Comment calculer les intérêts d’un prêt hypothécaire?

Pour connaître le coût de votre hypothèque, vous appliquez le taux d’intérêt au montant emprunté. Le calcul est simple avec un taux fixe, et à recalculer régulièrement avec un taux SARON.

La formule de calcul des intérêts hypothécaires

Le principe est le même quel que soit le type d’hypothèque: vous appliquez le taux d’intérêt au capital emprunté.

Intérêts annuels = montant de l’hypothèque × taux d’intérêt
Intérêts mensuels = (montant × taux) ÷ 12

Prenons un exemple concret. Pour une hypothèque de CHF 780'000.– à un taux fixe de 2,5 % (taux illustratif):

• Intérêts annuels: 780'000 × 2,5 % = CHF 19'500.–
• Intérêts mensuels: 19'500 ÷ 12 = CHF 1'625.–
• Intérêts sur toute la durée (10 ans): 19'500 × 10 = CHF 195'000.–

Vous savez ainsi que vous aurez CHF 1'625.– d’intérêts à régler chaque mois, pour toute la durée du contrat.

Le calcul selon le type d’hypothèque

La base de calcul reste la même, mais la fréquence du calcul change selon le type de taux.

L’hypothèque à taux fixe

Le taux est bloqué pour toute la durée du crédit (2 à 15 ans). Le calcul est donc définitif: une fois votre mensualité d’intérêts obtenue, elle ne bouge plus jusqu’à l’échéance. C’est le modèle le plus simple à anticiper.

L’hypothèque à taux SARON

Le taux SARON, qui est devenu la référence des prêts hypothécaires suisses, reflète les conditions du marché monétaire et varie régulièrement. Votre contrat fixe une période de révision (généralement tous les 3 mois): à chaque révision, le taux peut évoluer, et votre mensualité d’intérêts avec lui.

Le calcul se fait de la même façon (montant × taux ÷ 12), mais vous devez le refaire à chaque ajustement. Un simulateur d’hypothèque permet de recalculer facilement votre mensualité à chaque révision du taux.

Bon à savoir: le taux SARON de votre contrat se compose du SARON de marché (proche de 0 % en 2026) et de la marge de votre banque. C’est cette marge, fixe et négociée au départ, qui détermine en grande partie votre coût. Comparez-la d’une banque à l’autre.

Intérêts, amortissement et entretien : votre vraie mensualité

C’est le point le plus important, et celui que beaucoup oublient. Les intérêts ne sont pas votre seule charge mensuelle. En Suisse, votre budget logement comprend trois éléments.

• Les intérêts hypothécaires, calculés comme ci-dessus.
• L’amortissement de la 2e hypothèque, c’est-à-dire la part du financement qui dépasse les deux tiers de la valeur du bien. Elle doit être remboursée en 15 ans ou jusqu’à la retraite. La 1re hypothèque, elle, n’a pas à être amortie.
• Les frais d’entretien, estimés forfaitairement à environ 1 % de la valeur du bien par an.

Bon à savoir: pour évaluer votre capacité d’emprunt, la banque ne se base pas sur le taux réel, mais sur un taux d’intérêt théorique de 5 %, auquel elle ajoute l’amortissement et les frais d’entretien. L’ensemble de ces charges ne doit pas dépasser environ un tiers de votre revenu brut. C’est ce calcul, plus strict que le taux du moment, qui détermine ce que vous pouvez emprunter.

Le cas des 1re et 2e hypothèques

Les banques appliquent souvent des taux différents à la 1re et à la 2e hypothèque. Pour calculer vos intérêts correctement, séparez le montant en deux selon la répartition faite par votre banque, appliquez le taux propre à chaque tranche, puis additionnez. La 2e hypothèque, plus risquée pour la banque, porte généralement un taux légèrement supérieur.

Sources

• Taux d’intérêt actuels (taux directeur, SARON), Banque nationale suisse (Consulté le 10.10.2026) : snb.ch