Vétusté

Meryem ChiouarMis à jour le 01.10.20264 min de lecture

Qu'est-ce que la vétusté?

L'essentiel en un clin d'œil

La vétusté est l'usure normale d'un logement liée au temps et à un usage ordinaire. Elle est à la charge du bailleur, jamais du locataire.
En Suisse, elle s'évalue avec le tableau paritaire des amortissements, qui fixe la durée de vie moyenne de chaque installation (8 ans pour une peinture, 10 ans pour une moquette).
En cas de dégât, le locataire ne paie que la valeur résiduelle de l'élément, calculée selon son âge et sa durée de vie.

Qu'est-ce que la vétusté en immobilier?

La vétusté désigne l'usure naturelle des éléments d'un logement, due à leur utilisation normale au fil du temps. Une peinture qui ternit, une moquette usée par le passage, des joints qui noircissent: ce sont des effets du temps, pas des dégradations.

C'est une distinction juridique essentielle en droit du bail suisse. Le bailleur a une obligation générale d'entretien, prévue par le Code des obligations, et toute clause de bail qui tenterait de la reporter sur le locataire est nulle. Le locataire, lui, n'est responsable que des dommages qu'il a causés par un usage fautif ou un défaut d'entretien.

Bon à savoir: la vétusté relève du bailleur, la dégradation du locataire. Une moquette usée après dix ans est de la vétusté. Une brûlure de cigarette sur cette même moquette est une dégradation. Dès qu'un défaut résulte de l'écoulement du temps, le locataire ne peut en être tenu responsable.

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Vétusté ou dégradation: comment faire la différence ?

Toute la question lors de l'état des lieux de sortie est de savoir si un défaut relève de l'usure normale ou d'un dommage imputable au locataire.

Situation	Qualification	À la charge de
Peinture défraîchie après plusieurs années	Vétusté	Bailleur
Trou dans un mur, cheville mal rebouchée	Dégradation	Locataire
Moquette usée par le passage	Vétusté	Bailleur
Brûlure ou tache indélébile sur la moquette	Dégradation	Locataire
Robinetterie entartrée par le temps	Vétusté	Bailleur
Lavabo fissuré par un choc	Dégradation	Locataire

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Le critère déterminant est l'origine du défaut: le temps et l'usage ordinaire, ou un comportement fautif. Un jaunissement de peinture dû à l'âge est de la vétusté, mais un jaunissement précoce causé par la fumée de cigarette est une usure anormale, à la charge du locataire.

Le tableau paritaire des amortissements

En Suisse, l'évaluation de la vétusté ne se fait pas au jugé. Elle s'appuie sur le tableau paritaire des amortissements, le document de référence du droit du bail.

Ce tableau est dit « paritaire » parce qu'il a été élaboré conjointement par l'Association suisse des locataires (ASLOCA) et les associations de bailleurs (Fédération romande immobilière, USPI). Il fixe la durée de vie moyenne de chaque installation d'un logement, pour un équipement de qualité ordinaire et un usage normal.

Voici quelques durées de vie de référence:

Installation	Durée de vie moyenne
Peinture à dispersion (murs)	8 ans
Tapisserie de qualité moyenne	10 ans
Moquette de qualité moyenne	10 ans
Store en toile	15 ans
Appareils de cuisine (four, lave-vaisselle)	15 ans
Baignoire	25 ans
Carrelages et faïences	30 ans

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Bon à savoir: le tableau paritaire n'a pas force de loi. C'est une référence indicative, que les commissions de conciliation et les tribunaux utilisent comme base. En dernier ressort, c'est l'état réel de l'installation qui tranche, pas seulement son âge théorique.

Comment se calcule la part à la charge du locataire ?

C'est le point le plus concret, et celui qui règle la plupart des litiges. Lorsqu'un locataire a endommagé un élément, il ne doit pas en payer le remplacement à neuf, mais seulement sa valeur résiduelle, c'est-à-dire la part non encore amortie par l'usure normale.

La formule de référence est la suivante:

Valeur résiduelle = coût de l'élément ÷ durée de vie × (durée de vie − âge)

Prenons un exemple. Une moquette a 6 ans, sa durée de vie est de 10 ans, et son remplacement coûte CHF 1'000.–.

Valeur résiduelle = 1'000 ÷ 10 × (10 − 6) = CHF 400.–

Le locataire ne peut donc être tenu de payer que CHF 400.–. Les CHF 600.– restants correspondent à l'usure normale, à la charge du bailleur.

Bon à savoir: si la durée de vie est dépassée, la valeur résiduelle est nulle. Une moquette de 12 ans dont la durée de vie est fixée à 10 ans est entièrement amortie: même si le locataire l'a tachée, il ne doit rien, car elle aurait dû être remplacée de toute façon.

Un point souvent oublié: la date de référence

La durée de vie ne se compte pas à partir du début de votre bail, mais à partir de la date des derniers travaux ou du dernier remplacement de l'élément. C'est une nuance décisive.

Si la peinture d'un appartement datait déjà de 5 ans lorsque vous êtes entré, elle est réputée avoir déjà consommé 5 de ses 8 ans de durée de vie. À votre départ trois ans plus tard, elle est entièrement amortie, et vous ne pouvez rien devoir au titre de son rafraîchissement.

Les obligations de chacun

Côté bailleur: assurer l'entretien courant du logement, remplacer les éléments arrivés en fin de vie, et maintenir le bien en état d'être utilisé conformément au bail. Dès qu'une peinture est défraîchie par le temps, le locataire peut demander à la gérance d'effectuer les travaux.

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Côté locataire: prendre soin du logement, signaler les défauts, et assumer uniquement les dommages causés par un usage fautif ou un défaut d'entretien, à hauteur de la valeur résiduelle de l'élément.

Astuce: en cas de désaccord lors de l'état des lieux de sortie, ne signez rien sous pression. Vous pouvez saisir gratuitement l'autorité de conciliation en matière de bail, ou vous faire conseiller par une association de locataires. Le tableau paritaire sera votre meilleur argument chiffré.