T4 2023: L’evoluzione nelle quindici città principali
Nel 2023, i prezzi immobiliari svizzeri hanno registrato l'incremento annuale più basso dalla crisi dei subprime, tuttavia sono osservabili alcuni segnali di ripresa.
Nel 2023, il mercato immobiliare svizzero ha registrato la più bassa crescita dei prezzi degli ultimi quindici anni, con un aumento inferiore all'1% per gli appartamenti e le case. Adeguato all'inflazione, questo aumento rappresenta in realtà una diminuzione del valore degli immobili. In modo più evidente, il numero di transazioni immobiliari è diminuito del 25% rispetto alla media storica annuale. In vista del 2024, il settore affronta il futuro con cautela, anticipando una leggera ripresa della crescita e la possibilità di una riduzione dei tassi d'interesse principali.
Crescita modesta dei prezzi in condizioni difficili
Nel 2023, il mercato immobiliare svizzero ha registrato la più bassa crescita annuale dei prezzi degli ultimi 15 anni, con un modesto aumento del +0,9% per gli appartamenti e solo il +0,7% per le case. Questa crescita limitata è stata ampiamente influenzata dagli aumenti significativi dei tassi d'interesse iniziati all'inizio del 2022, che hanno fortemente frenato la domanda. Tuttavia, il mercato immobiliare svizzero ha resistito meglio rispetto ai suoi vicini europei; a differenza di Germania e Francia, dove i prezzi sono diminuiti rispettivamente del -4,8% e -1,8% nel 2023, i prezzi in Svizzera sono rimasti stabili, sebbene la loro crescita sia notevolmente rallentata.
Uno studio delle cinque più grandi agglomerazioni svizzere ha mostrato che ciascuna ha registrato una crescita annuale inferiore al tasso di inflazione dell'1,7%. A Zurigo, i prezzi degli appartamenti sono aumentati leggermente dell'1,1%, a Ginevra dell'0,7% e a Berna dell'0,6%. D'altra parte, Basilea e Losanna hanno subito cali, rispettivamente del -1,7% e del -1,0%.
Per quanto riguarda i prezzi delle case in queste stesse zone urbane, la tendenza era simile. Berna ha registrato la maggiore crescita con un aumento del 1,1%, seguita da Zurigo con un lieve aumento dell'0,1%. A Ginevra, i prezzi delle case sono leggermente diminuiti del -0,2%, mentre Losanna e Basilea hanno registrato diminuzioni più marcate del -1,0% e del -1,3% rispettivamente. Tuttavia, alcune città come Zugo, Sion, Lugano e Biel si sono distinte con aumenti dei prezzi superiori al 2% per case e appartamenti.
A livello cantonale, le disparità erano ancora più accentuate. Per le case, i maggiori aumenti sono stati osservati nei Grigioni con un notevole aumento del +7,8%, seguiti dal Ticino con +4,1% e da Zugo con +3%. Al contrario, Basilea-Campagna ha subito la maggiore diminuzione con -1,5%, seguita da Obvaldo con -1,2% e Vaud con -0,7%.
Nel settore degli appartamenti, Uri si è distinto con un notevole aumento del +5,2%, seguito a ruota dai Grigioni con +5% e Glarona con +4,6%. Le diminuzioni più significative sono state osservate a Basilea-Campagna con -1,8%, Sciaffusa con -1,3% e Neuchâtel con -1,0%.
Nel 2023, il mercato immobiliare svizzero ha registrato una continua diminuzione del numero di transazioni, con una diminuzione del 25% rispetto alla media degli ultimi dieci anni e del 38% rispetto al picco del 2021. Questa significativa riduzione delle transazioni segna un cambiamento rispetto agli anni precedenti, evidenziando un rallentamento del mercato.
Questa marcata diminuzione delle transazioni è in gran parte attribuibile all'incremento dei costi di finanziamento. I tassi ipotecari svizzeri a dieci anni hanno subito un notevole aumento, passando da meno dell'1% a oltre il 3% del loro apice, prima di stabilizzarsi intorno al 2% alla fine dell'anno. Di conseguenza, i costi per una coppia che acquista una casa si sono praticamente raddoppiati rispetto a qualche anno fa, riducendo l'interesse per nuovi prestiti immobiliari. Inoltre, l'incertezza economica e le aspettative di una possibile diminuzione dei prezzi immobiliari hanno probabilmente dissuaso molti potenziali acquirenti dall'agire nel 2023.
La Federal Reserve americana (Fed) svolge un ruolo determinante nell'economia globale: stabilisce la politica monetaria del dollaro, seguita dalla Banca Centrale Europea (BCE), e poi dalla Banca Nazionale Svizzera (BNS). Nel 2021, per stimolare un'economia globale fortemente colpita dalle chiusure disposte dalle autorità sanitarie, la Fed ha preso una misura senza precedenti creando più denaro che mai nella storia dell'umanità. Tra le molte conseguenze, i prezzi immobiliari nel mondo hanno registrato una crescita record e l'inflazione ha raggiunto livelli mai visti dalla fine degli anni '80.
Successivamente, nel primo trimestre del 2022, per contrastare l'inflazione negli Stati Uniti, la Fed ha iniziato ad aumentare rapidamente i tassi di interesse, passando dallo 0% a oltre il 5% in 18 mesi, riducendo la liquidità nell'economia. Progressivamente, la BCE e la BNS hanno seguito l’esempio, portando ad un rallentamento dei prezzi immobiliari, e in alcuni casi ad una caduta in alcune regioni del mondo.
All'avvicinarsi del 2024, il sentimento del mercato è prudentemente ottimista. L'inflazione, che aveva mostrato segni di debolezza verso la fine del 2023, si è conclusa positivamente, placando le preoccupazioni di una recessione. I tassi d'interesse, avendo probabilmente raggiunto il loro picco, dovrebbero ancora diminuire, come suggerito dall'inversione della curva dei tassi. Questo calo potrebbe spingere le banche centrali, compresa la BNS, a ridurre prossimamente i tassi d'interesse principali, in particolare alla luce delle sfide poste dall'incremento del valore del franco svizzero per le esportazioni. Le prossime elezioni americane potrebbero anche influenzare le politiche economiche, con i democratici che potrebbero cercare di rafforzare l'economia per guadagnare il favore degli elettori.
La seconda metà del 2023 ha già visto una diminuzione del tasso fisso decennale, scendendo dal 2,7% a dicembre 2022 a meno del 2% alla fine dell'anno. Sebbene questa diminuzione non abbia avuto un impatto significativo sul mercato l'anno scorso, quest’anno dovrebbe dare impulso al mercato, specialmente per i potenziali acquirenti in attesa.
Con un'offerta ancora limitata e una domanda destinata a rafforzarsi, i prezzi degli immobili potrebbero registrare un aumento leggermente superiore rispetto al 2023. Questo scenario potrebbe agevolare le trattative, allineando maggiormente le aspettative di acquirenti e venditori.
È previsto anche un aumento del numero di transazioni nei prossimi mesi, in particolare per le proprietà d'investimento. I valori di mercato, che sembrano aver toccato il punto più basso, dovrebbero stabilizzarsi nel 2024. Man mano che i valori immobiliari iniziano a stabilizzarsi, questa convergenza delle aspettative di prezzo tra acquirenti e venditori potrebbe portare a un mercato più attivo. Nel complesso, il 2024 si preannuncia come un anno in cui il mercato immobiliare svizzero potrebbe iniziare a riprendersi dalla recente stagnazione.
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