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Pour une vente à CHF 800'000, voici une estimation indicative des frais cumulés:
| Poste de frais | Qui paie ? | Montant estimé |
|---|---|---|
| Commission d'agence (~3 %) | Acheteur | ~CHF 24'000 |
| Impôt sur les gains immobiliers | Vendeur | Variable (voir ci-dessous) |
| Droits de mutation (~1,5 % à Berne) | Partagé | ~CHF 12'000 |
| Frais de notaire (~0,3 %) | Partagé | ~CHF 2'400 |
| Registre foncier (~0,15 %) | Partagé | ~CHF 1'200 |
| Diagnostic électrique | Vendeur | CHF 300 à CHF 500 |
| Diagnostic énergétique CECB | Vendeur | CHF 750 à CHF 800 |
Bon à savoir: Les frais d'acquisition (notaire, registre foncier, droits de mutation) ne sont pas finançables par l'hypothèque. L'acheteur doit les avoir en fonds propres, en plus des 20 % exigés par les banques.
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Engager un courtier immobilier ne représente aucun risque financier initial pour le vendeur : la commission n'est due qu'au moment de la signature définitive de l'acte de vente. Si le bien n'est pas vendu, aucune commission n'est prélevée.
En Suisse, la commission d'agence représente généralement environ 3 % du prix de vente final hors TVA. Elle est techniquement à la charge de l'acheteur, intégrée dans le prix global de la transaction.
Bon à savoir: Vous pouvez mandater plusieurs agences simultanément pour vendre votre bien. Seule celle qui conclut la vente sera rémunérée. Cela crée une saine émulation entre courtiers en votre faveur.
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Découvrir les meilleures agencesEn Suisse, toute transaction immobilière doit obligatoirement être authentifiée par un notaire pour être valide juridiquement. Les frais notariaux couvrent la rédaction de l'acte de vente, la gestion des documents et l'inscription au registre foncier.
Ces frais varient selon les cantons et sont calculés en pourcentage dégressif du prix de vente :
| Canton | Frais de notaire indicatifs |
|---|---|
| Zurich | ~0,1 % du prix de vente |
| Berne | 0,35 % à 0,56 % (pour un bien à CHF 1'000'000) |
| Vaud, Genève, Valais | 0,1 % à 0,5 % selon le type d'acte |
Dans la plupart des cas, les frais de notaire sont partagés à parts égales entre acheteur et vendeur, sauf accord contraire consigné dans le contrat de vente.
Bon à savoir: Il existe deux types de notariat en Suisse : les cantons avec notaires d'État (fonctionnaires, tarifs fixes) et ceux avec notaires libres (indépendants, tarifs négociables). Dans les cantons à notariat libre, il est conseillé de demander plusieurs offres.
Les droits de mutation sont une taxe perçue lors du changement de propriétaire. Leur montant et leur existence même varient fortement d'un canton à l'autre.
| Canton | Droits de mutation |
|---|---|
| Zurich, Zoug, Uri, Schwytz, Tessin, Schaffhouse, Glaris, Argovie | CHF 0 pas de droits de mutation |
| Berne | ~1,8 % du prix de vente |
| Vaud | ~2,2 % du prix de vente |
| Genève | ~3 % du prix de vente |
| Fribourg | ~1,5 % du prix de vente |
Dans la plupart des cantons, la taxe est partagée à parts égales entre acheteur et vendeur, les deux parties étant solidaires. Les transferts entre conjoints ou descendants bénéficient souvent d'une exonération ou d'un taux réduit.
C'est le poste fiscal le plus important pour le vendeur. Il est dû dans tous les cantons suisses et porte sur le bénéfice net réalisé lors de la vente.
Comment est-il calculé ?
Le gain imposable = prix de vente − prix d'acquisition − investissements valorisants − frais de vente (notaire, annonces, commission)
Deux facteurs influencent directement le montant dû :
Le montant du bénéfice : le taux d'imposition est généralement d'environ 40 % pour les gains supérieurs à CHF 100'000. Les gains plus modestes bénéficient souvent de taux réduits ou d'une exonération.
La durée de détention : plus vous avez possédé le bien longtemps, moins vous payez. La plupart des cantons appliquent une réduction progressive à partir de 5 ans de détention. À l'inverse, une vente rapide après l'achat (moins de 2 ans) entraîne un supplément fiscal destiné à dissuader la spéculation.
Bon à savoir: Si vous revendez pour acheter un nouveau bien immobilier de remplacement pour votre résidence principale, vous pouvez bénéficier d'un report d'imposition dans la plupart des cantons. L'impôt n'est pas supprimé mais différé à la vente suivante.
Astuce: Dans certains cas, attendre quelques mois supplémentaires avant de vendre peut vous faire basculer dans une tranche fiscale inférieure et vous économiser plusieurs milliers de francs.
Pour qu'un transfert de propriété soit juridiquement effectif, le nouveau propriétaire doit être inscrit au registre foncier. Cette démarche génère des frais généralement compris entre 0,1 % et 0,2 % du prix d'achat, partagés à parts égales entre les deux parties.
Dans les cantons où le bureau du registre foncier authentifie également le contrat de vente (certains cantons à notariat d'État), des frais supplémentaires peuvent s'appliquer pour ce service.
Le diagnostic électrique (OIBT) est le seul diagnostic universellement obligatoire en Suisse. Si votre dernier contrôle des installations à basse tension remonte à plus de 5 ans, il doit être renouvelé avant la vente.
Coût : entre CHF 300 et CHF 500 pour une maison individuelle.
Le certificat énergétique CECB n'est pas obligatoire partout, mais certains cantons l'exigent systématiquement ou partiellement, notamment Fribourg, Jura, Vaud, Neuchâtel et Valais. Le notaire est par ailleurs tenu d'informer l'acheteur de la performance énergétique du bien dans la plupart des cantons.
Coût : entre CHF 750 et CHF 800 selon la surface du bien.
Les autres diagnostics (amiante, plomb, radon, gaz, PBCB) ne sont pas obligatoires mais peuvent être demandés par l'acheteur ou constituer un argument de vente supplémentaire.
Si votre bien est grevé d'une hypothèque à taux fixe et que vous souhaitez la rembourser par anticipation lors de la vente, la banque peut exiger une indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci est calculée en fonction du montant restant dû, du taux d'intérêt et de la durée restante — elle peut rapidement dépasser CHF 10'000 par année restante.
Alternatives possibles : proposer à l'acheteur de reprendre l'hypothèque existante aux mêmes conditions, ou transférer l'hypothèque sur un nouveau bien si vous rachetez en parallèle.
| Frais | Vendeur | Acheteur | Partagé |
|---|---|---|---|
| Impôt sur les gains immobiliers | ✓ | ||
| Commission d'agence | ✓ | ||
| Frais de notaire | ✓ | ||
| Droits de mutation | ✓ | ||
| Registre foncier | ✓ | ||
| Diagnostics obligatoires | ✓ | ||
| Indemnité remboursement hypothèque | ✓ |
Bon à savoir: La répartition des frais entre acheteur et vendeur peut être modifiée par accord mutuel et doit être consignée explicitement dans le contrat de vente. En l'absence de clause particulière, les usages cantonaux s'appliquent.
Le vendeur supporte principalement l'impôt sur les gains immobiliers, les diagnostics obligatoires et, le cas échéant, l'indemnité de remboursement anticipé de l'hypothèque. Les frais de notaire, droits de mutation et frais du registre foncier sont généralement partagés avec l'acheteur.
C'est la pratique la plus répandue, mais ce taux n'est pas réglementé. Certaines agences proposent des forfaits fixes (comme CHF 12'000 chez certains opérateurs en ligne) ou des taux différents selon le type de bien et le canton.
La collecte des impôts sur les gains immobiliers est gérée par le service d'"Administration cantonale des impôts" de chaque canton. Vous pouvez contacter ses équipes par téléphone ou en ligne.
Oui. Les frais directement liés à la vente (frais de notaire, commission d'agence, frais d'annonces) ainsi que les investissements valorisants réalisés sur le bien sont déductibles du gain imposable. Il est important de conserver toutes les factures.
Les frais de notaire et du registre foncier sont facturés directement après la signature de l'acte. Les droits de mutation sont dus au moment de l'inscription au registre foncier. L'impôt sur les gains immobiliers est généralement perçu dans les semaines suivant la vente par l'administration fiscale cantonale.
