En Suisse, 85 % des hypothèques sont à taux fixes. Synonyme de sécurité pour l’emprunteur, la banque engrange des intérêts élevés de son côté. Si ce type d’emprunt hypothécaire paraît avantageux, le coût de la résiliation est élevé. Voici ce que vous devez savoir sur l’hypothèque et sa résiliation.
Le choix d’une hypothèque fixe prend tout son sens lorsque les taux sont élevés. Cependant, lorsqu’ils ne cessent de baisser, une renégociation d’hypothèque ou une résiliation semblent préférables. Ils permettent de réaliser des économies sur le coût total du crédit.
La vente du bien immobilier constitue la raison principale d’une résiliation d’hypothèque. Ce cas de figure est d’ailleurs précisé dans les conditions contractuelles. L’emprunteur n’a aucune raison de conserver son emprunt si le bien immobilier n’est plus en sa possession. Par contre, lorsque d’autres situations surviennent, un accord doit être trouvé avec la banque pour résilier cette hypothèque fixe.
Lorsqu’un des emprunteurs n’est plus en mesure de rembourser son crédit immobilier, suite à une séparation ou un décès, la résiliation anticipée de l’hypothèque est incontournable. Bien entendu, la banque va répercuter ses pertes sur l’emprunteur. Vous devez donc vous attendre à devoir payer des pénalités conséquentes si vous êtes le conjoint survivant ou un héritier. Si vous souhaitez résilier une hypothèque dans le cadre d’un divorce, vous devrez vous attendre à régler ces indemnités.
Si vous ne souhaitez pas renouveler votre hypothèque ou que vous souhaitez partir chez la concurrence, vous pouvez la résilier. Les conséquences ne sont pas les mêmes pour une hypothèque à taux fixe ou SARON. Cette solution peut donc être utilisée selon les cas.
Une hypothèque fixe peut être refinancée lorsqu’elle arrive à échéance. Par contre, vous ne pourrez pas échapper à l’indemnité de résiliation. Elle est donc rarement profitable à l'emprunteur. Un calcul peut être nécessaire pour en connaître le montant exact.
Cette pénalité est calculée selon le taux d’intérêt de l’hypothèque et la durée de remboursement restante. L’objectif de la banque est de couvrir la différence entre les intérêts et le rendement possible qui peut être obtenu par une autre voie. Le réinvestissement détermine quelle sera la somme à payer pour la résiliation de ce contrat hypothécaire. Elle dépend notamment du taux obtenu lors du réinvestissement de la somme qui reste à rembourser.
Si vous envisagez la résiliation de votre hypothèque à taux variable, il est important de noter que le marché hypothécaire suisse a évolué ces dernières années, avec la transition du taux Libor vers le SARON (Swiss Average Rate Overnight). Les hypothèques SARON offrent une plus grande flexibilité et peuvent être refinancées aisément à leur échéance. Si vous détenez ce type d’hypothèque, vous constaterez que l'indemnité de sortie est souvent moins élevée par rapport à un crédit immobilier à taux fixe, et dans certains cas, vous pourriez même y échapper, selon les termes de votre contrat. Comme toujours, il est essentiel de vérifier les conditions spécifiques de votre accord avec l'institution bancaire pour comprendre pleinement vos options et les éventuelles pénalités. La transition vers le SARON a apporté une nouvelle dimension dans le calcul des indemnités de sortie, offrant ainsi une opportunité de renégociation ou de transfert potentiellement plus avantageuse pour les emprunteurs
Une résiliation d’hypothèque peut s’avérer très coûteuse. En cas de résiliation du contrat hypothécaire, la banque réinvestit le montant restant à rembourser sur les marchés monétaires et des capitaux. Lorsqu’elle réalise une perte par rapport aux intérêts qu’elle aurait reçus si cette hypothèque était parvenue à son terme, elle la répercute sur l’emprunteur. Il devra donc verser une indemnité de sortie correspondante.
Cette solution peut également être imaginée dans le cadre d’une hypothèque Libor, elle est nettement moins fréquente. La flexibilité de cette forme de crédit fait toute la différence. Résilier une hypothèque est surtout complexe lorsqu’elle est fixe.
Comme expliqué précédemment, les frais de sortie dépendent du taux de réinvestissement obtenu. Prenons l’exemple d’une hypothèque fixe sur 10 ans. Lorsque la résiliation anticipée intervient après 2 ans, le calcul des indemnités de sortie peut correspondre aux résultats suivants.
Comme vous pouvez le constater, le calcul des frais de sortie dépend du taux obtenu pour le réinvestissement et de la perte enregistrée. Dans le second cas, même si la banque ne connaît pas de perte, elle ne versera pas de dédommagement à l’emprunteur.
Pour éviter d’avoir à régler la pénalité de sortie qui peut être élevée, vous pouvez recourir à la transmission d’hypothèque. Pour pouvoir en profiter, vous devez vendre votre propriété immobilière. L’acquéreur est informé de la présence d’une hypothèque et accepte la transaction dans ces conditions. Il pourra d’ailleurs déduire le montant des intérêts de ses impôts.
La transmission de l’hypothèque est également possible vers un autre objet. Lorsque vous souhaitez acheter un nouveau logement, vous pouvez donc explorer cette solution. Bien entendu, vous devrez vous tourner vers la banque qui analysera vos capacités. Si elle estime que vous êtes en mesure de rembourser un nouvel emprunt, elle pourra accepter ce transfert.
La résiliation anticipée représente une bonne opération si l’économie obtenue avec une nouvelle hypothèque est plus élevée que le coût de l’indemnité de départ. L’objectif est bien entendu de réaliser des économies sur l’emprunt réalisé. Un calcul s’impose donc pour calculer ce potentiel d’économie.
De plus, cette résiliation précoce est intéressante lorsque le taux d’intérêt a baissé depuis la souscription de l’hypothèque. Lorsque la différence s’élève au moins à 1,5 %, les gains pour l’emprunteur sont évidents. Pour éviter de prendre une décision qui pourrait vous coûter cher, vous pouvez consulter ces conseils en matière d’hypothèque.
Lors du calcul du montant de la pénalité de remboursement anticipé, vous devez tenir compte du fait qu’elles sont déductibles des impôts. Dans certains cantons, cette somme peut donc être retranchée. Les conséquences de la résiliation d’hypothèque sont donc limitées.
Le calcul de l’indemnité de sortie est donc à mettre en perspective avec cet avantage fiscal. Pour connaître le véritable coût d’une résiliation d’hypothèque, vous devrez donc retrancher les gains fiscaux de la pénalité de sortie. Vous connaîtrez donc le coût net de cette résiliation de crédit hypothécaire. Il peut différer très largement du montant brut qui est annoncé par la banque. Avant le refinancement d’une hypothèque, tous les aspects doivent donc être étudiés.
En cas de divorce ou de décès de l’un des conjoints, il est possible de demander un transfert d’hypothèque. Le crédit immobilier change donc d’emprunteur qui peut être unique ou composé de plusieurs personnes. L’établissement bancaire doit bien entendu donner son accord. Elle s’assure que vous disposez des capacités financières pour assumer cet emprunt immobilier.
Dans le cadre d’une hypothèque, vous pouvez déduire des impôts jusqu’à CHF 50’000.- du montant de vos impôts au titre des intérêts sur les dettes et des pénalités de remboursement anticipé. De cette façon, vous réduisez l’impact de cette résiliation sur votre budget. Cette solution est donc intéressante si le montant de vos impôts est élevé.
Si vous décidez d’aller chez la concurrence, vous devez savoir que cette pénalité de sortie est bien entendue à verser. Le fait qu’un autre organisme reprenne cette hypothèque ne vous épargne pas de cette somme à régler à l’établissement prêteur. Vous devrez donc vous attendre à payer ces frais si vous souhaitez changer d’établissement.
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