Hypothek mit.
Das Wichtigste im Überblick
- 1–5 % des Kaufpreises: grobe Bandbreite, stark vom Kanton abhängig, keine verbindliche Pauschale.
- Handänderungssteuer: grösster Einzelposten, wo sie erhoben wird (rund 1,0–3,3 %), aber nicht in jedem Kanton.
- Reine Gebührenkantone (ZH, UR, GL, ZG, SH): keine Handänderungssteuer, nur Grundbuch- und Beurkundungsgebühren.
- Sonderfälle: Aargau erhebt eine Grundbuchabgabe mit Steuercharakter (0,4 %), Schwyz gar keine Abgabe, Tessin eine Handänderungsgebühr statt einer Steuer.
- Notariat und Grundbuch: kantonal geregelt, zusammen meist unter 1 % des Kaufpreises.
- Schuldbrief: fällt nur bei einer Hypothek an, ein bestehender Schuldbrief lässt sich oft weiterverwenden.
- Aus Eigenkapital zu zahlen: zusätzlich zu den 20 % Eigenmitteln, nicht über die Hypothek finanzierbar.
Was sind Kaufnebenkosten?
Kaufnebenkosten sind sämtliche einmaligen Gebühren und Steuern, die beim Eigentumswechsel einer Immobilie zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfallen. Dazu gehören die Kosten für die öffentliche Beurkundung beim Notar, die Eintragung ins Grundbuch, in vielen Kantonen die Handänderungssteuer sowie die Errichtung eines Schuldbriefs, wenn Sie den Kauf mit einer Hypothek finanzieren.
Wichtig ist, dass Sie die Kaufnebenkosten von den laufenden Kosten abgrenzen. Die einmaligen Nebenkosten beim Hauskauf in der Schweiz sind nicht dasselbe wie die laufenden Nebenkosten, die Sie später als Eigentümer Monat für Monat tragen, etwa für die Heizung, das Wasser und den Unterhalt. Wer online nach laufenden Nebenkosten sucht, findet oft beide Themen vermischt. In diesem Ratgeber geht es ausschliesslich um die einmaligen Kosten rund um den Kaufvorgang. Wie der gesamte Kauf abläuft, lesen Sie im Beitrag zum Ablauf beim Hauskauf.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten in der Schweiz?
Als grobe Orientierung gelten für die Kaufnebenkosten in der Schweiz rund 1 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Eine verbindliche Pauschale gibt es jedoch nicht, denn die Höhe hängt vom Kanton, der Gebührenordnung, einer allfälligen Handänderungssteuer und der Finanzierung ab. Der grösste Unterschied entsteht zwischen Kantonen mit und ohne Handänderungssteuer. Ob Sie am unteren oder oberen Rand landen, hängt zudem davon ab, ob Sie eine Hypothek und damit einen Schuldbrief benötigen.
In den reinen Gebührenkantonen fallen nur Notariats- und Grundbuchgebühren an, weshalb die Kaufnebenkosten dort tiefer ausfallen. In Kantonen mit einer Handänderungssteuer kommt ein Prozentsatz des Kaufpreises hinzu, der die Gesamtkosten anhebt. Folgende Übersicht ordnet die Kantone nach ihrer Abgabenart ein:
| Kanton-Typ | Abgabe beim Eigentumswechsel | Grössenordnung |
|---|---|---|
| Reine Gebührenkantone (ZH, UR, GL, ZG, SH) | keine Handänderungssteuer, nur Grundbuch-/Beurkundungsgebühren | meist unter 1 % |
| Aargau | keine klassische Steuer, aber Grundbuchabgabe mit Steuercharakter | ca. 0,4 % plus Gebühren |
| Schwyz | weder Steuer noch entsprechende Abgabe | am tiefsten |
| Tessin | Handänderungsgebühr statt Steuer | plus Grundbuch-/Beurkundungsgebühren |
| Übrige Kantone (z. B. BE, LU, SG, BS, GE, VD) | Handänderungssteuer | ca. 2–5 % total |
Die Werte sind Orientierungsgrössen. Die genauen Ansätze für das Notariat und das Grundbuch unterscheiden sich von Kanton zu Kanton und teils von Notariat zu Notariat.
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Preise prüfenDie einzelnen Kaufnebenkosten im Überblick
Die Kaufnebenkosten setzen sich aus mehreren Posten zusammen, die je nach Kanton und Finanzierung unterschiedlich stark ins Gewicht fallen. Folgende Abschnitte erklären jeden Posten und zeigen, wo Spielraum besteht.
Notariats- und Beurkundungskosten
Ein Immobilienkauf wird in der Schweiz erst mit der öffentlichen Beurkundung durch einen Notar rechtsgültig (Art. 216 OR). Dafür fallen Notariatskosten und Beurkundungsgebühren an, die kantonal geregelt sind. Ein reines Amtsnotariat mit staatlichen Urkundspersonen kennen nur Zürich und Schaffhausen, während Kantone wie Bern, Basel-Stadt, Genf oder Waadt ein freies Berufsnotariat haben und die übrigen Kantone Mischformen. Wo die Notare selbstständig sind, lohnt es sich, eine Offerte einzuholen. Die reinen Notariatskosten liegen meist unter einem Prozent des Kaufpreises und werden häufig zwischen Käufern und Verkäufern geteilt.
Grundbuchgebühren
Für die Eintragung des Eigentumswechsels ins Grundbuch fällt je nach Kanton eine Gebühr an. Bei einem gewöhnlichen Kauf entsteht das Eigentum mit dem Grundbucheintrag (Art. 656 ZGB), wobei die Wirkung auf den Zeitpunkt des Tagebucheintrags zurückbezogen wird (Art. 972 ZGB). Die Höhe bemisst sich je nach Kanton nach dem Zeitaufwand oder nach einem Prozentsatz des Kaufpreises und liegt in der Regel unter einem Prozent. Auch die Grundbuchgebühren teilen sich Käufer und Verkäufer oft hälftig, sofern der Kaufvertrag nichts anderes vorsieht.
Handänderungssteuer
Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer auf den Eigentumswechsel. Dort, wo sie erhoben wird, ist sie der grösste Posten der Kaufnebenkosten. Sie liegt je nach Kanton bei rund 1,0 bis 3,3 Prozent des Kaufpreises. Wer sie schuldet, ist nicht schweizweit einheitlich: In den meisten Kantonen zahlt der Käufer, in Basel-Landschaft und Obwalden wird sie hälftig geteilt.
Keine klassische Handänderungssteuer erheben Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen. Dort verbleiben nur Grundbuch- und Beurkundungsgebühren. Der Aargau nimmt eine Zwischenstellung ein und erhebt statt der Steuer eine Grundbuchabgabe von 0,4 Prozent, die rechtlich den Charakter einer Steuer hat. Schwyz verzichtet als einziger Kanton ganz auf eine solche Abgabe, und das Tessin kennt eine Handänderungsgebühr anstelle einer Steuer.
Häufiger Fehler: Kaufnebenkosten pauschal mit 2 bis 5 Prozent ansetzen
Wer in Zürich, Uri, Glarus, Zug oder Schaffhausen kauft, zahlt keine Handänderungssteuer – laut der Übersicht der ESTV bleiben dort nur Grundbuch- und Beurkundungsgebühren von rund 0,2 bis 0,7 Prozent. Im Aargau fällt zwar ebenfalls keine klassische Handänderungssteuer an, dafür aber eine Grundbuchabgabe von 0,4 Prozent mit Steuercharakter. Rechnen Sie deshalb mit dem Ansatz Ihres Kantons, sonst planen Sie mehrere Tausend Franken zu viel oder zu wenig ein.
Schuldbriefkosten
Finanzieren Sie den Kauf über eine Hypothek, verlangt die Bank ein Sicherungspfand, in der Regel einen Schuldbrief. Diese Kosten fallen deshalb nur bei einer Fremdfinanzierung an. Für einen neuen Schuldbrief entstehen erneut Notariats- und Grundbuchgebühren, deren Höhe sich an der Höhe des Pfandbetrags orientiert. Mit zwei Hebeln senken Sie diesen Posten:
- Bestehenden Schuldbrief übernehmen: Prüfen Sie rechtzeitig, ob auf der Liegenschaft bereits ein Schuldbrief in ausreichender Höhe lastet. Kann Ihre Bank ihn übernehmen, sparen Sie die Kosten für eine Neuerrichtung.
- Registerschuldbrief wählen: Der papierlose Registerschuldbrief ist heute der Standard und vermeidet die Kosten für den Druck und die Verwahrung eines physischen Papierschuldbriefs.
Zusätzliche Kosten bei einem Vorbezug aus der Vorsorge
Beziehen Sie für das Eigenkapital Geld aus der Pensionskasse oder der Säule 3a vor, wird darauf eine Kapitalauszahlungssteuer fällig – zu einem reduzierten Satz, getrennt vom übrigen Einkommen. Dazu kommt in einigen Kantonen eine Anmerkung im Grundbuch, die sogenannte Veräusserungsbeschränkung, die eigene Gebühren auslösen kann. Diese Beträge sind keine allgemeinen Kaufnebenkosten, sondern Folgekosten der Finanzierung. Rechnen Sie sie dennoch ein, wenn Sie Vorsorgegelder einsetzen.
Maklerkosten
Eine Maklerprovision zählt für Käufer nur dann zu den Kaufnebenkosten, wenn Sie selbst einen Makler mit der Suche beauftragen. Beim gewöhnlichen Kauf trägt die Provision der Verkäufer, weil er den Makler mit dem Verkauf beauftragt hat. Massgebend ist, wer den Maklervertrag abgeschlossen hat und welche Vergütung darin vereinbart wurde.
Wer zahlt die Kaufnebenkosten?
Wer welche Kaufnebenkosten übernimmt, ist in der Schweiz nicht für alle Posten einheitlich geregelt. Neben den kantonalen Vorschriften ist deshalb auch die Vereinbarung im Kaufvertrag ausschlaggebend. In der Praxis hat sich die folgende Aufteilung eingebürgert.
| Kostenpunkt | Übliche Aufteilung | Bemerkung |
|---|---|---|
| Notariat | oft je zur Hälfte | kantonal und vertraglich anpassbar |
| Grundbuch | oft je zur Hälfte | kantonal und vertraglich anpassbar |
| Handänderungssteuer | je nach Kanton, meist Käufer | in BL und OW hälftig geteilt |
| Schuldbrief | Käufer | sichert seine Finanzierung |
| Makler | die beauftragende Partei | beim Verkauf meist der Verkäufer |
| Grundstückgewinnsteuer | Verkäufer | nicht mit den Käuferkosten verwechseln |
Weil die Verteilung teils frei vereinbar ist, sollten Sie sie vor dem Notartermin klären und im Kaufvertrag festhalten. So vermeiden Sie Streit über einzelne Rechnungen nach dem Kauf.
Beachten Sie zudem ein Haftungsrisiko: Öffentliche Abgaben wie die Grundstückgewinnsteuer des Verkäufers können über ein gesetzliches Grundpfandrecht am Grundstück gesichert sein (Art. 836 ZGB, kantonal geregelt). Zahlt der Verkäufer nicht, kann im schlimmsten Fall Ihr neu erworbenes Objekt dafür haften. Lassen Sie die Steuer des Verkäufers deshalb über das Notariat sicherstellen.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie zusätzlich?
Die Kaufnebenkosten kommen zu den Eigenmitteln für den Kaufpreis hinzu und müssen aus verfügbaren Mitteln bezahlt werden. Für den Kaufpreis verlangt die Bank in der Regel mindestens 20 Prozent Eigenmittel, wovon mindestens die Hälfte als harte Eigenmittel nicht aus der Pensionskasse stammen darf. Die Kaufnebenkosten sind darin nicht enthalten. Halten Sie also den folgenden Betrag liquide bereit:
- mindestens 20 Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel,
- zuzüglich der Kaufnebenkosten je nach Kanton,
- zuzüglich einer Reserve für den Umzug und die ersten Anschaffungen.
Beachten Sie dabei, dass die Bank ihre Belehnung auf den von ihr anerkannten Wert stützt, nicht zwingend auf den Kaufpreis. Liegt dieser Wert unter dem Kaufpreis, müssen Sie die Differenz zusätzlich aus Eigenmitteln decken.
Wann werden die Kaufnebenkosten fällig?
Die Kaufnebenkosten werden rund um den Notartermin fällig, nicht monatlich. Nach der Beurkundung stellen Ihnen der Notar und das Grundbuchamt ihre Gebühren in Rechnung. Die Fälligkeit und der Zahlungsablauf der Handänderungssteuer unterscheiden sich kantonal. Meist ist sie im Zusammenhang mit der Grundbuchanmeldung zu zahlen. Klären Sie den Zahlungsplan vor dem Notartermin mit dem Notariat und Ihrer Bank und halten Sie die Beträge rechtzeitig liquide bereit.
Kaufnebenkosten und Steuern
Die Kaufnebenkosten beim Erwerb können Sie nicht als laufenden Abzug in der Steuererklärung geltend machen. Sie sind jedoch nicht steuerlich verloren, denn je nach kantonalem Recht zählen die Notariats-, Grundbuch- und Handänderungskosten zu den Anlagekosten der Immobilie. Diese Anlagekosten mindern beim späteren Wiederverkauf den steuerbaren Gewinn und damit die Grundstückgewinnsteuer (Art. 12 StHG). Ob und in welchem Umfang ein einzelner Posten anerkannt wird, richtet sich nach dem Recht Ihres Kantons. Bewahren Sie deshalb alle Belege dauerhaft auf.
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Rechenbeispiel für einen Kaufpreis von CHF 1'000'000.–
Wie stark der Kanton den Ausschlag gibt, zeigt ein Vergleich bei gleichem Kaufpreis. Das Beispiel stellt Zürich als reinen Gebührenkanton dem Kanton Bern mit einer Handänderungssteuer von 1,8 Prozent gegenüber. Die Werte für das Notariat und das Grundbuch sind Orientierungsgrössen und kantonal unterschiedlich.
| Posten | Zürich | Bern (1,8 %) |
|---|---|---|
| Handänderungssteuer | CHF 0.– | CHF 18'000.– |
| Notariat und Grundbuch | rund CHF 2'000.– | rund CHF 5'000.– |
| Schuldbrief (bei neuer Hypothek) | je nach Pfandsumme | je nach Pfandsumme |
| Total ohne Schuldbrief | rund CHF 2'000.– | rund CHF 23'000.– |
In Bern kommt eine Erleichterung für Selbstnutzer hinzu: Wer die Immobilie als Hauptwohnsitz erwirbt, kann unter Bedingungen die Handänderungssteuer auf den ersten CHF 800'000.– stunden und später erlassen lassen, womit sich die Steuer im Beispiel auf rund CHF 3'600.– reduziert. Der Unterschied von mehreren Tausend Franken zeigt, warum eine pauschale Prozentregel in die Irre führt. Holen Sie die Ansätze für Ihren Kanton daher ein, bevor Sie Ihr Budget festlegen.
Fazit
Die Kaufnebenkosten in der Schweiz umfassen die Kosten für das Notariat, das Grundbuch, in vielen Kantonen die Handänderungssteuer sowie bei einer Hypothek den Schuldbrief. Wie hoch sie ausfallen, entscheidet vor allem der Kanton: In den reinen Gebührenkantonen bleiben sie unter einem Prozent, in Kantonen mit Handänderungssteuer erreichen sie 2 bis 5 Prozent des Kaufpreises. Planen Sie diese Beträge von Anfang an als Eigenkapital zusätzlich zu den 20 Prozent Eigenmitteln ein, denn die Bank finanziert sie nicht mit. Kennen Sie die kantonalen Ansätze und bewahren Sie alle Belege auf, um die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in der Schweiz realistisch zu kalkulieren und später bei der Grundstückgewinnsteuer zu profitieren.
Quellen
- Eidgenössische Steuerverwaltung – Dossier Steuerinformationen, Handänderungssteuer der Kantone (Stand 25.11.2022): estv.admin.ch
- Kanton Bern, Grundbuchamt – Handänderungssteuer 1,8 % und Erleichterung für Selbstnutzer (abgerufen am 15.09.2026): gba.dij.be.ch
- Kanton Aargau – Grundbuchabgaben nach GBAG als Gemengsteuer (Stand 19.01.2026): ag.ch
- Fedlex – Obligationenrecht, Art. 216 (öffentliche Beurkundung des Grundstückkaufs) (Stand 1. Januar 2026): fedlex.admin.ch
- Fedlex – Zivilgesetzbuch, Art. 656, 836 und 972 (Eigentumserwerb, gesetzliches Grundpfandrecht, Grundbuch) (Stand 1. Januar 2026): fedlex.admin.ch
- Fedlex – Steuerharmonisierungsgesetz, Art. 12 (Grundstückgewinnsteuer) (Stand 1. Januar 2026): fedlex.admin.ch
Häufige Fragen
Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?
Häufig teilen sich Käufer und Verkäufer die Notariats- und Grundbuchkosten je zur Hälfte. Verbindlich ist aber die kantonale Regelung beziehungsweise die Vereinbarung im Kaufvertrag. Klären Sie die Aufteilung deshalb vor der Beurkundung.
In welchen Kantonen gibt es keine klassische Handänderungssteuer?
Zürich, Uri, Glarus, Zug und Schaffhausen erheben nur Grundbuch- und Beurkundungsgebühren. Der Aargau kennt statt der Steuer eine Grundbuchabgabe von 0,4 Prozent, Schwyz verzichtet ganz auf eine Abgabe, und das Tessin erhebt eine Handänderungsgebühr.
Kann ich die Kaufnebenkosten über die Hypothek finanzieren?
Nein. Banken finanzieren die Kaufnebenkosten in der Regel nicht mit. Sie müssen sie als liquides Eigenkapital zusätzlich zu den geforderten Eigenmitteln bereithalten.
Fallen bei einer Eigentumswohnung dieselben Kaufnebenkosten an wie bei einem Haus?
Die wichtigsten Posten sind dieselben: das Notariat, das Grundbuch, eine allfällige Handänderungssteuer und bei einer Hypothek der Schuldbrief. Bei Stockwerkeigentum sollten Sie zusätzlich den Erneuerungsfonds und die geplanten Sanierungen prüfen. Diese gehören jedoch nicht zu den eigentlichen Kaufnebenkosten.
Gibt es Kaufnebenkosten auch ohne Hypothek?
Ja, aber weniger. Das Notariat, das Grundbuch und eine allfällige Handänderungssteuer fallen unabhängig von der Finanzierung an. Nur die Schuldbriefkosten entfallen, wenn Sie ohne Hypothek kaufen.
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