On appelle valeur intrinsèque ou valeur réelle d’un bien immobilier la valeur calculée en utilisant la méthode du coût déprécié. Pour la calculer, on estime la valeur à neuf du bien, puis on y soustrait un montant correspondant à la dépréciation liée à la vétusté relative à un bien neuf similaire. On ajoute enfin au résultat la valeur du terrain pour obtenir la valeur intrinsèque.
La valeur réelle/intrinsèque = Valeur à neuf du bien - le % de vétusté + la valeur du terrain.
Le plus souvent, la valeur intrinsèque d’une maison est utilisée lors d’une expertise immobilière en Suisse. La méthode de calcul utilisée par les professionnels est très précise et très fiable.
Plusieurs outils d’évaluation très pointus, mis en place par des sociétés spécialisées, sont utilisés pour estimer avec exactitude la valeur intrinsèque en fonction de critères bien précis.
Voici une liste non exhaustive des paramètres qui entrent en compte dans la détermination de la valeur intrinsèque d’un bien:
Par contre, l’emplacement du bâtiment et l’état du marché à l’instant T (équilibre entre l’offre et la demande) ne sont pas pris en considération lors de ce calcul.
Nous l’avons vu, la valeur intrinsèque d’une maison ou d’un bien est la valeur technique obtenue par l’addition et la soustraction de plusieurs valeurs:
Pour l’estimer avec exactitude, il faut évaluer les volumes construits, ainsi que les parties du terrain exploitables ou non, puis procéder à une analyse du site, du marché et des éventuels contrats constitutifs de droit de superficie se rapportant à l’immeuble. Il peut également être utile de s'intéresser aux contraintes légales ou conventionnelles relevant du canton par exemple.
Elle correspond au coût de construction du bâtiment à neuf dans les circonstances actuelles auquel on soustrait la dépréciation liée à la vétusté relativement au degré d’entretien du bâtiment.
Les trottoirs, jardins, cours, etc. doivent être pris en considération. Une fois leur valeur estimée, leur dépréciation doit en être soustraite.
L’ensemble des frais annexes doivent être intégrés au calcul, en y appliquant une dépréciation relative à l’âge du bâtiment ainsi qu’à son état actuel.
La première étape nécessaire au calcul de la valeur intrinsèque d’un bien immobilier est de déterminer le volume de la construction en m³ et le multiplier par les coûts de construction qui dépendent des matériaux et des techniques utilisées.
Puis, on déduit la « vétusté » qui correspond aux modifications liées à l’ancienneté de la maison. Puis, on ajoute la valeur du terrain sur lequel le bâtiment est construit après l’avoir calculé. Celle-ci est liée aux facteurs de localisations et aux paramètres locaux (propres aux cantons).
Voici un exemple de calcul de valeur intrinsèque pour un bien immobilier aux caractéristiques suivantes:
La maison d’un volume de 1000m³ au prix de CHF 500/m³ = CHF 500’000. Le bien possède un garage de 30m³ à CHF 200/m³ = CHF 6’000. Ce qui correspond au total à une valeur de CHF 506’000. Une dépréciation de 20% liée à son âge et à son état doit être soustraite: CHF 101’200. La valeur de la maison dépréciée est donc de CHF 404’800.
La valeur du terrain dans le canton où est situé le bien, et au vu de la localisation de celui-ci, est estimée à CHF 800/m². La superficie du terrain est de 2000m², soit une valeur de CHF 1’600’000 pour le terrain.
La valeur intrinsèque du bien correspond donc à l’addition de ces deux valeurs 404’800 + 1’600’000 = CHF 2’004’800.
