L’essentiel sur les fonds propres en Suisse
- Minimum requis: en général, vous devez apporter au moins 20% de la valeur du bien sous forme de fonds propres.
- 10% obligatoires: au moins la moitié de cet apport doit provenir de fonds propres dits «durs» (épargne, pilier 3a, liquidités).
- Exceptions: les résidences secondaires ou immeubles de rendement nécessitent plus de fonds propres (25% à 40%).
Acheter une maison en Suisse est souvent le projet d’une vie. Mais avant d’obtenir une hypothèque, les banques exigent un certain montant de fonds propres. Combien faut-il prévoir ? Quels types de fonds sont acceptés ? Et comment calculer sa capacité financière ? Dans cet article, nous répondons à toutes vos questions, avec des exemples concrets, des conseils pratiques et un tableau récapitulatif des règles à connaître.
À quoi correspondent les fonds propres pour un achat immobilier
Avant de voir combien il en faut exactement, il est essentiel de bien comprendre ce que recouvrent les fonds propres. Ce terme désigne les ressources financières que vous investissez directement dans votre logement, sans passer par une banque.
En immobilier, ils proviennent principalement de:
- l’épargne disponible (comptes bancaires, titres),
- le pilier 3a (retraite liée),
- une partie du 2e pilier (caisse de pension),
- une donation ou un avancement d’hoirie,
- la vente d’actifs (terrain, assurance vie, titres, objets de valeur).
En Suisse, la banque ne finance pas 100% de l’achat: vous devez donc prouver votre capacité à mobiliser ces fonds avant d’obtenir un crédit.
Combien de fonds propres faut-il apporter pour un achat immobilier?
C’est la question que tout futur propriétaire se pose : quelle somme minimale dois-je avoir de côté pour concrétiser mon achat immobilier ?
Règle générale
- 80% maximum du prix d’achat est financé par hypothèque.
- 20% minimum doit venir de fonds propres.
- Parmi ces 20%, au moins 10% doivent être durs (hors caisse de pension).
Exemples chiffrés
Pour illustrer concrètement, prenons plusieurs scénarios d’achat à différents niveaux de prix.
| Prix d’achat de la maison | Hypothèque (80%) | Fonds propres requis (20%) | Dont fonds propres «durs» (10%) |
|---|---|---|---|
| 600 000 CHF | 480 000 CHF | 120 000 CHF | 60 000 CHF |
| 1 000 000 CHF | 800 000 CHF | 200 000 CHF | 100 000 CHF |
| 1 500 000 CHF | 1 200 000 CHF | 300 000 CHF | 150 000 CHF |
Si la valeur estimée par la banque est inférieure au prix payé, la différence doit aussi être couverte par vos fonds propres.
Sources possibles de fonds propres pour devenir propriétaire
Les fonds propres ne proviennent pas tous des mêmes ressources. La loi et les banques font la différence entre des fonds propres dits “durs”, qui constituent la base la plus sûre, et des fonds propres dits “mous”, qui peuvent compléter le financement.
Fonds propres «durs»
- Épargne en liquidités (compte épargne, compte privé).
- Titres (actions, obligations) vendus ou mis en gage.
- Pilier 3a (prévoyance liée).
- Donations ou avancements d’hoirie.
Fonds propres «mous»
- Retrait anticipé ou mise en gage du 2e pilier.
- Ces fonds ne peuvent représenter plus de la moitié de l’apport total.
Astuce: privilégiez le retrait du pilier 3a en premier lieu, car il est fiscalement avantageux, avant d’utiliser votre caisse de pension (2e pilier), qui réduit vos prestations retraite.
Cas particuliers
Toutes les situations ne se valent pas. Selon le type de bien que vous souhaitez acquérir, la part de fonds propres exigée par la banque peut fortement varier.
Résidences secondaires
- Apport exigé: 30 à 40% du prix.
- Les avoirs du 2e et 3e pilier ne peuvent pas être utilisés.
Immeubles de rendement
- Apport minimum: 25% (parfois plus selon la banque).
- Le financement dépend de la rentabilité attendue de l’immeuble.
Biens commerciaux
- L’exigence grimpe jusqu’à 50% de fonds propres.
Capacité financière et hypothèque
Disposer de 20% de fonds propres ne suffit pas pour convaincre la banque. Vous devez aussi prouver que vos revenus permettent de supporter la charge de l’hypothèque à long terme.
La règle des 33%
Vos frais de logement (intérêts, amortissements, entretien) ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus bruts.
Calcul standard des banques
Pour uniformiser leurs décisions, les établissements financiers appliquent des hypothèses théoriques, même si les taux d’intérêt réels sont plus bas.
- Intérêts hypothécaires calculés à un taux théorique de 5%.
- Amortissement du 2e rang en 15 ans.
- Frais d’entretien estimés à 1% du prix du bien.
Exemple: maison de 1 000 000 CHF financée par 800 000 CHF d’hypothèque
- Intérêts (5%): 40 000 CHF/an
- Amortissement: 10 000 CHF/an
- Entretien (1%): 10 000 CHF/an
- Total: 60 000 CHF/an
Revenu brut minimum nécessaire: environ 180 000 CHF/an.
Comment renforcer ses fonds propres
Vous n’avez pas encore atteint le seuil des 20% ? Pas de panique. Plusieurs stratégies existent pour compléter votre apport, certaines plus classiques, d’autres plus innovantes.
- Vente de titres ou actifs: attention aux fluctuations de marché.
- Donations et avancements d’hoirie: fiscalité variable selon le canton (0 à 40%).
- Prêts familiaux: à formaliser par contrat écrit.
- Modèle location-achat (rent-to-buy): possibilité d’occuper le bien immédiatement avec option d’achat ultérieure.
Erreurs courantes à éviter
Même avec de bonnes intentions, de nombreux acheteurs commettent les mêmes faux pas. Voici ceux à surveiller de près.
- Confondre prix d’achat et valeur vénale: la banque finance sur la valeur estimée, pas toujours sur le prix payé.
- Négliger les réserves: mieux vaut prévoir une marge pour imprévus (rénovations, taux d’intérêt).
- Sous-estimer le risque de taux: un taux bas aujourd’hui peut monter demain.
- Oublier l’impact fiscal: moins d’intérêts déductibles si vous apportez trop de fonds propres.
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FAQ
Quelle est la différence entre le 2e et 3e pilier ?
Pour constituer votre apport, vous pouvez utiliser la prévoyance professionnelle ou 2e pilier. Il s’agit notamment de la LPP ou LAA. Vous pouvez également mobiliser la prévoyance sur obligatoire. Vérifiez vos contrats et leurs conditions pour savoir dans quelles mesures vous pouvez les utiliser.
Le 3e pilier correspond à la prévoyance individuelle, à savoir la prévoyance liée ou libre. À partir du moment où vous possédez ce type de contrat, vous pouvez utiliser les fonds qui s’y trouvent dans le cadre d’un financement d’achat immobilier. Rapprochez-vous de l’organisme chez qui vous avez souscrit ce contrat pour savoir quelle proportion vous pouvez utiliser pour un achat immobilier.
Quels sont les autres frais lors d’une hypothèque ?
Si les fonds propres constituent l’élément principal à considérer, la somme à votre disposition doit être bien plus importante. En effet, les frais d’achat s’additionne aux fonds propres et correspondent à 5 % de la somme empruntée. Pensez également aux frais de notaire qui sont obligatoires pour toute transaction immobilière. Ils varient si le bien est neuf ou ancien. Toutefois, cette somme doit être ajoutée au calcul des fonds nécessaires.
Les fonds propres sont-ils la seule condition pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Pour obtenir un financement de la part de la banque, il ne suffit pas de réunir la somme obligatoire pour les fonds propres. La banque vérifiera vos revenus et vos charges pour s’assurer que vous serez bien en mesure de rembourser vos mensualités. Elle évaluera votre capacité financière en fonction de l’ensemble de ses critères. Si elle estime que vous pouvez supporter cette hypothèque, elle donnera son accord. Dans le cas contraire, elle pourra refuser, même si vous possédez l’apport personnel requis.
Quelle est la différence entre le 2e et 3e pilier ?
Pour constituer votre apport, vous pouvez utiliser la prévoyance professionnelle ou 2e pilier. Il s’agit notamment de la LPP ou LAA. Vous pouvez également mobiliser la prévoyance sur obligatoire. Vérifiez vos contrats et leurs conditions pour savoir dans quelles mesures vous pouvez les utiliser.
Le 3e pilier correspond à la prévoyance individuelle, à savoir la prévoyance liée ou libre. À partir du moment où vous possédez ce type de contrat, vous pouvez utiliser les fonds qui s’y trouvent dans le cadre d’un financement d’achat immobilier. Rapprochez-vous de l’organisme chez qui vous avez souscrit ce contrat pour savoir quelle proportion vous pouvez utiliser pour un achat immobilier.
Quels sont les autres frais lors d’une hypothèque ?
Si les fonds propres constituent l’élément principal à considérer, la somme à votre disposition doit être bien plus importante. En effet, les frais d’achat s’additionne aux fonds propres et correspondent à 5 % de la somme empruntée. Pensez également aux frais de notaire qui sont obligatoires pour toute transaction immobilière. Ils varient si le bien est neuf ou ancien. Toutefois, cette somme doit être ajoutée au calcul des fonds nécessaires.
Les fonds propres sont-ils la seule condition pour obtenir un prêt hypothécaire ?
Pour obtenir un financement de la part de la banque, il ne suffit pas de réunir la somme obligatoire pour les fonds propres. La banque vérifiera vos revenus et vos charges pour s’assurer que vous serez bien en mesure de rembourser vos mensualités. Elle évaluera votre capacité financière en fonction de l’ensemble de ses critères. Si elle estime que vous pouvez supporter cette hypothèque, elle donnera son accord. Dans le cas contraire, elle pourra refuser, même si vous possédez l’apport personnel requis.
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