Qu'est-ce qu'une vente à terme?

Vente à terme en Suisse: définition

Une vente à terme immobilière permet à un acheteur d’acquérir un bien en ne versant qu’un acompte. Le capital restant dû est payé par mensualité au vendeur du bien selon un échéancier prédéfini.

Les différentes formes d’une vente à terme

Une vente à terme peut prendre plusieurs formes :

• La vente à terme libre permet à l’acheteur de jouir de son bien dès la signature de l’acte chez le notaire. Ainsi, les charges dues à l’occupation et à la propriété du bien sont payées par l’acquéreur comme lors d’une vente classique.
• La vente à terme à jouissance différée ou vente à terme occupée. Dans ce cas, le bien est occupé pour une durée prédéterminée. Ainsi, les charges relatives à la propriété sont dues par l’acheteur, mais les charges relatives à l’occupation sont payées par le vendeur (eau, gaz, électricité, taxe d’habitation…).

Conclure un contrat de vente à terme

La vente à terme en Suisse doit être conclue par acte authentique devant notaire. Après avoir réalisé une estimation précise du prix du bien, le vendeur et l’acheteur s’accordent sur les termes du contrat de vente à terme:

• Le montant du bouquet ou de l’acompte qui sera versé lors de la signature du contrat de vente à terme
• Le type de vente à terme (libre ou à jouissance différée)
• La durée des mensualités
• Le montant restant dû est divisé par la durée de paiement des mensualités. En général, le paiement du reliquat se fait sur une période de 10 à 20 ans.
• Le taux d’intérêt qui s’appliquera sur le capital restant dû (jusqu’à 5%)
• Le contrat de vente à terme précise également l’indice auquel seront indexées les mensualités. Ainsi, en cas d’augmentation de la valeur du bien sur le marché, le vendeur n’est pas lésé.
• Les clauses résolutoires 

Viager ou vente à terme?

Bien que, comme pour une vente en viager, la vente à terme implique de revoir une rente sur une période limitée, il existe plusieurs différences. Tout d’abord, dans le cadre d’une vente à terme, l’acquéreur connaît les termes et la durée exacte de son engagement, contrairement à la vente en viager. Pour cette dernière, les mensualités sont versées jusqu’au décès du vendeur. Ainsi, lors d’une vente en viager, le prix total de la rente est calculé sur l’espérance de vie du vendeur, là où dans la vente à terme, le total des échéances du bien est calculé sur la valeur de ce dernier. Enfin, les mensualités sont imposables dans le cadre d’une vente en viager. À l’inverse, la vente à terme permet au vendeur de recevoir des mensualités non imposables.

Vefa ou vente à terme?

La VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) et la vente à terme représentent deux modes d'acquisition distincts pour les biens immobiliers neufs ou en construction. La VEFA permet à l'acheteur de devenir propriétaire d'un bien immobilier avant même sa construction complète. L'acheteur signe un contrat avec le promoteur et effectue des paiements échelonnés en fonction de l'avancement des travaux, jusqu'à la livraison du bien. Ce mode de vente est sécurisé par une garantie d'achèvement qui assure la finalisation du projet.

La vente à terme, quant à elle, diffère principalement par le calendrier de paiement et la prise de possession du bien. L'acheteur s'engage à acheter un bien immobilier qui peut être déjà construit ou en cours de construction, mais les paiements sont différés à une date future, souvent à la livraison du bien. L'acheteur ne devient propriétaire et ne prend possession du logement qu'après avoir effectué le paiement total, à la différence de la VEFA où la propriété est transférée progressivement avec le paiement des échéances.

Quels sont les avantages et inconvénients de la vente immobilière à terme en Suisse?

Avantages et inconvénients pour l’acquéreur

Les avantages d’une vente à terme pour l’acheteur sont les suivants :

• Elle permet à un acquéreur n’ayant pas une capacité d’emprunt importante de réaliser un investissement immobilier. Ainsi, il n’a plus besoin d’avoir recours à un prêt immobilier bancaire.
• Elle dispense l’acquéreur du paiement d’une assurance de prêt
• Dans le cas d’une vente à terme libre, il peut disposer du bien et occuper les lieux avant de régler la totalité du montant du bien.
• Il est possible de négocier le montant de l’acompte et les versements du montant restant se font sur 10 à 20 ans.
• Ce principe d’acquisition lui permet également de connaître exactement le montant et la durée des mensualités (contrairement à la vente en viager).

En revanche, la vente à terme apporte des inconvénients non négligeables pour l’acheteur:

• Dans le cas d’une vente à terme occupée, l’acheteur ne pourra pas disposer du bien. Pour autant, il en supportera les charges fiscales comme la taxe foncière.
• Les actes précisent des clauses résolutoires. Ainsi, si l’acheteur n’est plus en mesure de payer ses mensualités, la propriété du bien redevient celle du vendeur et toutes les mensualités précédentes sont perdues
• À l’inverse du viager, le décès du vendeur ne dispense pas l’acheteur du paiement des mensualités. Ce sont les héritiers qui en bénéficient conformément aux délais inscrits dans le contrat de vente à terme.
• Le vendeur peut demander le paiement d’intérêts sur le montant des mensualités à venir.

Avantages et inconvénient d’une vente à terme pour le vendeur

Les avantages d’une vente à terme pour le vendeur sont les suivants:

• Les mensualités versées par l’acheteur sont non imposables dans le cadre de la vente d’une résidence principale ou secondaire.
• Il peut continuer à occuper le logement si c’est une vente à terme à jouissance différée ou vente à terme occupée.
• En cas de décès, les héritiers continuent de percevoir les loyers contrairement à la vente en viager.
• Les mensualités peuvent être indexées à la valeur du bien. Ainsi, les échéances sont revues annuellement en fonction des évolutions d’un indice spécifié dans le contrat de vente à terme initial.
• Le vendeur bénéficie d’une clause résolutoire : si un incident de paiement survient, le vendeur récupère le bien et garde les mensualités versées jusqu’à l’incident.

La vente à terme présente également des risques pour le vendeur :

• Dans le cas d’une vente à terme libre, le vendeur doit quitter les lieux avant le versement total du prix du bien. 
• Le paiement échelonné sur une période de 10 à 20 ans ne permet pas de bénéficier du produit de sa vente immédiatement. 
• L’acheteur peut être en défaut de paiement. Ainsi, même si le bien redevient la propriété du vendeur, si ce dernier a besoin de liquidité immédiate, il se doit de trouver un nouvel acheteur.