Wenn Ihre Hypothek fällig wird oder Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, um ein anderes Immobilienprojekt zu realisieren, müssen Sie einen Weg finden, um aus dem bestehenden Vertrag auszusteigen. Die Rücknahme von Hypotheken (Hypothekenübernahme) ist eine mögliche Lösung. Damit kann die Partnerschaft mit der Bank beendet werden. Wie ein Aufkauf von Hypotheken funktioniert und warum Sie eine Hypothekenübernahme abwickeln sollten, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Wenn Sie wissen möchten, wie eine Hypothek funktioniert, müssen Sie verstehen, dass Ihre Immobilie als Sicherheit für die Bank dient. Im Falle eines Zahlungsausfalls Ihrer Rückzahlung ist die Bank berechtigt, sie zu beschlagnahmen und zu verkaufen, um mit dem Gewinn Ihre Schulden zu decken. Um Ihr Eigenheim vor dem Ende der Rückzahlungen zurückzuerhalten, müssen Sie die Hypothek zurückkaufen. Andernfalls müssen Sie damit rechnen, dass Sie eine erhebliche Schädigung in Kauf nehmen müssen.
Das unterzeichnete Hypothekendarlehen kann vom Kreditnehmer oder einem Dritten zurückgekauft werden. In diesem Fall begleicht der Beauftragte dieser Rückzahlung den noch zu erstattenden Betrag. Er übernimmt insbesondere die Rückzahlung der Hypothek der zweiten Klasse vor Ablauf der 15-jährigen Vertragslaufzeit. Ferner muss er die Kündigungsgebühr für eine vorzeitige Wiederaufnahme entrichten.
Eine Simulation des Rückkaufs von Hypothekarkrediten ermöglicht es, genau zu wissen, welche Kosten mit dieser Transaktion verbunden sein werden. Mit diesem Tool können Sie die Kosten für diesen Kreditrückkauf genau berechnen. Sie bestehen aus Strafen und Notargebühren. Wenn sie einen finanziellen Engpass hatten, kann diese Hypothekenübernahmelösung in Betracht gezogen werden.
Angesichts der Kosten, die mit dem Rückkauf einer Hypothek verbunden sein können, ist dieses Verfahren oft die Folge einer aussergewöhnlichen Situation. Dies ist der ideale Weg, um Ihre Ziele zu erreichen – nämlich das Eigentum zu veräussern, ohne sich bestimmten Einschränkung unterziehen zu müssen.
Wenn Sie eine Hypothek unterzeichnen, ist die Finanzierung Ihres Immobilienkaufs Ihr Ziel. Wenn Sie diese Immobilie jedoch frühzeitig verkaufen, ist es legitim, dass Sie die bestehende Hypothek beenden wollen. Da Sie nicht mehr der Eigentümer sind, möchten Sie nun die Rückzahlungen des Immobilienkredits stoppen und eine Hypothekenübernahme anstreben.
Die Bank hat jedoch die Zinsen, die sie für die gesamte Laufzeit dieser Anleihe erhalten kann, bereits verbucht. Wenn Sie diese Hypothek frühzeitig beenden wollen, kann das zu einem enormen finanziellen Verlust seitens der Bank führen. Um sie zu stoppen, müssen Sie Entschädigungen zahlen oder ein «Hypothek-Buy-out» durchführen.
Eine andere Option ist es, die Hypothek der alten Immobilie auf ein neues Objekt zu übertragen. Natürlich müssen Sie einen neuen Finanzierungsvertrag mit Ihrer Bank aushandeln. Sie berücksichtigt den Betrag, der für den Erwerb des neuen Objektes erforderlich ist, und Ihre Rückzahlungsfähigkeit, um einen neuen, massgeschneiderten Finanzierungsvertrag für das neue Objekt anzubieten.
Um ihr Vermögen leicht an ihre Kinder weiterzugeben, ziehen Eltern oft den Rückkauf von Hypothekenkrediten in Betracht. Durch den Kauf dieser Hypothek können die Eltern weiterhin in ihrem Eigenheim leben, müssen aber die monatlichen Raten nicht mehr zurückzahlen. Diese Lösung ist für Eltern ideal, um sich auf den Ruhestand vorzubereiten und einer höheren Belastung im Zuge des Einkommensrückgangs entgegenzuwirken.
Damit die Bank diese Hypothekenübertragung akzeptiert, muss die finanzielle Kapazität der Kinder ausreichend sein. Sie müssen sich Kreditrückzahlungen und Zinsen leisten können. Ein vollständiges Dossier muss daher an die Bank weitergeleitet werden, welche die Hypothek betreut. Auf diese Weise kann sie das Profil der Person, die die Hypothek zurückkaufen möchte, bewerten und ihren Entscheid fällen. Wenn die Interessenten für zahlungsfähig befunden werden, kann die erneuerte Hypothek unterschrieben werden.
Wenngleich Sie eine Hypothek in einer bestimmten Bank unterzeichnet haben, besitzen Sie die Freiheit, eine Hypothekenübertragung als Teil eines Kreditrückkaufs an eine andere Bank durchzuführen. Unter Einhaltung der im Finanzierungsvertrag festgelegten Kündigungsfrist ist dies möglich. Beachten Sie jedoch, dass diese Kündigungsfrist mehrere Monate betragen kann.
Um eine Hypothek ohne Kosten zu übertragen, müssen Sie diese Frist und die entsprechende Laufzeit akribisch einhalten. Nur auf diese Weise wird die Operation ein voller Erfolg. In Ihrer neuen Bank können Sie eine Reihe von Schulden bündeln. Dieser Rückkauf von Forderungen kann Ihnen zugutekommen, um von besseren Bedingungen für Ihre Hypothek zu profitieren.
Um dieses Verfahren zu starten, müssen Sie das Ablaufdatum und die Laufzeit Ihrer Hypothek überprüfen. Wenn Sie die Bedingungen erfüllen, können Sie einen Termin mit Ihrem Bankberater vereinbaren, um anzugeben, dass Sie Ihre Hypothek zurückkaufen möchten. Er wird Ihren Antrag und seine Gründe eingehend prüfen und Ihnen dann die etwaigen Bankgebühren mitteilen, die Sie zu entrichten haben, wenn Sie dieses Verfahren fortsetzen.
Um eine Hypothek zu übertragen, müssen Sie die nötigen Dokumente von einem Notar aufsetzen lassen. Dieser Beamte ist für die rechtmässige Verfassung der entsprechenden Urkunde zuständig. Er hält schriftlich fest, dass der Immobilienkredit sowie das Haus oder die Wohnung den Besitzer gewechselt haben. In diesem Dokument heisst es, dass der neue Kreditnehmer sich verpflichtet, die monatlichen Rückzahlungen bis zur Hinfälligkeit der unterzeichneten Hypothek zu bezahlen, um das Immobilienprojekt zu finanzieren.
Die Notarkosten für den Rückkauf des Hypothekarkredits gehen zulasten des neuen Kreditnehmers. Sie müssen also auch an die Summe denken, die erforderlich ist, um dieses Verfahren durchführen zu können.
Sie haben die Möglichkeit, Ihre Immobilie zusammen mit der Hypothek zu verkaufen. Diese Gelegenheit kann für einen Käufer interessant sein, wenn die Bedingungen des angebotenen Immobilienkredits vorteilhaft sind. Er wird sich insbesondere mit der noch zurückzuzahlenden Summe und den derzeitigen Zinssätzen befassen. Bestimmt werden die Verhandlungen etwas ausführlicher, sollte eine bestehende Hypothek involviert sein.
Dieses Verfahren erfordert eine gewisse Vorbereitung, da Sie die Fristen einhalten müssen, um Hypothekengebühren im Falle des Rückkaufs von Darlehen zu vermeiden. Bevor Sie diesen Weg einschlagen, ist es daher empfehlenswert, die Zinssätze, die exakten Bedingungen des Übernahmevertrags zu vergleichen und dann über die beste Option zu entscheiden. Im Falle eines Liquiditätsbedarfs für ein neues Immobilienprojekt kann es daher besser sein, eine Verlängerung seiner bestehenden Hypothek zu beantragen.
Ja, man kann ein Haus verkaufen, auch wenn darauf noch eine Hypothek lastet. Es ist jedoch üblich, dass der Verkaufserlös zuerst dazu verwendet wird, das verbleibende Hypothekardarlehen zurückzuzahlen. Eventuell übrig bleibende Mittel nach Abzug der Hypothek und anderer Kosten gehen dann an den Verkäufer. Wenn der Verkaufserlös nicht ausreicht, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen, ist der Verkäufer immer noch für die verbleibende Schuld verantwortlich, es sei denn, es wurde eine andere Regelung mit der Bank getroffen.
Wenn von einer Hypothekenübernahme gesprochen wird, ist meistens gemeint, dass der Käufer eines Hauses oder einer Wohnung die bestehende Hypothek des Verkäufers zu denselben Konditionen übernimmt. Das kann insbesondere dann sinnvoll sein, wenn die Konditionen der bestehenden Hypothek günstiger sind als aktuelle Angebote am Markt. Eine solche Übernahme erfordert jedoch die Zustimmung des Kreditgebers, der die Bonität des Käufers überprüfen wird, bevor er der Übernahme zustimmt.
Eine Hypothek wird nicht einfach im traditionellen Sinne «übertragen». Wenn eine Immobilie verkauft wird und der Käufer die bestehende Hypothek übernehmen möchte, sind folgende Schritte üblich:
