Kaufvertrag einer Wohnung: Was muss enthalten sein?

Bevor Sie eine Wohnung oder ein Haus erwerben, ist es unerlässlich, alle Aspekte des Kaufvertrags zu verstehen. In diesem Artikel erläutern wir, welche Kernelemente ein Immobilien Kaufvertrag laut Schweizer Obligationenrecht für eine Wohnung oder ein Haus enthalten sollte und was sowohl Käufer als auch Verkäufer vor der finalen Unterzeichnung bei einem Notar beachten sollten.

Wie wird ein notarieller Kaufvertrag für eine Immobilie formuliert?

Ein Immobilienkaufvertrag ist ein rechtlich bindendes Dokument, das von einem Notar bestätigt werden muss. Damit er rechtsgültig ist, müssen folgende Informationen enthalten sein:

• Die Namen und Angabe der Adresse beider Parteien,
• die Anschrift der Immobilie, ihre Katasternummer, die Fläche ihres Grundstücks (und, wenn möglich, die Nummer der Gebäudeversicherung),
• die Beschreibung der Immobilie und Art des Kaufobjekts
  - bei neuen Immobilien muss dies die Beschreibung des Baus umfassen.
  - bei alten Immobilien muss dies den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs umfassen,
• der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis,
• die Abfassung der Zahlung von Steuern und Abgaben (einschliesslich Steuern auf Immobiliengewinne),
• die Zahlungsbedingungen und -modalitäten,
• das Datum der Übertragung der Immobilie,
• die Verordnung über die Erneuerung der laufenden Versicherung,
• die detaillierte Abfassung jeder Dienstbarkeit, die mit den im Grundbuch diktierten Angaben übereinstimmen muss,
• jedes zusätzliche Dokument, das sich auf einen bestimmten Punkt des Kaufvertrags bezieht, und
• die Verordnung, die gilt, wenn eine der beiden Parteien den Vertrag nicht einhält.

Denken Sie über die rechtlichen Elemente hinaus daran, dass ein Kaufvertrag ein unparteiisches Dokument ist. Mit anderen Worten: Er vertritt die Interessen, Rechte und Pflichten des Verkäufers und Käufers. Beide Seiten müssen gleichermassen beteiligt sein. Bestimmte Bedingungen müssen vorkommen – bei Bedarf können Sie aber auch weitere Regelungen im Vertrag aufnehmen.

Es setzt zudem mehrere obligatorische Dokumente voraus, um ein Haus oder eine Wohnung zu erwerben. Kümmern Sie sich im Vorfeld darum.

Kaufvertrag einer Wohnung prüfen: Das ist für Verkäufer wichtig

Sein Haus zu verkaufen, ist genauso verpflichtend, wie eins zu kaufen. Damit der Kaufvertrag vom Notar bestätigt wird und Ihr Käufer Sie nicht im Stich lässt, sollten Sie Folgendes tun:

• Stellen Sie alle relevanten Dokumente so schnell wie möglich zusammen – idealerweise, sobald Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten.
• Beantworten Sie alle Fragen des Verkäufers oder greifen Sie sogar jene voraus, die er Ihnen nicht zu stellen gedacht hätte.
• Wenn einige Vertragspunkte im Entwurf vergessen wurden, kann der Notar sie zwar hinzufügen, doch er wird Ihnen jede Ergänzung in Rechnung stellen, die vor der endgültigen Unterzeichnung des Kaufvertrags erfolgt.

Kaufvertrag für ein Haus oder eine Wohnung: Worauf sollten Käufer achten?

Es kann sein, dass der Verkäufer Ihnen einen gestaffelten Verkauf anbietet, insbesondere wenn er die Immobilie verkaufen muss, um eine andere erwerben zu können. Dieses Verfahren ermöglicht es ihm, eine neue Hypothek aufzunehmen. Auf Ihrer Seite ist dies kein Problem, solange alles in der Kaufurkunde festgehalten ist, da es hier zu einer Eigentumsübertragung im Kaufvertrag zu einem anderen Zeitpunkt kommen kann. Fragen Sie hierzu auch den Notar um weiteren Rat.

Der Kaufvertrag für Ihre Wohnung: Tipps

• Vergewissern Sie sich, dass die Einzelheiten des gestaffelten Verkaufs und der zwischen den beiden Parteien vereinbarte Zeitplan genau festgelegt sind.
• Bitten Sie Ihren Notar, eine Klausel aufzunehmen, die den Verkäufer verpflichtet, Ihnen Schadensersatz zu zahlen, wenn er den endgültigen Verkauf der Immobilie verzögert. Der Betrag muss mindestens die Kosten für die Miete einer Notunterkunft, für einen zweiten Umzug sowie die Lagerung Ihrer Möbel in der Zwischenzeit decken.
• Wie Sie Ihre Wohnung oder Ihr Haus gut verkaufen, ist nicht nur eine Frage des Preises oder der Schnelligkeit. Mit einem Immobilienmakler werden Sie während des gesamten Verfahrens, vom Verkauf oder Besuch einer Immobilie bis zur Unterzeichnung der notariellen Urkunden, geführt und beraten.
• Der Immobilienmakler lässt Sie von seiner Erfahrung profitieren und kennt auch in besonderen Fällen eine Lösung.
• Mit ihm haben Sie die Zusicherung, gemeinsam mit dem Notar einen Immobilienkaufvertrag vorzubereiten, bei dem keine der Parteien geschädigt wird.

Kaufvorvertrag

Bereits der Kaufvorvertrag stellt eine wichtige Phase beim Erwerb einer Immobilie dar. Hier sind einige Schlüsselaspekte, die beim Kaufvorvertrag in der Schweiz zu beachten sind:

Was ist ein Kaufvorvertrag?

Ein Kaufvorvertrag – oft auch «Reservationsvertrag» genannt – ist eine vorläufige Vereinbarung zwischen dem Käufer und Verkäufer, die die Erstellung des Kaufvertrags, also den eigentlichen Kaufvertrag, vorbereitet, ohne dass hierbei bereits eine Eigentumsübertragung stattfindet.

Er legt die wesentlichen Punkte des beabsichtigten Immobilienerwerbs für den späteren Zeitpunkt fest und bindet beide Parteien – meist gegen eine Anzahlung – an die beabsichtigte Transaktion. Umfangreiche Anpassungen sind dann meist nicht mehr notwendig.

Wichtiger Inhalt des Kaufvorvertrags

• Die genaue Beschreibung des Kaufgegenstandes, also der zu verkaufenden Immobilie (Lage, Grösse, eventuell Katasternummer).
• Der vereinbarte Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten.
• Die Höhe der Reservationszahlung oder Anzahlung.
• Fristen für den Abschluss des endgültigen Kaufvertrags.
• Eventuelle Bedingungen oder Vorbehalte, die erfüllt werden müssen, bevor der Hauptvertrag abgeschlossen werden kann (z. B. Erhalt einer Finanzierung).

Reservationszahlung

Bei Unterzeichnung des Kaufvorvertrags leistet der Käufer häufig eine Reservationszahlung oder Anzahlung. Diese dient als Sicherheit für den Verkäufer und wird in der Regel beim Abschluss des Hauptvertrags auf den Kaufpreis angerechnet. Falls der Käufer sich entscheidet, vom Kauf zurückzutreten, ohne dass ein im Vorvertrag festgelegter Rücktrittsgrund vorliegt, kann der Verkäufer diese Zahlung in der Regel behalten.

Rechtsverbindlichkeit

In der Schweiz ist der Kaufvorvertrag grundsätzlich rechtlich bindend. Das bedeutet, dass beide Parteien verpflichtet sind, den endgültigen Kaufvertrag unter den im Kaufvorvertrag festgelegten Bedingungen abzuschliessen. Die Eigentumsübertragung findet jedoch erst nach dem Unterzeichnen des eigentlichen Kaufvertrags statt.

Rücktritt vom Kaufvorvertrag

Ein Rücktritt ist nur unter bestimmten, im Vorvertrag festgelegten Bedingungen möglich. Zum Beispiel, wenn der Käufer keine Finanzierung erhält oder andere im Vorvertrag festgelegte Vorbehalte nicht erfüllt werden.

Kaufvorvertrag und Notar

Während der Kaufvorvertrag in der Schweiz nicht zwingend notariell beurkundet werden muss, ist es dennoch ratsam, sich von einem Notar oder Rechtsanwalt beraten zu lassen, um alle Ihre jeweiligen Verpflichtungen zu verstehen. Dies gewährleistet, dass alle rechtlichen Aspekte korrekt berücksichtigt werden, und schützt beide Parteien vor möglichen Unklarheiten oder Missverständnissen. Immerhin übernimmt der Notar eine unparteiische Rolle, wodurch die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigt werden.