Vous envisagez de devenir propriétaire et vous vous demandez quel apport financier est nécessaire pour obtenir une hypothèque ? Découvrez les subtilités de l'achat immobilier et apprenez à calculer le montant de l'apport et de l'emprunt hypothécaire dont vous pourriez avoir besoin pour acheter un appartement ou une maison.
L'apport personnel, aussi appelé fonds propres correspond à la part du prix d'achat du bien immobilier que vous financez vous-même, en dehors de tout emprunt. En Suisse, il est généralement requis par les établissements financiers pour accorder un crédit hypothécaire.
Cet apport, exprimé en pourcentage de la valeur du bien, sert à garantir une partie du risque pris par la banque. Il démontre aussi votre capacité à économiser et à gérer vos finances.
Il est à noter que cet apport peut provenir de différentes sources : épargne personnelle, don familial, prêt relais, etc.
L'apport en fonds propres de 20% est une exigence courante des institutions financières en Suisse pour plusieurs raisons. Premièrement, elle réduit le risque pour la banque. En effet, en cas de défaut de paiement, la banque a une marge de 20% avant de subir une perte. Deuxièmement, cette mise démontre votre capacité d'épargne et votre sérieux dans la gestion de vos finances, ce qui rassure également la banque.
Enfin, cette mise peut vous aider à réduire vos mensualités d'emprunt et à payer moins d'intérêts sur le long terme. De même, elle peut vous permettre de négocier de meilleures conditions pour votre prêt hypothécaire.
Notons que cette règle des 20% n'est pas absolue et peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que votre situation financière globale, votre âge ou la politique de l'établissement financier.
Pour constituer un apport personnel, plusieurs options s'offrent à vous. En premier lieu, l'épargne personnelle est la source la plus courante d'apport. Il s'agit de la somme que vous avez réussi à mettre de côté au fil des années.
Ensuite, l'héritage ou le don familial peut constituer une partie de l'apport. Il s'agit d'une somme d'argent ou d'un bien immobilier que vous recevez d'un proche.
De plus, certains dispositifs d'épargne peuvent être mobilisés pour constituer un apport. Par exemple, le Pilier 3a en Suisse permet de se constituer une épargne à long terme destinée à compléter les prestations de l'AVS et de la LPP en cas de vieillesse, de décès ou d'invalidité.
Vous pouvez donc utiliser toutes ces méthodes pour constituer la somme demandée. De plus, le taux d’endettement ne doit pas dépasser les 33 %. De cette façon, votre reste à vivre sera suffisant et vous pourrez assumer vos remboursements de crédit immobilier.
Pour illustrer les calculs nécessaires, prenons l'exemple d'une maison d'une valeur de CHF 1'000'000 de francs. Conformément aux règles en vigueur en Suisse :
Cela signifie que vous devez disposer d'au moins CHF 100'000 en liquidités (économies personnelles, héritage, etc.) pour compléter votre apport.
Rappelons que ces calculs sont des exemples basés sur les règles générales et peuvent varier en fonction de votre situation personnelle et des conditions spécifiques de votre banque.
La variation du prix du bien a un impact direct sur le montant de l'apport nécessaire pour l'achat. En effet, plus le prix du bien est élevé, plus l'apport nécessaire sera important. Par exemple, si le prix du bien augmente de 10%, l'apport nécessaire augmentera également de 10%. C'est pourquoi il est essentiel de bien estimer le prix du bien avant de constituer l'apport nécessaire. De plus, il faut noter que le taux d'apport minimum reste le même, quel que soit le prix du bien. Ainsi, pour un bien dont le prix est de CHF 2'000'000, l'apport personnel sera de CHF 400'000, soit toujours 20% du prix du bien.
Le crédit hypothécaire, aussi appelé prêt hypothécaire, est un prêt à long terme visant à financer l'acquisition d'un bien immobilier. Il est généralement étalé sur de longues périodes, en raison de la mobilisation de fonds importants. En Suisse, le prêt hypothécaire est financé à 80% par la banque et à 20% en fonds propres. Le bien acquis est mis en garantie du prêt par les propriétaires. En cas de non-respect des engagements, le prêteur peut obtenir le remboursement de la somme prêtée en vendant le bien aux enchères. L'hypothèque quant à elle, ne désigne pas le crédit lui-même mais un droit de gage concernant le bien immobilier, qui sert de gage pour le prêt.
Pour obtenir un crédit hypothécaire en Suisse, plusieurs critères sont pris en compte par les institutions financières. Premièrement, la somme annuelle des charges ne doit pas dépasser le tiers de votre revenu brut annuel. Deuxièmement, la banque vérifie votre capacité à épargner et à gérer vos finances. Troisièmement, il est nécessaire d'amortir la dette hypothécaire aux deux tiers de la valeur du bien en 15 ans. Enfin, le taux d'avance ne peut excéder 80%, ce qui signifie que vous devez disposer d'au moins 20% des fonds propres pour financer l'achat.
En Suisse, l' hypothèque sans fonds propres est généralement difficile, mais pas impossible. Certaines solutions alternatives peuvent être envisagées pour financer un bien sans disposer de fonds propres. Par exemple, vous pouvez envisager de mobiliser votre capital de prévoyance ou votre 2e pilier. Cependant, il est crucial de vérifier que votre banque autorise ce type de nantissement. De plus, l'achat immobilier sans apport peut être réalisé en cumulant deux solutions de financement. Cela dit, il est toujours préférable de constituer un apport plutôt que de chercher à obtenir une hypothèque sans fonds propres.
Pour constituer votre apport, vous pouvez utiliser la prévoyance professionnelle ou 2e pilier. Il s’agit notamment de la LPP ou LAA. Vous pouvez également mobiliser la prévoyance sur obligatoire. Vérifiez vos contrats et leurs conditions pour savoir dans quelles mesures vous pouvez les utiliser.
Le 3e pilier correspond à la prévoyance individuelle, à savoir la prévoyance liée ou libre. À partir du moment où vous possédez ce type de contrat, vous pouvez utiliser les fonds qui s’y trouvent dans le cadre d’un financement d’achat immobilier. Rapprochez-vous de l’organisme chez qui vous avez souscrit ce contrat pour savoir quelle proportion vous pouvez utiliser pour un achat immobilier.
Si les fonds propres constituent l’élément principal à considérer, la somme à votre disposition doit être bien plus importante. En effet, les frais d’achat s’additionne aux fonds propres et correspondent à 5 % de la somme empruntée. Pensez également aux frais de notaire qui sont obligatoires pour toute transaction immobilière. Ils varient si le bien est neuf ou ancien. Toutefois, cette somme doit être ajoutée au calcul des fonds nécessaires.
Pour obtenir un financement de la part de la banque, il ne suffit pas de réunir la somme obligatoire pour les fonds propres. La banque vérifiera vos revenus et vos charges pour s’assurer que vous serez bien en mesure de rembourser vos mensualités. Elle évaluera votre capacité financière en fonction de l’ensemble de ses critères. Si elle estime que vous pouvez supporter cette hypothèque, elle donnera son accord. Dans le cas contraire, elle pourra refuser, même si vous possédez l’apport personnel requis.
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