Qu'est-ce que surface habitable ?

Le calcul des surfaces habitables en immobilier suisse varie de manière importante entre un canton et un autre. L’USPI (Union suisse des professionnels de l’immobilier) a proposé de définir une méthode de mesure des surfaces immobilières afin d’harmoniser les discours dans les différents cantons.

Surface habitable: Définition

Définition

La surface habitable d’un logement est la surface au sol d’une habitation de laquelle on déduit ou pondère plusieurs zones: les murs et cloisons, les espaces extérieurs, les parkings et celliers… ainsi que les surfaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à un certain seuil. L’Ordonnance 843.142.3 (Etat le 1er janvier 2013)  définit une surface habitable minimum pour chaque habitant: « La surface nette habitable de la chambre individuelle pour une personne ne doit pas être inférieure à 10 m². Des pièces plus petites ne sont admises que si elles peuvent être réunies à d’autres pièces. La surface nette habitable de la première chambre individuelle pour deux personnes ne doit pas être inférieure à 14 m². La surface nette des chambres individuelles supplémentaires pour deux personnes ne doit pas être inférieure à 12 m²».

Critère d’intégration dans le calcul de la surface habitable

Selon la norme SIA 416 (Société suisse des ingénieurs et des architectes), les critères dans le calcul d’une pièce dans la surface habitable sont: 

• Le volume. Pour être intégrées dans la surface habitable, les pièces doivent avoir un volume minimum de 20 m². Dans les combles, le calcul du volume se fait uniquement dans l’espace disposant d’une hauteur minimum de 1,30 m (ou 1,50 en fonction des cantons).
• La hauteur. Pour être intégrées dans le calcul de la surface nette habitable, les pièces doivent disposer d’une hauteur d’au moins 2,4 m (exception faite des mezzanines). Dans les combles, au moins la moitié de la surface doit avoir une hauteur sous plafond de 2,40 m (là encore, le calcul n’est fait que sur les zones dont la hauteur est supérieure à 1,30m (ou 1,50m en fonction des cantons).
• Éclairage et ventilation. Les pièces doivent être aérées naturellement et disposent d’au moins une fenêtre d’une superficie égale à au moins un huitième de la pièce.

Les pièces attenantes comme la cuisine, les salles de bains… sont à intégrer également dans le calcul de la superficie habitable.

Les mesures de surfaces habitables dans les opérations immobilières

Pour la location

Il y a en général deux mesures de surface dans le cadre d’une location:

• La surface habitable nette: Celle-ci comprend l’ensemble des surfaces habitables diminuées des surfaces extérieures, des balcons et terrasses, des caves ou des greniers ainsi que toute la superficie dont la hauteur est inférieure à 1,5 m.
• La surface habitable brute: C’est la somme de la surface habitable nette à laquelle on ajoute la superficie des murs extérieurs. En général, cette mesure est utilisée en Valais.

Pour la vente

Afin d’harmoniser les méthodes de calcul dans les différents cantons, l’USPI a défini des méthodes de calcul de la surface habitable. En général, pour la vente, il est d’usage de parler de surface de vente nette ou de surface PPE (propriétés par usage). Celle-ci se compose de:

• La Surface Nette Habitable (SNH) composée des espaces intérieurs hors surfaces occupées par les murs et les cloisons internes.
• La Surface de Construction Intérieure (SCI) qui correspond à la surface occupée par les murs et cloisons internes. Additionné à la SNH, ce calcul correspond à celui de la SH (surface habitable).
• La Surface de Vente Nette (SVN) correspond à la surface habitable additionnée des Surfaces secondaires Externes (SE) calculées de manière pondérée. Ainsi, la surface des balcons est pondérée à 50% et celle des terrasses à 33%. En revanche, les surfaces relatives à certaines zones comme les jardins à usage privatif ou encore les places de stationnements ne doivent pas être inclus dans la surface de vente et précisés séparément sur le contrat de vente.

Il est aussi d’usage de parler de surface de vente brute. La principale différence réside dans l’intégration dans la surface de vente brute de l’aire occupée par les murs extérieurs (pondérés à 100%) et des murs mitoyens (pondérés à 50%).

Pour les terrains nus

Pour estimer un terrain, le calcul du m² est réalisé en fonction de la surface inscrite sur le registre foncier. Or, celle-ci n’est pas garantie. En effet, seul le plan cadastral fait foi. Des mesures sont réalisées de manière périodique et en fonction de l’outil utilisé, la mesure peut être différente. Avant l’acquisition d’un terrain, il est donc utile de questionner le registre foncier pour savoir si une mesure est en cours.

Ainsi, deux biens identiques dans deux cantons suisses différents peuvent ne pas avoir la même surface habitable. Il convient donc de se renseigner sur les méthodes de calculs et les normes cantonales lors du calcul du prix du m2 d’un bien immobilier.