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La valeur intrinsèque, aussi appelée valeur réelle ou valeur technique, mesure ce que vaut concrètement un bien immobilier en se basant sur le coût de sa construction et la valeur de son terrain, sans tenir compte du marché. C'est l'une des valeurs de référence utilisées par les experts en estimation immobilière suisses.
La valeur intrinsèque d'un bien immobilier est sa valeur calculée selon la méthode du coût déprécié. Elle reflète ce que coûterait aujourd'hui la reconstruction du bien à neuf, ajustée de l'usure du temps, plus la valeur du terrain sur lequel il est bâti.
Elle est aussi appelée:
Selon la définition de la Chambre suisse d'Experts en estimations immobilières (CEI), la valeur intrinsèque est une valeur technique obtenue par addition de plusieurs composantes: valeur du terrain, valeur de la construction (à neuf, diminuée de la dépréciation), valeur des équipements et aménagements extérieurs, et frais annexes.
Bon à savoir: Contrairement à la valeur vénale, la valeur intrinsèque ne dépend pas de l'offre et la demande sur le marché à l'instant t. Deux maisons identiques construites avec les mêmes matériaux auront la même valeur intrinsèque, qu'elles soient situées à Genève ou à Delémont.
La valeur intrinsèque est principalement utilisée dans trois cas:
Elle peut aussi servir de point de comparaison avec la valeur vénale (prix de marché) pour identifier d'éventuelles surcotes ou décotes.
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Le calcul de la valeur intrinsèque repose sur des critères techniques précis, indépendants de l'environnement de marché. Les principaux paramètres sont:
À l'inverse, certains éléments fondamentaux pour la valeur de marché ne sont pas pris en compte ici: la localisation au sens commercial du terme, l'évolution des prix du marché immobilier, l'attractivité du quartier, ou encore l'offre et la demande à l'instant t.
Formule de la valeur intrinsèque: Valeur intrinsèque = (Valeur à neuf de la construction − Vétusté) + Valeur du terrain
Étape 1: calculer la valeur à neuf de la construction On multiplie le volume bâti (en m³) par le coût de construction au m³, qui dépend des matériaux et des techniques utilisées. À titre indicatif, le coût moyen de construction en Suisse tourne autour de CHF 800/m³ pour un bâtiment standard, mais il peut varier sensiblement selon le canton, le type de bien et la qualité visée.
Étape 2: appliquer la vétusté On déduit un pourcentage de dépréciation lié à l'âge et à l'état d'entretien du bien. Plus le bâtiment est ancien et moins bien entretenu, plus la vétusté est élevée.
Étape 3: ajouter la valeur du terrain On évalue la valeur du terrain en multipliant sa surface par le prix au m² applicable dans la zone. Cette étape intègre la localisation, les contraintes légales (zone constructible, droit de superficie, servitudes) et l'analyse du site.
Étape 4: intégrer les aménagements extérieurs et frais annexes Trottoirs, jardins, piscine, garage, raccordements: chaque élément est valorisé puis déprécié selon son âge et son état.
Prenons une maison avec les caractéristiques suivantes:
| Élément | Détail | Valeur |
|---|---|---|
| Volume principal | 1'000 m³ × CHF 500/m³ | CHF 500'000 |
| Garage | 30 m³ × CHF 200/m³ | CHF 6'000 |
| Sous-total construction | CHF 506'000 | |
| Vétusté (20%) | − CHF 101'200 | |
| Construction dépréciée | CHF 404'800 | |
| Terrain | 2'000 m² × CHF 800/m² | CHF 1'600'000 |
| Valeur intrinsèque totale | CHF 2'004'800 |
Dans cet exemple, la valeur intrinsèque s'établit à CHF 2'004'800, dominée par la valeur du terrain (près de 80% du total). Ce résultat n'est pas le prix de marché du bien: il faudrait y appliquer ensuite des ajustements pour tenir compte du contexte commercial.
La valeur intrinsèque n'est qu'une valeur parmi d'autres dans l'immobilier suisse. Voici comment elle se positionne face aux autres méthodes d'évaluation.
| Type de valeur | Sur quoi elle se base | Quand l'utiliser |
|---|---|---|
| Valeur intrinsèque (réelle) | Coût de construction déprécié + valeur du terrain | Expertise technique, anticipation des travaux |
| Valeur vénale (de marché) | Comparaison avec des biens similaires vendus récemment | Vente, succession, partage |
| Valeur de rendement | Revenus locatifs annuels divisés par un taux de capitalisation | Immeubles locatifs, immeubles de rapport |
| Valeur d'assurance | Coût de reconstruction à neuf (sans le terrain) | Police d'assurance bâtiment |
| Valeur de nantissement | Plus basse entre prix d'achat et valeur de marché | Garantie hypothécaire (banques) |
| Valeur fiscale | Calculée par l'administration fiscale au prorata de la valeur vénale | Impôt sur la fortune, valeur locative |
Bon à savoir: Pour la vente d'un bien, la valeur vénale est l'indicateur de référence. La valeur intrinsèque sert plutôt de point de comparaison ou d'outil d'expertise. C'est pourquoi de nombreuses estimations professionnelles combinent plusieurs méthodes pour aboutir à un prix juste.
Si la méthode est fiable et précise dans certains contextes, elle présente des limites importantes à connaître:
On commence par estimer la valeur à neuf de la construction (volume × coût de construction au m³), à laquelle on soustrait un pourcentage de vétusté lié à l'âge et à l'état du bien. On ajoute ensuite la valeur du terrain (surface × prix au m²) et la valeur des aménagements extérieurs dépréciée. Le total donne la valeur intrinsèque.
C'est la valeur technique d'un bien, calculée à partir du coût de construction à neuf, déprécié de l'usure du temps, plus la valeur du terrain. Elle reflète ce que vaut concrètement le bien indépendamment du marché.
La valeur intrinsèque se base sur des critères techniques (coût de construction, vétusté, terrain). La valeur vénale, elle, est le prix que le bien atteindrait sur le marché actuel, en tenant compte de l'offre, de la demande, de la localisation et de la conjoncture.
La valeur d'assurance correspond au coût de reconstruction du bâtiment en cas de sinistre, sans inclure la valeur du terrain. La valeur intrinsèque inclut la valeur du terrain et applique une dépréciation pour vétusté.
Non, les banques utilisent la valeur de nantissement, qui correspond à la plus basse entre le prix d'achat et la valeur vénale (depuis 2014). La valeur intrinsèque sert avant tout aux experts en estimation et aux propriétaires qui souhaitent évaluer leurs besoins de rénovation.
