Le calcul des surfaces habitables en immobilier suisse varie de manière importante entre un canton et un autre. L’USPI (Union suisse des professionnels de l’immobilier) a proposé de définir une méthode de mesure des surfaces immobilières afin d’harmoniser les discours dans les différents cantons.
La surface habitable d’un logement est la surface au sol d’une habitation de laquelle on déduit ou pondère plusieurs zones: les murs et cloisons, les espaces extérieurs, les parkings et celliers… ainsi que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à un certain seuil. L’Ordonnance 843.142.3 (Etat le 1er janvier 2013) définit une surface habitable minimum pour chaque habitant: « La surface nette habitable de la chambre individuelle pour une personne ne doit pas être inférieure à 10 m². Des pièces plus petites ne sont admises que si elles peuvent être réunies à d’autres pièces. La surface nette habitable de la première chambre individuelle pour deux personnes ne doit pas être inférieure à 14 m². La surface nette des chambres individuelles supplémentaires pour deux personnes ne doit pas être inférieure à 12 m²».
Selon la norme SIA 416 (Société suisse des ingénieurs et des architectes), les critères dans le calcul d’une pièce dans la surface habitable sont:
Les pièces attenantes comme la cuisine, les salles de bains… sont à intégrer également dans le calcul de la superficie habitable.
Il y a en général deux mesures de surface dans le cadre d’une location:
Afin d’harmoniser les méthodes de calcul dans les différents cantons, l’USPI a défini des méthodes de calcul de la surface habitable. En général, pour la vente, il est d’usage de parler de surface de vente nette ou de surface PPE (propriétés par usage). Celle-ci se compose de:
Il est aussi d’usage de parler de surface de vente brute. La principale différence réside dans l’intégration dans la surface de vente brute de l’aire occupée par les murs extérieurs (pondérés à 100%) et des murs mitoyens (pondérés à 50%).
Pour estimer un terrain, le calcul du m² est réalisé en fonction de la surface inscrite sur le registre foncier. Or, celle-ci n’est pas garantie. En effet, seul le plan cadastral fait foi. Des mesures sont réalisées de manière périodique et en fonction de l’outil utilisé, la mesure peut être différente. Avant l’acquisition d’un terrain, il est donc utile de questionner le registre foncier pour savoir si une mesure est en cours.
Ainsi, deux biens identiques dans deux cantons suisses différents peuvent ne pas avoir la même surface habitable. Il convient donc de se renseigner sur les méthodes de calculs et les normes cantonales lors du calcul du prix du m2 d’un bien immobilier.
La surface composée de placards est en effet à inclure dans la surface habitable du bien.
La superficie des places de parkings ne doit pas être intégrée dans le calcul de la surface habitable. Néanmoins, il convient de les préciser à part dans le contrat de location ou de vente dans le calcul de la surface utile secondaire non aménagée.
Il y a deux critères à prendre en compte dans ce cas-là: la hauteur sous plafond de la pièce et le canton. La hauteur sous plafond est à rapprocher du minimum imposé par chaque canton pour l’intégration ou la non-intégration de la zone dans le calcul de la surface habitable.
Si la différence est considérable, il peut être considéré que le bien présente un défaut. Dans ce cas, il est possible de se rétracter malgré la signature du contrat de bail ou demander une baisse de loyer.