Si vous décidez de résilier votre prêt hypothécaire, sachez que les banques sont susceptibles de réclamer des pénalités. Elles dépendent notamment du taux de refinancement. Voici pourquoi il est important de renégocier son hypothèque pour réduire le coût de cette indemnité de sortie. RealAdvisor vous indique ce que vous devez savoir sur l’hypothèque et sa renégociation.
Renégocier un crédit hypothécaire n'est pas sans conséquence. Cette solution est souvent envisagée pour éviter de payer des indemnités de remboursement anticipé conséquentes. Avant de penser à une éventuelle renégociation, il est donc intéressant de se questionner sur l'intérêt de bloquer un taux. Dans ce cas, vous optez pour un taux et évitez de subir une hausse. Selon les banques, cette opération peut être réalisée un ou deux ans à l’avance. Renégocier un emprunt hypothécaire assure donc de toujours conserver le meilleur taux.
Exemple: Les taux d’intérêt sont passés de 2,7 % à une fourchette située entre 1,47 et 2,04 %.
Renégocier son hypothèque assure donc de pouvoir profiter d’un taux plus bas que lors de la souscription de son crédit hypothécaire. Cette opération permet bien souvent de faire baisser le coût total de l’emprunt.
Par contre, les intérêts déductibles des impôts sont moins élevés. Avant une renégociation d’hypothèque, vous devez donc évaluer l’impact fiscal d’une telle opération.
Les experts en financement immobilier mettent en garde contre cette renégociation. Le moment doit être choisi avec soin, car le montant de l’indemnité de sortie peut être élevée.
En 2008, vous avez contracté un prêt hypothécaire de CHF 800’000.- sur dix ans avec un taux fixe de 3%. En 2015, vous décidez de renégocier votre hypothèque, soit 3 ans avant son terme.
Pour connaître le prix d’une telle opération, vous devez analyser la composition du taux. Sur les 3%, 2% peuvent correspondre au coût du financement puis 1% correspond à la marge de la banque. En tant qu’emprunteur, vous devrez payer la marge de la banque, ainsi que la différence entre le taux pratiqué lors de la signature de ce prêt hypothécaire et celui qui existe actuellement.
Dans notre exemple, il équivaut à CHF 24'000.- soit CHF 72'000.-. Même si l’échéance est assez proche, la pénalité de sortie reste importante. Il est donc souvent déconseillé de procéder à cette renégociation, à moins d’être dans une situation particulière, notamment après le passage à la retraite.
De plus, la plupart des emprunteurs privilégient une échéance à long terme. Le choix d’une hypothèque Libor est très faible. Dans ce cas, la renégociation va entraîner une indemnité de sortie conséquente. Elle est d’ailleurs semblable à celle imposée en cas de résiliation d’une hypothèque.
La renégociation d’une hypothèque se prépare, car la banque n’est pas dans l’obligation d’accepter vos exigences. Pour le convaincre, vous devez veiller à présenter un apport de fonds propres de 10 %, provenant d’un autre pilier que la prévoyance.
Sachez également que cette opération génère des frais d’acte qui peuvent se chiffrer en plusieurs milliers d’euros. L’aspect financier ne doit pas être négligé lorsque vous décidez de renégocier votre prêt hypothécaire. Vous devez en effet calculer l’amortissement nécessaire pour rembourser les deux tiers de la dette comme prévu par la législation.
La renégociation d’une hypothèque passe bien entendu par l’obtention d’un taux avantageux. Lorsqu’ils sont au plus bas, vous pouvez en profiter pour bloquer ce taux. Les intérêts que vous devrez payer seront forcément plus faibles. Si votre dossier de débiteur est bon, vous obtiendrez un bon rating qui pourra jouer en votre faveur. La qualité de ce dernier est d’autant plus important en cas de succession ou de divorce, car vous allez devoir assumer un crédit immobilier souscrit dans d’autres conditions.
La démarche est similaire à un renouvellement d’hypothèque. Vous chercherez simplement à obtenir de meilleures conditions que lors de la signature de votre crédit hypothécaire.
En règle générale, le taux pour ce calcul est fixé à 2,55%. Il est appliqué au montant du prêt hypothécaire restant dû, multiplié par le nombre de jours jusqu’à l’échéance. Cette somme couvrira la perte financière de la banque. Ensuite, des frais administratifs sont ajoutés.
Dans tous les cantons, les pénalités en cas de renégociation de son hypothèque sont déductibles des impôts. Toutefois, le montant de la pénalité dépasse très largement l’avantage fiscal.
La banque peut refuser votre demande de renégociation d’hypothèque si vos fonds propres proviennent exclusivement de votre LPP, si vous êtes bientôt à la retraite ou si vous avez faiblement amorti votre dette.
