T1 2024: L’evoluzione nelle quindici città principali
Il mercato immobiliare svizzero dimostra la sua resilienza, con una modesta crescita e una stabilizzazione delle transazioni nel primo trimestre del 2024.
Il mercato immobiliare svizzero ha dimostrato la sua resilienza nel primo trimestre del 2024, con una modesta crescita dei prezzi delle proprietà in un contesto globale difficile: +0,3% per le case e +0,4% per gli appartamenti da gennaio. Gli indicatori chiave sono positivi, con una diminuzione dei tassi di interesse e un volume di transazioni stabile. Tuttavia, l'aumento dei prezzi negli ultimi dodici mesi rimane ben al di sotto della media storica di 20 anni, che è del +3% all'anno.
Negli ultimi dodici mesi, il mercato immobiliare svizzero ha mostrato segnali di ripresa lenti ma positivi. Nel complesso, i prezzi delle case sono rimasti stabili con un aumento nominale dello 0,1%, mentre i prezzi degli appartamenti hanno ottenuto buoni risultati, con un aumento dell'1,3%. A titolo di riferimento, la crescita annuale media dei prezzi immobiliari negli ultimi 20 anni è stata superiore al +3%. Il trimestre recente mostra lievi miglioramenti, che si traducono in un aumento trimestrale dello 0,3% per le case e dello 0,4% per gli appartamenti nei primi tre mesi dell'anno.
Un'analisi approfondita delle principali agglomerazioni svizzere presenta un paesaggio variegato dei movimenti dei prezzi immobiliari nel trimestre. Nel settore degli appartamenti, Losanna ha guidato con un aumento notevole dell'1,2%, mentre Berna ha registrato una forte crescita con un aumento dell'1,1%. Queste città contrastano con i mercati più stagnanti di Ginevra e Zurigo, dove i prezzi degli appartamenti sono appena aumentati, registrando un aumento minimo dello 0,1%. Basilea ha mostrato un miglioramento modesto, con un aumento dei prezzi degli appartamenti dello 0,4%.
Il mercato delle case racconta una storia diversa, riflettendo un ambiente più difficile. Ginevra e Basilea hanno subito una diminuzione dei prezzi delle case, scendendo rispettivamente dello 0,2% e dello 0,3%. Al contrario, Berna e Zurigo hanno visto aumenti dei prezzi delle case, sebbene modesti, con Berna che ha realizzato un aumento dello 0,6% e Zurigo un leggero aumento dello 0,2%. Losanna ha subito un calo più significativo dello 0,5%. Questi trend, in questi centri urbani, indicano che gli appartamenti hanno generalmente superato le case dalla fine della pandemia.
In netto contrasto con altre regioni, i cantoni svizzeri a bassa fiscalità come Zugo, Svitto, Uri e Glarona sovraperformano nettamente il mercato. Questi cantoni attirano un maggior numero di imprese e individui grazie alle loro politiche fiscali favorevoli, soprattutto a fronte di tendenze globali che si orientano verso un'inflazione più elevata e regolamentazioni fiscali più severe. Nel primo trimestre del 2024, l'apprezzamento immobiliare in queste aree è stato notevole: Zugo (+2%), Uri (+1,5%) e Svitto (+1,4%) hanno guidato in termini di aumento dei prezzi delle case, mentre Glarona (+2,3%) e Svitto (+2,3%) hanno registrato i maggiori aumenti dei prezzi degli appartamenti. Questi risultati sottolineano l'attrazione di investire e trasferirsi in regioni a vantaggi fiscali.
Dopo essere scesi considerevolmente a seguito del forte aumento dei tassi di interesse, il numero di transazioni immobiliari in Svizzera mostra segni di stabilizzazione, con un leggero calo del -3% a livello nazionale negli ultimi 12 mesi. A Ginevra, il numero di transazioni ha seguito un trend simile, scendendo del -2%.
La recente riduzione dei tassi di interesse da parte della Banca nazionale svizzera non ha ancora avuto un impatto significativo sulle transazioni. Tuttavia, prevediamo che potrebbe avere un effetto positivo nei prossimi mesi. Infatti, con la maggior parte delle banche che offre tassi d'interesse ipotecari a 10 anni inferiori al 2%, l'economia della proprietà è diventata molto attraente per gli acquirenti nella maggior parte delle regioni.
Seppur gli acquirenti abbiano guadagnato un certo potere contrattuale grazie all'aumento dell'offerta e alla riduzione della concorrenza, la carenza generale di proprietà ha contribuito a mantenere i livelli dei prezzi. Raggiungere un accordo sui prezzi rimane difficile, spingendo alcuni proprietari ad affittare le loro proprietà piuttosto che vendere ad un prezzo inferiore da quello desiderato.
Questo, insieme a una riduzione dell'attività di costruzione dal 2021, spiega perché il numero di transazioni non è ancora tornato ai livelli precedenti.
I tassi di interesse sono un fattore cruciale nella determinazione dei prezzi immobiliari per le seguenti ragioni: tassi di interesse più bassi rendono il finanziamento più conveniente e, associati a un'inflazione elevata come osservato di recente, i bassi rendimenti dei depositi bancari spingono gli investitori verso alternative per preservare il loro capitale.
Nella nostra edizione precedente del barometro, datata 25 gennaio 2024, avevamo previsto che le banche centrali potrebbero abbassare i tassi di interesse, come suggerito dall'inversione della curva dei rendimenti. Abbiamo inoltre evidenziato le pressioni specifiche sulla Banca nazionale svizzera (BNS) per ridurre i tassi a causa del franco svizzero forte che danneggia le esportazioni e dell'inflazione relativamente bassa in Svizzera. La nostra previsione si è rivelata corretta; la BNS ha adottato una misura proattiva riducendo il suo tasso di riferimento dall'1,75% all'1,5% il 21 marzo. Tuttavia, la Fed e la BCE hanno mantenuto i loro tassi al 5,25% e al 4% rispettivamente, mentre continuano a combattere l'inflazione.
Attualmente, la curva dei rendimenti rimane invertita sia in Svizzera che nella zona euro, segnalando le aspettative degli investitori che le banche centrali ridurranno i tassi in un prossimo futuro. Gli analisti di UBS prevedono che la BNS attuerà due ulteriori riduzioni dei tassi nel 2024.
Se queste riduzioni si verificheranno ci aspettiamo una ripresa, sia del volume di transazioni immobiliari che dei prezzi, ai livelli osservati prima dei cambiamenti economici recenti.
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