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La propriété par étage (PPE) est une forme de copropriété régie par le Code civil suisse (art. 712a ss) qui permet à plusieurs personnes de détenir un immeuble en commun tout en jouissant exclusivement de leur logement.
Chaque copropriétaire détient une quote-part du bâtiment inscrite au registre foncier, qui détermine ses droits, ses charges et son poids dans les décisions collectives.
La propriété par étage (PPE) est une forme juridique spécifique de copropriété introduite en 1965 par le Code civil suisse (article 712a et suivants). Elle permet à plusieurs personnes de posséder ensemble un immeuble tout en bénéficiant d’un droit exclusif sur certaines parties, comme un appartement, une cave ou un garage.
Chaque lot de PPE est enregistré individuellement au registre foncier, avec une feuille propre qui garantit la sécurité juridique et la libre disposition du bien (vente, hypothèque, donation, etc.).
Cette forme de propriété répond à la raréfaction du sol constructible en Suisse et permet d’accéder à la propriété à un coût plus abordable que celui d’une maison individuelle, tout en mutualisant certaines charges.
Dans une PPE, l’immeuble est divisé entre espaces privatifs, espaces communs, et parfois espaces communs à usage exclusif. Cette distinction détermine les droits, les obligations et les frais de chaque copropriétaire.
Les parties privatives sont les espaces sur lesquels le copropriétaire a un droit exclusif d’usage et de disposition. Il peut les aménager, les louer ou les vendre librement, à condition de ne pas altérer la structure du bâtiment.
Elles comprennent généralement :
Les parties communes sont détenues en copropriété par tous les membres de la PPE. Toute modification ou décision concernant ces éléments doit être approuvée par l’assemblée générale.
Il s’agit notamment de :
Certains espaces communs peuvent être attribués à l’usage exclusif d’un copropriétaire, sans transfert de propriété.
Exemples : un jardin attenant, une terrasse sur le toit ou une place de parking extérieure.
Ces espaces demeurent la propriété de la communauté, mais un seul propriétaire peut en jouir.
| Type de partie | Propriété | Usage | Décision de modification | Exemples |
|---|---|---|---|---|
| Partie privative | Individuelle | Exclusive | Libre, sauf atteinte à la structure | Appartement, cave, balcon |
| Partie commune | Collective | Partagée | Vote en assemblée | Toit, façade, escaliers |
| Jouissance exclusive | Collective | Exclusive (sans propriété) | Accord collectif requis | Jardin, place de parc |
Chaque lot de PPE est défini par une quote-part, exprimée en millièmes ou centièmes. Cette valeur représente la part du bien dans l’ensemble de l’immeuble et détermine :
La quote-part est calculée selon différents critères : la surface utile du lot, la valeur de l’étage, la présence de dépendances ou d’espaces extérieurs. Elle est inscrite dans l’acte constitutif et ne peut être modifiée qu’à l’unanimité ou en cas d’erreur manifeste.
Exemple concret :
Si la PPE comporte dix appartements et que votre quote-part est de 120‰, pour un budget annuel commun de 50 000 CHF, votre contribution sera de 6 000 CHF.
Elle constitue l’autorité suprême de la PPE. Elle réunit tous les copropriétaires, qui y exercent leur droit de vote selon leur quote-part. L’assemblée se tient au minimum une fois par an pour :
Les décisions sont prises à la majorité simple ou qualifiée selon leur nature (travaux, modification du règlement, vente d’une partie commune, etc.).
L’administrateur représente la communauté de copropriétaires et assure la gestion quotidienne de l’immeuble.
Ses principales missions incluent :
Les honoraires de l’administrateur sont répartis entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts.
Astuce : avant d’acheter un lot de PPE, demandez toujours les procès-verbaux des trois dernières assemblées. Ils révèlent souvent l’état financier de la PPE et les éventuels conflits entre copropriétaires.
Les charges couvrent les frais d’entretien, d’administration et d’utilisation du bâtiment.
Elles se divisent en deux catégories :
| Type de charges | Contenu | Paiement |
|---|---|---|
| Charges privatives | Chauffage individuel, eau, électricité, entretien des équipements privatifs, assurances personnelles | Payées intégralement par le propriétaire du lot |
| Charges communes | Conciergerie, nettoyage, chauffage collectif, assurance du bâtiment, entretien des espaces communs, honoraires d’administration | Réparties selon la quote-part |
Les budgets sont établis chaque année et soumis au vote de l’assemblée.
Le fonds de rénovation est une réserve financière obligatoire dans la plupart des PPE. Il permet de financer les gros travaux d’entretien (toiture, façade, ascenseur, chaudière, isolation).
Chaque copropriétaire y contribue proportionnellement à sa quote-part, selon le budget annuel ou les décisions d’assemblée.
Exemple :
Pour un immeuble de 3 000 000 CHF avec une contribution de 2,5 ‰, la PPE versera 7 500 CHF par an au fonds de rénovation, répartis selon les quotes-parts.
À vérifier avant achat :
- le montant disponible dans le fonds de rénovation,
- la liste des travaux planifiés,
- les dernières factures d’entretien.
Ces éléments influencent directement la valeur du bien et la stabilité financière de la communauté.
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| Accès à la propriété à coût réduit par rapport à une maison individuelle | Décisions collectives parfois contraignantes |
| Mutualisation des frais d’entretien | Charges communes parfois élevées |
| Possibilité de gestion professionnelle du bâtiment | Risques de tensions entre copropriétaires |
| Sécurité juridique avec inscription au registre foncier | Obligations administratives et financières constantes |
| Avantages fiscaux selon les cantons | Fonds de rénovation à alimenter régulièrement |
Astuce : avant de mettre votre bien sur le marché, effectuez une estimation gratuite en ligne pour connaître sa valeur actuelle et fixer un prix de vente optimal.
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La propriété par étage bénéficie du même régime fiscal que les autres biens immobiliers en Suisse. Les déductions possibles incluent :
Les dépenses qui augmentent la valeur du bien (rénovation de luxe, agrandissement, ajout d’ascenseur) ne sont pas déductibles.
