Combien puis-je emprunter lors d’une hypothèque?

Le prêt hypothécaire correspond à un mode de financement d’un bien immobilier. En mettant votre bien en garantie, vous pouvez recevoir des fonds de la part d’une banque ou d’une caisse de pension. Toutefois, cette somme dépend de votre capacité financière. Le calcul de votre capacité financière pour une hypothèque détermine à combien s’élève le prix d’achat maximal de votre futur bien. RealAdvisor vous explique comment procéder pour réaliser ce calcul.

Qu’est-ce que la capacité financière pour une hypothèque? 

Dans le cadre d'un emprunt hypothécaire, la capacité financière se réfère à la capacité d'un emprunteur à rembourser le prêt hypothécaire qu'il demande. Les prêteurs (généralement des banques ou des caisses de pension) évaluent la capacité financière des emprunteurs pour déterminer s'ils sont en mesure de supporter les flux financiers liés au prêt hypothécaire sans risquer de défaut de paiement. Ainsi si vous souhaitez obtenir une hypothèque, il est nécessaire de commencer par évaluer votre capacité d’emprunt.

La capacité financière pour une hypothèque dépend des fonds propres

Dans le cadre du calcul de la capacité financière pour une hypothèque, vous devez tout d’abord évaluer votre apport pour connaître le montant que vous pourrez emprunter. En général, les banques demandent que vous apportiez au moins 20% du prix d’achat répartit ainsi:

• Au moins 10% de fonds propres « durs » comme un compte épargne, des dépôts de titres, une prévoyance personnelle (pilier 3a et 3b), une donation… Ces 10% ne doivent pas provenir du pilier 2 (prévoyance professionnelle)
• Le reste de l’apport peut provenir de n’importe quelle source (dont le pilier 2) et doit représenter au moins 10% de la valeur du bien.

Ainsi, si le bien que vous convoitez est d’une valeur de CHF 500'000.-, alors, vous devez être en mesure d’apporter au moins CHF 100'000.- de fonds propres. Mais l’apport seul ne suffit pas à obtenir le prêt. Le calcul repose sur bien d’autres éléments pour déterminer la somme maximale que vous pouvez demander à une banque. Toutefois, plus l’apport est important, plus vous maximisez vos chances d’obtenir un prêt conséquent. Ainsi, les banques doivent analyser votre capacité financière en fonction de vos revenus et de vos charges.

Les éléments pris en compte pour le calcul de la capacité financière pour une hypothèque

Avant de calculer votre capacité d’emprunt, vous devez comprendre le fonctionnement de l’hypothèque. Vos revenus doivent pouvoir couvrir le montant du remboursement mensuel. Il est composé des intérêts, de l’amortissement du prêt et des frais d’entretien. Voici les différentes charges prises en compte dans le calcul

Les intérêts hypothécaires

Il est d’usage d’utiliser un taux d’intérêt de 5% pour le calcul de la capacité de financière bien que celui-ci soit supérieur aux taux proposés par les banques. Pour le calculer, il suffit de multiplier le montant emprunté par le taux d’intérêt. On obtient alors les intérêts hypothécaires annuels relatifs au prêt hypothécaire.

L’amortissement de l’hypothèque de second rang

Les 80% de la valeur du bien financé par la banque sont répartis ainsi:

• L’hypothèque de 1^er rang qui représente 65% de la valeur du bien
• L’hypothèque de 2^ème rang qui représente 15% de la valeur du bien

En Suisse, les emprunteurs commencent par rembourser l’hypothèque de second rang. Ils ne sont pas tenus de rembourser l’hypothèque de premier rang. Dans ce cas, la banque peut vendre le bien et est sûre de récupérer le montant de l’hypothèque (vu la tendance haussière de l’immobilier suisse). Ainsi, pour diminuer le risque de défaut de paiement de l’emprunteur, la banque impose que le remboursement de la seconde hypothèque se termine dans les 15 premières années du prêt et avant le départ à la retraite de l’emprunteur.

Les frais d’entretien

Les frais d’entretien ou frais annexes sont généralement estimés à 1% du bien. Ils correspondent aux primes d’assurance, aux frais d’électricité et d’eau, mais aussi aux dépenses irrégulières telles que les travaux d’entretien.

Le calcul de la capacité financière pour une hypothèque en Suisse

Règle générale pour l’octroi de l’hypothèque par la banque

Les coûts mensuels d’une hypothèque ne peuvent dépasser 33% du revenu brut du ménage. Pour calculer la capacité financière pour une hypothèque, il suffit d’additionner les frais des taux d’intérêt théoriques, d’amortissement, d’entretien ainsi que les charges, puis de diviser cette somme par le revenu annuel du ménage.

Un exemple 

Ainsi, pour le bien que vous convoitez d’une valeur de CHF 500'000:

• Valeur du bien: CHF 500'000.-

• Apport de fonds propres: CHF 100'000.-

• Montant de l’hypothèque: CHF 400'000.- (80%)

Les intérêts hypothécaires s’établissent à: CHF 20'000.- /an (5%*CHF 400'000)

L’hypothèque de second rang se monte à CHF 75'000.- (80% - 65%). Elle doit être payée dans les 15 premières années de l’hypothèque et avant le départ en retraite de l’emprunteur. Soit CHF 5'000.- par an.

Les frais d’entretien s’établissent quant à eux à CHF 5'000.- par an (1%*CHF 500'000.-).

Ainsi, les charges relatives à l’hypothèque se montent à CHF 30'000.- /an.

Pour pouvoir obtenir le prêt, votre revenu brut annuel doit donc être supérieur à CHF 90'910.-

Utiliser un simulateur pour calculer sa capacité financière pour une hypothèque

Pour pouvoir savoir avec précision combien vous pouvez emprunter, vous pouvez vous tourner vers les outils en ligne. Les simulateurs hypothécaires ont justement été conçus pour vous aider à déterminer le montant à demander aux banques.

RealAdvisor met son simulateur à disposition gratuitement pour vous permettre de mettre en concurrence les différents organismes financiers. En comparant les taux pratiqués, vous pouvez trouver la meilleure proposition pour votre prêt hypothécaire.

Ce simulateur permet notamment de découvrir des prêteurs qui n’ont pas pignon sur rue. Vous pouvez en alors obtenir une offre sur mesure et signer un prêt auprès d’un organisme qui répond à vos attentes. Un courtier immobilier en financement peut également obtenir une offre d’hypothèque avantageuse en négociant auprès de ses partenaires financiers.

Cet outil est idéal pour préparer comme il se doit votre demande de prêt hypothécaire. En l'utilisant, vous pourrez préparer un dossier solide, ce qui vous permettra de demander un montant qui correspond à votre capacité financière, maximisant ainsi vos chances d’obtenir un accord par la banque. Cet outil gratuit permet de vérifier votre solvabilité hypothécaire et d’anticiper un éventuel refus.

Pour négocier un renouvellement d’hypothèque, il peut être judicieux de réaliser une nouvelle simulation. En effet, vos revenus et vos charges ont pu évoluer. La banque pourrait en effet vous accorder une somme plus importante si vos finances se sont améliorées depuis la première hypothèque.

Comment augmenter sa capacité financière pour une hypothèque?

Pour augmenter votre capacité d’endettement, il faudra augmenter le montant de votre apport initial. Vous pouvez par exemple solliciter un prêt d’un proche, une avance d’hoirie ou une donation. Il est également possible de demander le cautionnement d’un garant, qui s’engagera à rembourser la dette en cas de défaillance de votre part. Enfin, vous pouvez également mettre en gage des actifs de votre patrimoine pour augmenter les garanties de la banque.

Si le calcul de votre capacité financière démontre une amélioration, comme une promotion au sein de votre entreprise, vous pouvez solliciter votre banque. Une augmentation d’hypothèque est possible si vous êtes en mesure de prouver qu’elle peut être supportée et que le taux maximum d’endettement n’est pas dépassé. L’aide d’un courtier immobilier pourra être précieuse pour cette renégociation de crédit immobilier.