Trouvez les meilleures agences près de chez vous
Comparez les agences selon leurs ventes réelles, leurs annonces et les avis clients.
Découvrir les meilleures agences
La sous-location est un droit du locataire en Suisse, mais un droit encadré. Que vous partiez quelques mois à l'étranger ou que vous souhaitiez louer une chambre, vous devez respecter des règles précises, à commencer par l'accord du propriétaire. Voici ce que dit la loi, ce que votre bailleur peut refuser, et combien vous pouvez demander.
La sous-location est la conclusion d'un bail entre le locataire principal et un sous-locataire: le locataire cède l'usage de tout ou partie de son logement à un tiers, contre paiement d'un loyer. Le locataire principal devient alors lui-même « bailleur » vis-à-vis de son sous-locataire, tout en restant locataire vis-à-vis du propriétaire.
En Suisse, c'est un droit reconnu par la loi. Selon l'article 262 du Code des obligations, le locataire peut sous-louer son logement avec le consentement du bailleur. Mieux: une clause du bail qui interdirait purement et simplement toute sous-location est nulle.
Bon à savoir: la sous-location est un droit, pas une faveur. Le bailleur ne peut pas la refuser par principe. Mais c'est un droit conditionné: vous devez l'informer et obtenir son accord avant de sous-louer.
C'est la question centrale, et la réponse est encadrée par la loi. Le bailleur ne peut refuser son consentement que dans trois cas, énumérés limitativement par l'article 262 al. 2 CO.
| Motif de refus | En quoi consiste-t-il ? |
|---|---|
| Conditions non communiquées | Le locataire refuse d'indiquer les modalités (identité du sous-locataire, loyer, durée) |
| Conditions abusives | Le sous-loyer est nettement supérieur au loyer principal, sans justification |
| Inconvénients majeurs | Surpopulation, nuisances, usage commercial, sous-location plus longue que le bail principal |
En dehors de ces trois motifs, tout refus (« je ne veux pas », « par principe ») est juridiquement infondé. Si le bailleur refuse sans motif valable, vous pouvez saisir l'autorité de conciliation en matière de bail pour faire valider la sous-location.
Bon à savoir: le silence du bailleur après votre demande peut valoir accord tacite. Mais pour éviter tout litige, demandez toujours un accord écrit et explicite, en lui soumettant idéalement un projet de contrat de sous-location.
C'est ici que la plupart des locataires se trompent. Le principe est simple: vous ne pouvez pas vous enrichir sur le dos du sous-locataire. Le sous-loyer doit rester proportionné au loyer principal.
Au-delà, le sous-loyer est considéré comme abusif: le Tribunal fédéral a jugé abusive une majoration de 30 %. Un bailleur peut alors refuser la sous-location, voire réclamer la restitution du profit illicite.
Astuce: pour fixer un sous-loyer correct, partez du loyer que vous payez, ajoutez les charges au prorata, et n'ajoutez une majoration que si le logement est réellement meublé. Documentez tout par écrit pour vous protéger en cas de contestation.
La loi n'impose pas de forme particulière, et un accord oral est valable. Mais en cas de litige, sans écrit, vous n'aurez aucune preuve. Un contrat écrit est donc vivement recommandé. Il devrait préciser:
Bon à savoir: vous pouvez demander une caution au sous-locataire, plafonnée à trois mois de loyer comme pour un bail ordinaire, et déposée sur un compte de garantie bloqué.
Point essentiel: même en sous-louant, le locataire principal reste seul responsable envers le propriétaire. Concrètement:
C'est précisément pour couvrir ces risques qu'une caution et une assurance responsabilité civile du sous-locataire sont recommandées.
Bon à savoir: sous-louer sans l'accord du bailleur, ou lui mentir sur les conditions, vous expose à la résiliation de votre propre bail (art. 257f CO). Le risque est réel: ne sous-louez jamais sans autorisation.
Louer son logement sur Airbnb ou une plateforme similaire est juridiquement assimilé à de la sous-location: l'accord du bailleur reste obligatoire, même pour quelques nuits. Mais la location de courte durée déclenche, selon les cantons, des obligations supplémentaires: enregistrement auprès du canton ou de la commune, perception d'une taxe de séjour, numéro d'annonce à afficher, et plafonds de nuitées. Certains cantons (Genève, Vaud, Valais notamment) sont particulièrement stricts, avec des amendes à la clé.
Renseignez-vous impérativement sur la réglementation de votre canton et de votre commune avant de proposer votre logement en location courte durée.
Trouvez les meilleures agences près de chez vous
Comparez les agences selon leurs ventes réelles, leurs annonces et les avis clients.
Découvrir les meilleures agencesOui, le propriétaire a le droit de refuser une demande de sous-location s'il estime que celle-ci pourrait causer des dommages au logement ou s'il considère que le loyer demandé est excessif.
Oui, la sous-location est possible en cas d'absence du locataire principal, à condition que le propriétaire ait donné son accord.
La résiliation d'un contrat de sous-location doit respecter les conditions prévues dans le contrat, généralement un préavis d'un mois.
Non, le loyer de sous-location ne peut pas dépasser le loyer que paie le locataire principal, sauf dans des cas exceptionnels (par exemple, si le logement est meublé). Dans ce cas, pour l'utilisation (et l'usure) du mobilier existant, une majoration de jusqu'à 20 % peut être appliquée. Si le locataire principal tire un bénéfice de la sous-location, le propriétaire peut l'interdire ou réclamer le profit pour lui-même.
Si le sous-locataire ne paie pas le loyer, le locataire principal reste responsable du paiement auprès du propriétaire. Il peut cependant entreprendre des actions légales pour récupérer le loyer non payé par le sous-locataire.
