Come calcolare il valore di una casa?

Prima di stimare il prezzo della vostra casa, è importante capire i diversi concetti di valore e prezzo.

• Valore reale o intrinseco: Valore della casa nuova da cui si sottrae il deprezzamento legato all'età e alle condizioni della casa. È necessario aggiungere il valore del terreno per ottenere il valore reale.  
• Valore di mercato: corrisponde al valore di mercato, cioè un prezzo al quale una proprietà simile può essere venduta. Per calcolare il valore di mercato, bisogna confrontare case con caratteristiche simili nella stessa città e definire il prezzo che corrisponde al mercato immobiliare attuale.
• Valore di rendimento: corrisponde al valore locativo di un immobile quando viene affittato. Si tratta quindi di stimare il rendimento annuale che si potrà percepire da un immobile in affitto. 
• Valore di pegno: corrisponde al valore di anticipo, cioè l'importo che un'organizzazione come una banca o una compagnia di assicurazioni accetta di prestare durante un prestito ipotecario. 
• Prezzo di vendita: Prezzo al quale il venditore è disposto a vendere la sua casa, questo prezzo sarà visualizzato sul suo annuncio immobiliare. Il venditore dovrà definire questo prezzo di vendita prendendo il valore reale della sua proprietà e confrontandolo con il prezzo immobiliare attuale per facilitare la vendita della sua casa. 
• Prezzo di transazione: Prezzo definito una volta che il venditore e l'acquirente si sono accordati sull'importo finale dopo i negoziati. Questo sarà il prezzo al quale la casa sarà stata venduta e può differire dal prezzo di vendita originale.
  

Cos'è una valutazione della casa?

Se possedete una casa in Svizzera e volete venderla, la stima della vostra casa è essenziale. Ma in effetti, cos'è una valutazione di una casa?

Una valutazione immobiliare è un processo che vi aiuterà a valutare il prezzo di vendita della vostra casa nel modo più accurato possibile.

Valutare una casa al giusto prezzo di mercato assicura di poterla valutare senza sottovalutarla o sopravvalutarla. Questa stima vi permette di ottenere un equilibrio tra il prezzo di vendita che volete o che avreste considerato e il prezzo di acquisto desiderato dall'acquirente. Inoltre, la stima di una casa sarà diversa dalla stima di un appartamento o di un edificio.

Una buona stima di una casa è quindi essenziale per vendere la vostra proprietà nel momento migliore e al miglior prezzo.

Infatti, un prezzo troppo alto rallenta la vendita e sarà soggetto a numerose negoziazioni che possono alla fine far perdere valore alla casa. D'altra parte, un prezzo troppo basso vi farà perdere un guadagno finanziario.

Come potete vedere, è importante far valutare la vostra casa prima di venderla. Tuttavia, non fate valutare la vostra proprietà in un modo qualsiasi. Seguite le raccomandazioni che vi forniremo in questo articolo.

Stimare la tua casa da solo: come funziona?

Stimare la tua casa in base al prezzo al metro quadrato nella tua città

Il prezzo al m² di una città è la media di tutti i prezzi al m² delle proprietà di una città. Quando si cerca un prezzo al metro quadro, è importante specificare se si sta cercando il prezzo al metro quadro di un appartamento o di una casa, perché i due prezzi sono molto diversi.

Nel caso di RealAdvisor, i nostri esperti distinguono tra il prezzo al m² delle case e il prezzo al m² degli appartamenti in Svizzera. La loro banca dati tiene conto delle offerte immobiliari di 14 portali immobiliari svizzeri, il che permette loro di calcolare il prezzo al m2 più affidabile sul mercato per città, ma anche per codice postale e distretti. 

Per esempio, nel caso del prezzo medio al m² per una casa nel quartiere di Jonction - Plainpalais a Ginevra, è attualmente di 10.833 CHF.

Poi moltiplicate questo prezzo al m² per la superficie della vostra casa e avrete un'idea del prezzo medio della vostra casa.

Analisi del mercato immobiliare in Svizzera

Come proprietario di una casa, uno dei metodi più accessibili per valutare la tua casa è analizzare case simili in vendita. Puoi scoprire i prezzi di vendita delle case nel tuo quartiere. Se una casa nella tua strada è stata venduta per 1.000.000 di franchi, puoi usare questo prezzo per determinare la tua.

Puoi quindi confrontare le caratteristiche principali di questa casa con la tua in base alle caratteristiche principali comuni delle due case, come :

• La superficie della casa
• La superficie del terreno
• L'anno di costruzione
• Il numero di camere da letto e bagni
• Aree addizionali: garage, cantina, soffitta, parcheggio
• Altri servizi: terrazza, balcone, veranda, piscina 

Più le vostre superfici e installazioni sono importanti, più il valore della vostra proprietà aumenterà. D'altra parte, se la casa che state vendendo è stata costruita nel 1990 e la vostra è stata costruita nel 1950, la vostra casa varrà molto meno perché una casa perde valore nel corso degli anni. 

Puoi fare questi confronti facilmente sui siti web immobiliari selezionando case nella tua città con caratteristiche simili. I prezzi di vendita dei risultati vi forniranno una fascia di prezzo. Affinate il vostro prezzo avvicinandovi al prezzo di vendita della casa più simile alla vostra. È anche importante notare che se una casa è stata sul mercato per un anno, è possibile che il suo prezzo di vendita sia sovrastimato, quindi dovrete aggiustare il vostro prezzo di vendita tenendo conto di questo.

Stima la tua casa online gratuitamente

Gli strumenti di stima immobiliare hanno accesso a un database di diverse migliaia di case che sono attualmente in vendita, ma anche ai prezzi delle transazioni che hanno avuto luogo di recente. Più grande è il loro database, più accurate saranno le loro valutazioni. 

Si noti che se la vostra casa ha caratteristiche rare, sarà difficile fornire una stima accurata perché il numero di proprietà simili sarà troppo piccolo per fare un confronto su questi criteri specifici. Nel caso di una proprietà unica come un castello o una casa di lusso, sarebbe ideale far valutare la vostra casa da un esperto o da un agente immobiliare.

Per ottenere la tua valutazione online, devi inserire:

• Il tuo indirizzo
• L'anno di costruzione
• Il numero di locali
• La superficie della casa
• La superficie del terreno

La vostra casa sarà poi confrontata con tutte le case vendute e attualmente in vendita. Così, lo strumento di valutazione vi fornirà un importo che sarà coerente con il prezzo del mercato immobiliare svizzero.

Fai valutare la tua casa da un professionista immobiliare

Contrariamente alla credenza popolare, una stima della vostra casa da parte di un professionista non è necessariamente costosa e può essere senza impegno. Infatti, puoi contattare un agente per far valutare la tua casa gratuitamente, e sarà pagato solo se accetti di lasciarti aiutare a vendere la tua casa. Nel caso in cui concluda la transazione avrà diritto a una percentuale pari a circa il 3 o 5% dell'importo della transazione immobiliare.

Il vantaggio di rivolgersi a un esperto immobiliare è la sua esperienza, ma soprattutto la sua conoscenza del mercato locale. Sarà in grado di prendere in considerazione tutti gli elementi relativi alla posizione e ai progetti di sviluppo o miglioramento della città che possono aumentare notevolmente il valore della vostra casa. Analizzerà anche alcuni documenti per il preventivo più accurato, come i risultati della diagnostica tecnica della vostra casa per esempio.
Vedi qui: la lista completa dei documenti necessari per la stima di una casa.

Infine, sarà anche in grado di darvi alcuni consigli su come migliorare il valore della vostra casa, come le ristrutturazioni che sono essenziali per la vendita.

Quali sono i criteri che influenzano il prezzo della casa?

I diversi tipi di case

Tutte le case sono uniche e hanno un valore di mercato diverso. Una casa bifamiliare sulla stessa strada avrà un prezzo più basso di una casa bifamiliare in fondo alla strada. 

È quindi importante prendere in considerazione tutte le caratteristiche specifiche di una casa:

• Casa di nucleo: casa in cui i muri dei vicini sono accanto ai tuoi, non c'è spazio tra le case. C'è il rischio di sentire i passi dei vicini, il rumore della televisione o le entrate e le uscite. Il secondo svantaggio è la mancanza di luce naturale, dato che le uniche finestre sono quelle sul davanti. Quando diverse case sono attaccate l'una all'altra, succede che applicano un modello di PPP come in un appartamento. Questo è il caso se devono condividere le spese comuni, due case che condividono la stessa caldaia, lo stesso sistema elettrico dovranno dividere equamente le bollette. Questa distribuzione è svantaggiosa per chi consuma meno. 
• Casa semi-indipendente: una casa che ha un solo muro adiacente a quello dei vicini. C'è quindi una migliore insonorizzazione, più luce. C'è anche il rischio di dividere le spese, ma è meno probabile, quindi è un punto da verificare prima di comprare la casa. 
• Casa indipendente: sono le più popolari perché sono completamente staccate dalle case vicine e permettono una maggiore privacy

Bisogna notare che una casa semi-indipendente o una casa bifamiliare/ di nucleo dissuade i ladri più di una casa monofamiliare indipendente. Questo vantaggio non è abbastanza importante per aggiungere valore, ma può essere una risorsa per i futuri proprietari che cercano più sicurezza. Una casa plurifamiliare è quindi generalmente più preziosa di una casa a schiera. E una casa indipendente ha più valore di una casa bifamiliare.

Diagnostica tecnica obbligatoria

Alcune diagnosi sono obbligatorie e hanno un forte impatto sul prezzo della casa.

• Diagnosi di amianto: per le case costruite prima del 1991, è consigliabile fare questa diagnosi perché la stragrande maggioranza delle case costruite prima del 1991 possono contenere amianto. Questa diagnosi è responsabilità del venditore, se la casa contiene amianto sarà necessario fare ciò che è necessario per rimuovere l'amianto. Il venditore può farsi carico del lavoro o può venderlo così com'è. Il lavoro necessario sarà quindi incluso nel prezzo di vendita della casa. Si noti che il notaio può richiedere questa diagnosi se la ritiene necessaria.
• Diagnosi energetica: si tratta di un'analisi del consumo energetico della casa. Se la diagnosi mostra scarsi risultati, questo abbasserà il prezzo della casa. Anche in questo caso, il proprietario può prendere l'iniziativa di sostituire il sistema di riscaldamento o di gas con un sistema più moderno e che consuma meno energia per riadattare il prezzo della casa.

Fattori esterni da non trascurare

• Tasse locali: in una città con tasse locali molto basse, la domanda può aumentare molto rapidamente perché molte persone cercano di trasferirsi. È l'aumento della domanda che farà automaticamente salire il prezzo delle case, dato che la città è molto ricercata.
• I progetti/costruzioni della città: è importante la vicinanza ai trasporti, ai servizi pubblici, alle scuole e ai negozi. Queste case sono molto più richieste di una proprietà lontana dal centro città, da una stazione ferroviaria o da una fermata dell'autobus. Ma è anche importante prestare attenzione ai piani della città. Se la città o la regione sta progettando di costruire una nuova strada, una nuova stazione ferroviaria, nuove linee della metropolitana, il valore della vostra casa sarà probabilmente più alto tra qualche anno. Potrete usare questo argomento al momento della vendita perché l'acquisto della casa sarà un buon investimento a lungo termine per l'acquirente. Come proprietario di una casa, questo è un buon modo per aumentare il valore della vostra casa quando la vendete.
• Negoziazione: Durante le negoziazioni, un compratore offrirà generalmente un prezzo che è circa il 10% più basso del prezzo di vendita. Il venditore può quindi permettersi di aumentare leggermente il prezzo di vendita rispetto al valore di mercato se non ha fretta di vendere. Altrimenti, se vuole venderlo rapidamente, può metterlo al prezzo di mercato o anche più basso e indicare che il prezzo non è negoziabile.

Differenziare tra aree abitabili e aree non abitabili

Non tutte le aree di una casa hanno lo stesso valore e non possono essere aggiunte nel calcolo del prezzo al m².

• La superficie abitabile netta: comprende tutta la superficie della casa tranne gli elementi considerati non abitabili:
  - Muri
  - Spazi tra le scale
  - Spazi esterni (terrazze, balconi)

• La superficie abitabile lorda: tiene conto di tutta la superficie della casa, compresi i muri esterni.

Quando si calcola il prezzo, è importante controllare quale area deve essere presa in considerazione. La superficie lorda è generalmente superiore del 10% alla superficie abitabile netta.

Nei cantoni di Neuchâtel, Friburgo e Vaud, per esempio, la superficie da utilizzare è la superficie abitabile netta, mentre in Vallese si applica la superficie abitativa lorda.

Le aree considerate come spazio vitale:

• Il balcone/loggia: solo la metà della sua superficie deve essere aggiunta alla superficie abitabile
• La terrazza: solo un terzo della sua superficie deve essere aggiunto alla superficie abitabile 
• Seminterrato: deve essere riscaldato, ricevere un minimo del 10% di luce naturale, in questo caso l'intera superficie è da prendere in considerazione
• Una veranda/giardino d'inverno: da prendere in considerazione solo se riscaldata
• Un soppalco: la sua altezza deve essere superiore a 130 o 150 cm (riservate le specificità cantonali).
• Il sottotetto: da prendere in considerazione solo se il pavimento è installato, la superficie riscaldata e se ha un accesso indipendente e un'altezza superiore a 130 o 150 cm
• La cantina e la soffitta: non sono considerate come spazio abitativo ma solo come un valore aggiunto
• Parcheggio: considerato solo come un valore aggiunto.

Per concludere, avrete capito che per riuscire a vendere la vostra casa nelle migliori condizioni, è essenziale passare attraverso la fase di stima. Che questo sia fatto da esperti in questo campo o da voi stessi, dipende da voi.

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