T4 2022: L’evoluzione nelle quindici città principali
Nel 2022 i prezzi degli immobili sono aumentati del 5% registrando per il 20ᵉ anno consecutivo l’ aumento dei prezzi (2003-2022). Ciononostante si nota un rallentamento della crescita nell'ultimo trimestre dell'anno con un aumento dello 0,3% per gli appartamenti e dello 0,6% per le case. Il numero di transazioni è diminuito di oltre il 20% e gli immobili impiegano più tempo per essere venduti.
I prezzi immobiliari in Svizzera hanno subito un netto rallentamento nell'ultimo trimestre del 2022. I prezzi degli appartamenti sono aumentati meno dello 0,3% in media, mentre quelli delle case dello 0,6%.
Questa tendenza si osserva chiaramente nelle tre principali città dove i prezzi sono aumentati meno dello 0,5% in media. I prezzi delle ville sono aumentati solo del +0,1% a Ginevra, +0,3% a Basilea e +0,7% a Zurigo. Lo stesso vale per gli appartamenti, dove l'aumento si è fermato in queste tre città (+0,1% a Ginevra, +0,2% a Basilea e 0,2% a Zurigo). Tuttavia, nonostante la condizione economica, solo Lugano ha registrato un calo significativo dei prezzi con un -0,7% per le case e un -1,8% per gli appartamenti. Al contrario si posiziona Zugo che continua la sua ascesa con un aumento del 2%.
La maggior parte dei cantoni registra un aumento moderato dei prezzi, generalmente inferiori all'1%. Nei 10 cantoni più popolati della Svizzera, solo due (Vallese e Lucerna) registrano un aumento dei prezzi superiore all'1%.
Il mercato immobiliare degli ultimi mesi è cambiato in modo significativo ostacolando i potenziali acquirenti e, l’aumento dei tassi di interesse sui mutui sommato ai costi di costruzione grava sugli investimenti immobiliari. Gli acquirenti hanno sempre più difficoltà a combattere i prezzi elevati d’acquisto ed i venditori non sono ancora disposti ad abbassare i prezzi.
Questa situazione si riflette nel volume delle transazioni in forte calo rispetto allo scorso anno. Nel 4° trimestre del 2022 si registra un calo del 24% nel numero di transazioni registrate nel Paese rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente. A Ginevra, il numero di transazioni è diminuito del 30% nel terzo trimestre del 2022.
Stiamo anche assistendo ad un calo del 30% nel numero di richieste sugli annunci immobiliari online. Il numero di potenziali acquirenti è in diminuzione, il che rende le trattative più difficili per i venditori e riflette un impatto reale sui tempi di vendita di un immobile.
Con l'aumento dei tempi di vendita e la diminuzione del numero di transazioni, lo stock di immobili disponibili per la vendita è aumentato di quasi il 40% rispetto al 2021.
La domanda sul mercato immobiliare residenziale dovrebbe continuare ad essere influenzata negativamente da diversi fattori nel 2023. I tassi di interesse dovrebbero rimanere elevati rendendo gli investimenti immobiliari più onerosi per i potenziali acquirenti al quale si aggiungerebbe l'incertezza dell'economia globale e dei mercati finanziari.
Il numero di immobili disponibili per la vendita continuerà ad aumentare nei prossimi mesi riflettendo una perdita di interesse da parte degli acquirenti. Se si pensa alla Svizzera, la grande maggioranza (l’89%) dei beneficiari ha un mutuo a tasso fisso in corso. In questo contesto pochi proprietari saranno costretti a vendere, anche se non ottengono il prezzo desiderato. In Spagna e in Italia, invece, oltre il 50% dei proprietari ha un mutuo a tasso variabile in essere.
Nella maggior parte dei mercati svizzeri è prevista una certa stabilità dei prezzi immobiliari residenziali privati. Tuttavia, in alcune regioni meno dinamiche, i prezzi potrebbero iniziare a scendere.
L'inflazione sembra rallentare, ma se non si avvicina all'obiettivo del 2% entro il 2024 potrebbe rappresentare una sfida per la BNS che si troverà in una situazione complicata. Potrebbe infatti essere costretta ad aumentare il tasso di riferimento oltre il 2024. Ciò potrebbe provocare una vera crisi immobiliare con una notevole diminuzione del valore degli asset immobiliari.
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