Les fonds propres désignent l’argent dont dispose une personne (physique ou morale) et qui ne provient pas d’un emprunt auprès de tiers extérieurs à cette personne. Par exemple, l’apport personnel via des actifs levés par un acheteur dans le cadre d’une acquisition immobilière à l’aide d’un crédit hypothécaire constitue des fonds propres, également appelés capitaux propres. Ils correspondent à la différence entre le prix d’achat du bien et le montant du prêt accordé.
En Suisse, il n’est pas possible d’obtenir un crédit hypothécaire sans fonds propres. Le montant de l’apport en fonds propres lors d’un achat immobilier doit correspondre au minimum à 20% de la valeur du bien.
Le montant minimal de fonds propres nécessaires à l’obtention d’un crédit hypothécaire dépend notamment de votre organisme de prêt ainsi que de l’utilisation que vous comptez faire de votre bien.
De même que pour le montant minimum de fonds propres, la nature des fonds propres acceptés dépend principalement de l’utilisation que vous comptez faire du bien.
Un bien immobilier vaut CHF 1’200’000.- et vous souhaitez l’acquérir pour y habiter. La banque ou l’organisme de prêt exigera dans ce cas un minimum d’apport de 20% de la valeur de nantissement. Vous disposez de certains fonds propres:
Vos fonds propres s’élèvent donc à un montant de CHF 240’000.-, ce qui correspond à 20% de la valeur du prix d’achat. Vous pouvez donc contracter un prêt hypothécaire de CHF 960’000.-.
Par ailleurs, les fonds propres issus d’avoirs autres que le 2e pilier de la caisse de pension correspondent à 11,6% du prix d’achat, ainsi le montant minimal provenant de ces sources est respecté.
D’une manière générale, plus vous apportez de fonds propres, plus vous aurez la possibilité de négocier votre taux d’intérêt et de bénéficier de frais d’habitat moins importants. Si vous ne disposez pas de fonds sur votre compte bancaire, certaines solutions peuvent vous aider à augmenter la part de fonds propres avancés dans le cadre d’une acquisition immobilière. Notez qu’en plus du nantissement, d’autres conditions sont nécessaires à l’octroi d’un crédit hypothécaire (solvabilité du client, mensualités ne dépassant par ⅓ du revenu brut, etc.)
Si vous possédez des actions, des fonds de placements ou des titres divers, vous pouvez choisir de les vendre ou de les nantir.
Si le moment est propice à la vente, que vous réalisez des gains ou n’effectuez aucune perte, cette option est intéressante. Dans le cas où le marché est bas et que la vente vous cause des pertes importantes, vous pouvez choisir de nantir ces titres comme sécurité pour ce qu’on appelle le crédit lombard.
Notez cependant que le crédit lombard est une option coûteuse et que seuls 50% maximum des dépôts de titres peuvent être nantis par la banque.
L’avance sur héritage ou la donation peuvent être de très bonnes options pour obtenir davantage de fonds propres pour l’acquisition de votre bien, dans le cas où vos parents ont mis de l’argent de côté ou et sont disposés à vous donner les fonds.
Gardez en tête que l’avance d’héritage comme la donation doivent être compensées, à moins d’un contrat qui stipule le contraire.
De même, ce montant sera retranché lors du partage successoral officiel de manière à maintenir l’égalité entre les autres héritiers.
Enfin, pour certains cantons, un impôt sur la donation ou sur l’avance d’héritage devra être réglé.
Il est également possible de souscrire un prêt auprès d’amis ou de parents. Le principal avantage est que ces prêts présentent des intérêts bas, voire inexistants. Vous pouvez inscrire le prêt comme gage immobilier dans le registre foncier et signer une reconnaissance de dette. Ainsi, il est possible de déduire les intérêts (s’il y en a) de votre déclaration d’impôts. Gardez en tête que la rédaction d’une reconnaissance de dette coûte relativement cher, il vaut donc mieux privilégier cette option pour les prêts de sommes assez conséquentes.
Les appartements et maisons de vacances (secondaires) sont soumis à des règles plus strictes que les logements principaux. Les organismes de prêt ne financent en général que 60 à 70% du prix d’achat. Il est donc nécessaire d’avancer entre 30 et 40% de la valeur du bien en fonds propres.
Oui, en France et en Allemagne notamment, il est tout à fait possible de devenir propriétaire sans avoir à apporter de fonds propres. En effet, certaines banques allemandes financent intégralement l’accession à la propriété si les futurs propriétaires sont solvables, ont des revenus assez élevés et présentent une certaine stabilité.
Pour calculer vos fonds propres en vue d'un achat immobilier, prenez en compte votre apport personnel, les frais d'acquisition et les frais de notaire. Ajoutez à cela le montant que vous pourriez obtenir sous forme de prêt hypothécaire. Notez que les banques exigent souvent un apport d'au moins 20%.
Le montant des fonds propres que vous devrez apporter dépend surtout du prix d’achat de votre bien immobilier. Si vous souhaitez connaître les prix au m2 dans votre région et être accompagné dans votre processus d’achat, RealAdvisor vous propose un accompagnement personnalisé pour trouver le bien qui vous correspond et en obtenir le meilleur prix.
