La valeur vénale d’un bien immobilier est le prix auquel il est possible de le vendre à un moment donné. Il s’agit en fait du prix que l’on peut obtenir de ce bien dans des conditions de marché normales. Il ne s'agit donc ni du prix d’achat, ni du prix de vente, mais seulement d'une idée du prix que ce bien pourrait valoir sur le marché actuel de l’immobilier.
Aussi appelée valeur de marché, elle correspond au prix auquel un objet immobilier similaire peut être vendu. Pour calculer la valeur vénale, il faut comparer les maisons aux caractéristiques similaires dans la même ville et définir le prix qui correspond au marché immobilier actuel.
L’estimation de la valeur vénale d’un terrain, d’une villa, d’un immeuble ou d’un appartement est en général réalisée par un expert immobilier. Celle-ci doit se faire dans certaines conditions:
Lorsque vous souhaitez acheter ou vendre un bien, l’estimation de la valeur vénale en amont a plusieurs intérêts:
Nous l’avons vu, la valeur vénale d’un terrain ou d’un appartement est le prix auquel celui-ci peut être vendu dans les conditions du marché à l’instant T. La valeur vénale est donc différente du prix de vente d’un bien immobilier ou de la valeur réelle. En effet, même si cette estimation sert au propriétaire comme point de repère au moment de la mise en vente de son bien, le prix final auquel la transaction sera effectuée dépendra du jeu de l’offre et de la demande.
Si vous possédez un bien qui est rare et très demandé, vous pourrez le vendre à un prix final supérieur à sa valeur vénale. Si par contre le bien que vous avez fait estimer est peu demandé et très présent sur le marché, vous aurez sans doute besoin de baisser le prix demandé pour pouvoir le vendre. Dans ce cas, le prix de vente du bien sera inférieur à sa valeur vénale. Le prix de vente est donc le résultat de la négociation entre le vendeur et l’acheteur et diffère de sa valeur vénale.
Lorsque vous décidez d’estimer la valeur vénale de votre appartement ou maison, il faut garder à l’esprit que celle-ci dépend de très nombreux facteurs. Certains facteurs sont liés au bien en lui-même et d’autres sont liés à la localisation de celui-ci.
Pour estimer la valeur vénale d’un bien immobilier, plusieurs étapes sont nécessaires.
Lorsqu’on valorise un bien immobilier, la localisation est l’un des éléments qui entrent le plus en jeu. La valeur des terrains au m² varie grandement en fonction des régions de Suisse, et des différentes zones de chaque région. Elle est déterminée par l’attractivité de la région, la proximité des commerces, les transports disponibles, etc.
Pour évaluer la valeur du bien en tant que tel (construction), il faut estimer le prix que coûterait la construction d’une maison ou d’un immeuble identique. En fonction de la superficie du bien, de la qualité des matériaux, etc, il vous est possible d’obtenir des informations quant aux indices du coût de la construction de la part de l’office fédérale de la statistique.
Si le bien dont on estime la valeur vénale est ancien, il va falloir déduire une partie de sa valeur en fonction du nombre d’années. On estime qu’en moyenne, chaque année, un bien perd 1% de sa valeur. Il faut néanmoins prendre en considération les rénovations et l’entretien qui ont été réalisés. Cette règle ne s’applique évidemment pas aux bâtiments historiques très anciens qui eux prennent de la valeur tous les ans.
La vétusté n’est retirée de la valeur vénale que si le bâtiment ou le bien n’ont pas été rénovés. Dans le cas où une rénovation totale a lieu, on comptera la valeur du bien à neuf.
Si le bien immobilier qu’on estime possède des aménagements extérieurs comme une piscine ou un jardin avec des plantations, la valeur vénale en sera augmentée. Ceci est valable pour les terrasses, locaux à vélos, aires de jeux, etc.
Lors de l’estimation du bien, il est nécessaire de prendre en compte des éléments additionnels tels que:
En général, l’estimation de la valeur vénale peut se faire selon 3 méthodes.
Cette méthode prend pour base le prix du terrain et la valeur de l’objet à un moment donné. Cette méthode est souvent utilisée et facturée comme prestation par des professionnels de l’immobilier quand il s’agit de biens exceptionnels.
Généralement utilisée pour les biens à louer, elle a l’avantage de pouvoir estimer la valeur d’un bien en prenant en compte les revenus locatifs nets.
Cette méthode d’estimation compare votre bien avec d’autres biens immobiliers similaires dans la même zone. Elle prend également en compte les transactions réellement effectuées dans le passé (ventes de biens similaires) et pas seulement des prix affichés sur les sites de vente immobilière. C’est la méthode privilégiée des banques et des agents immobiliers, car elle permet une estimation précise de la valeur vénale.
Lorsque vous faites une demande de prêt hypothécaire pour l’achat d’un bien immobilier, la banque ou l’organisme de prêt se base sur l’estimation de la valeur vénale du bien en question pour décider du montant du prêt. Si à l’issue de vos négociations, vous n’êtes pas parvenu à obtenir un prix inférieur ou égal à la valeur vénale, cela aura une incidence sur l’apport en fonds propres que vous devrez réaliser pour combler la différence.
