In Svizzera, la legge federale sul diritto fondiario rurale (LDFR) fissa un prezzo massimo per i terreni agricoli. L'obiettivo è quello di regolare il prezzo dei terreni agricoli al fine di sostenere e incoraggiare il loro utilizzo. Questo prezzo massimo è determinato in base a diversi parametri: ç
Le caratteristiche specifiche del terreno:
La natura del suolo, la superficie sfruttabile e la pendenza del terreno sono elementi essenziali da prendere in considerazione nella stima del prezzo dei terreni agricoli.
Posizione:
Più un terreno è vicino al centro della città, ai trasporti pubblici e ai negozi, più alto è il suo valore. Al contrario, un terreno che è fuori mano attirerà pochi acquirenti.
Vendite storiche:
Per non essere al passo con il mercato immobiliare, il RLA si basa anche sui prezzi delle transazioni di terreni agricoli nella stessa regione, che hanno avuto luogo negli ultimi 5 anni.
La sfruttabilità della terra:
Logicamente, l'acquisizione di terreni agricoli si fa con l'obiettivo dello sfruttamento agricolo, più il suo sfruttamento sarà redditizio più la terra avrà valore.
La costruibilità del terreno:
I terreni agricoli sono utilizzati esclusivamente per scopi agricoli, ma è possibile richiedere all'autorità locale il permesso di convertire un edificio esistente, di costruire un edificio legato all'azienda agricola o di costruire un edificio legato alla casa dell'agricoltore. Quanto maggiori sono le restrizioni e quanto più limitate sono le possibilità di costruzione, tanto più il valore del vostro terreno ne risentirà. È quindi importante informarsi sull'uso potenziale del terreno agricolo quando si stabilisce il prezzo di vendita. Potete trovare queste informazioni nel regolamento comunale e nella mappa catastale fornita dal vostro comune.
Il prezzo medio di mercato è calcolato sulla base dei prezzi di vendita tra terzi nella stessa regione negli ultimi 5 anni. Questo prezzo medio è definito ogni anno dal Dipartimento di Economia Rurale. Puoi poi usare questo prezzo medio per calcolare il tuo prezzo di vendita, noto anche come "prezzo legale" se rientra nel prezzo massimo consentito nella tua regione per i terreni agricoli. Questo prezzo legale è definito come 1,05 volte il "prezzo medio di mercato".
Usare il prezzo di mercato è un modo semplice e veloce per stimare il valore del tuo terreno agricolo, ma non tiene conto di tutte le particolarità del tuo terreno. Per regolare il prezzo del tuo terreno, puoi confrontarlo con proprietà simili che sono attualmente in vendita nella tua zona. Per esempio, se la natura del tuo terreno richiede una lavorazione per poterlo coltivare, varrà molto meno di un terreno pronto per essere coltivato.
È importante notare che quando si regola il prezzo di vendita, esso non deve mai superare il prezzo massimo autorizzato (fissato dal RLA) di più del 5%, nel qual caso non si parlerà più di prezzo legale ma di prezzo gonfiato.
A causa della complessità del compito, può essere utile e più efficiente far valutare il tuo terreno agricolo da un professionista. L'esperto visiterà il terreno in questione e valuterà il suo valore reale in base alle sue condizioni e alla sua fertilità, e sarà in grado di stabilire un prezzo in base al valore di rendimento.
Il valore di rendimento agricolo corrisponde al capitale il cui interesse (affitto), calcolato al tasso medio applicabile su diversi anni, corrisponde al reddito di un'impresa o proprietà agricola gestita secondo gli usi del paese. Il valore di rendimento è calcolato in modo uniforme in tutta la Svizzera, per cui è disponibile una guida per la stima del valore di rendimento nell'Ordinanza sul diritto fondiario rurale (RPLO).
