Wie viel Miete können Sie erzielen?
Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit aktuellen Marktdaten und erhalten Sie eine realistische Mietschätzung.
Ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten sollen, hängt primär von drei Faktoren ab: Ihrer persönlichen Lebenssituation, der Rentabilität der Vermietung und dem aktuellen Markt in Ihrer Region. Es gibt keine pauschale Antwort, aber es gibt klare Kriterien, die Ihnen helfen, die richtige Entscheidung zu treffen.
Der Verkauf ist nicht für alle die beste Option, doch in bestimmten Situationen ist er die finanziell sinnvollste Lösung.
Der grösste Vorteil eines Hausverkaufs ist der sofortige Kapitalzufluss. Der Erlös steht Ihnen auf einmal zur Verfügung: Sie können Schulden abbauen, neu investieren, die Altersvorsorge stärken oder sich eine grössere finanzielle Reserve aufbauen. Gerade in Regionen mit hohen Verkaufspreisen kann ein Verkauf finanziell attraktiv sein. Nach dem Verkauf tragen Sie weder Unterhaltsverantwortung noch Mietrisiko.
Mit dem Verkauf enden alle Pflichten als Eigentümer. Mieterwechsel, Leerstände, Reparaturen und mietrechtliche Vorgaben fallen weg. Das ist besonders relevant, wenn Sie nicht vor Ort wohnen oder keine Zeit für die Verwaltung aufwenden möchten.
Beim Hausverkauf fällt in der Schweiz die Grundstückgewinnsteuer an. Diese ist kantonal geregelt und hängt von der Haltedauer und dem erzielten Gewinn ab. Je länger Sie die Immobilie besessen haben, desto tiefer fällt die Steuer in der Regel aus. Hinzu kommen Notarkosten und – falls ein Makler eingesetzt wird – die Maklerprovision.
Diese Kosten sowie wertvermehrende Investitionen können in den meisten Kantonen vom steuerpflichtigen Gewinn abgezogen werden, was die Grundstückgewinnsteuer senkt. Alle Verkaufskosten müssen dennoch bei einem Renditevergleich mit der Vermietung einbezogen werden. Ausführliche Informationen zu den Steuern beim Hausverkauf in der Schweiz finden Sie in unserem Ratgeber.
Wer langfristig denkt, stabile Einnahmen schätzt und bereit ist, Verantwortung als Vermieter zu übernehmen, kann mit der Vermietung ein solides Zusatzeinkommen aufbauen.
Die Vermietung ermöglicht regelmässige Mieteinnahmen und erhält die Immobilie als Kapitalanlage. In wachsenden Märkten können Sie zusätzlich von einer langfristigen Wertsteigerung profitieren. Besonders attraktiv ist die Vermietung, wenn Ihre Hypothek bereits vollständig oder weitgehend abbezahlt ist und die laufenden Kosten tief sind. Wie hoch der realistisch erzielbare Mietwert Ihrer Immobilie ist, lässt sich online schätzen.
Mieteinnahmen sind in der Schweiz steuerpflichtiges Einkommen. Sie werden bei den Kantons- und Gemeindesteuern sowie der direkten Bundessteuer als Einkommen deklariert. Als Vermieter können Sie bestimmte Kosten abziehen:
Die tatsächliche Steuerlast auf Mieteinnahmen hängt von Ihrem Gesamteinkommen, dem Kanton und dem Abzugsprofil ab. Informationen zu den kantonalen Regelungen finden Sie auf der Website der Eidgenössischen Steuerverwaltung.
In der Schweiz ist der Unterschied deutlich. Mehrfamilienhäuser und Stockwerkeigentum (STWE) erzielen typischerweise höhere Bruttorenditen als Einfamilienhäuser, weil ihr Kauf- und Mietpreis in einem günstigeren Verhältnis steht. Ein Einfamilienhaus in einer teuren Region (zum Beispiel Zürich oder Zug) mit einem Verkehrswert von CHF 1,2 Millionen generiert bei einer monatlichen Miete von CHF 3'000 eine Bruttorendite von 3 Prozent. Unterhaltskosten, Verwaltung, allfälliger Leerstand und Steuern sind hier noch nicht berücksichtigt.
Die Nettorendite liegt daher oft unter 2 Prozent. Zur Renditeberechnung bei Immobilien haben wir einen eigenen Ratgeber erstellt.
Eine Vermietung bringt Pflichten mit sich, die nicht zu unterschätzen sind:
Der hypothekarische Referenzzinssatz beeinflusst in der Schweiz zudem die Zulässigkeit von Mietzinsanpassungen. Änderungen des Referenzzinssatzes können unter bestimmten Voraussetzungen zu Mietzinserhöhungen oder Mietzinssenkungen berechtigen. Detaillierte Informationen publiziert das Bundesamt für Wohnungswesen.
Wie viel Miete können Sie erzielen?
Vergleichen Sie Ihre Immobilie mit aktuellen Marktdaten und erhalten Sie eine realistische Mietschätzung.
Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen, damit Sie schnell einschätzen können, welche Option zu Ihrer Situation besser passt:
| Kriterium | Haus verkaufen | Haus vermieten |
|---|---|---|
| Liquidität | Sofortiger Kapitalzufluss | Kapital bleibt gebunden |
| Einnahmen | Einmalig | Laufend (Mieteinnahmen) |
| Aufwand | Einmalig (Verkaufsprozess) | Dauerhaft (Verwaltung, Unterhalt) |
| Risiko | Kein Risiko nach Verkauf | Mietausfall, Leerstand, Marktveränderung |
| Steuern | Grundstückgewinnsteuer auf Gewinn | Einkommenssteuer auf Mieteinnahmen |
| Flexibilität | Hoch (Kapital frei einsetzbar) | Eingeschränkt (Mietvertrag, Fristen) |
| Langfristiges Potenzial | Begrenzt auf Verkaufserlös | Wertsteigerung und laufender Cashflow |
| Typisch geeignet für | Kapitalbedarf, kein Verwaltungsaufwand | Langfristige Anlage, stabile Nachfrage |
Konkrete Zahlen helfen bei der Entscheidung mehr als abstrakte Abwägungen. Das folgende Beispiel zeigt eine typische Situation. Die tatsächlichen Werte variieren je nach Kanton, Lage, Zustand der Immobilie und individueller Steuersituation.
Ausgangslage: Einfamilienhaus in einer mittelgrossen Schweizer Stadt, Verkehrswert CHF 900'000, Hypothek vollständig abbezahlt.
Option Verkauf:
Option Vermietung:
Fazit des Rechenbeispiels: In diesem Szenario liegen die jährlichen Erträge beider Optionen nahe beieinander. Der Unterschied liegt in der Bindung: Die Vermietung erhält die Immobilie als Vermögenswert, bringt aber dauerhaften Verwaltungsaufwand mit sich. Der Verkauf gibt das Kapital sofort frei und ermöglicht eine flexible Reinvestition.
Die folgende Checkliste hilft Ihnen, Ihre Situation einzuordnen. Mehrere Punkte, die für eine Option sprechen, sind ein Hinweis, keine Garantie.
Ein Verkauf spricht an, wenn:
Eine Vermietung spricht an, wenn:
Wer sein Haus verkauft, ohne den aktuellen Marktwert zu kennen, riskiert einen zu tief angesetzten Verkaufspreis und lässt damit Kapital liegen. Das gilt umgekehrt auch für die Vermietung: Wer den Mietwert nicht kennt, schätzt die Rendite falsch ein und trifft eine Entscheidung auf falscher Grundlage. Beide Werte lassen sich kostenlos online ermitteln, bevor Sie den nächsten Schritt gehen.
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In bestimmten Lebenslagen stellen sich Fragen, die über die allgemeine Abwägung hinausgehen – etwa beim geerbten Haus, bei einer Scheidung oder bei einem Wegzug ins Ausland.
Bei einer Scheidung oder Trennung ist die Immobilie oft einer der grössten gemeinsamen Vermögenswerte. Häufig ist ein Verkauf die praktischste Lösung, da er die Teilung des Erlöses ermöglicht. Ein Ehepartner kann die Immobilie auch übernehmen, muss die andere Seite aber auszahlen, was eine Neubewertung und neue Finanzierung erfordert. Eine gemeinsame Vermietung ist möglich, braucht aber klare vertragliche Regelungen und eine funktionierende Kommunikation.
Wer die Schweiz verlässt, steht vor einer ähnlichen Abwägung – mit dem zusätzlichen Faktor der Distanzverwaltung. Eine professionelle Hausverwaltung vor Ort kostet typischerweise 5–8 Prozent der Mieteinnahmen, abhängig von Region und Leistungsumfang. Wer langfristig plant, in die Schweiz zurückzukehren, fährt mit einer Vermietung oft besser. Wer dauerhaft auswandert, sollte den Verkauf prüfen.
Die Frage, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder vermieten sollen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Ein Verkauf ist sinnvoll, wenn Sie Kapital freisetzen möchten, Risiken vermeiden wollen und keine langfristige Bindung an die Immobilie wünschen. Eine Vermietung lohnt sich, wenn eine stabile Nachfrage, eine akzeptable Nettorendite und Ihre Bereitschaft zur Verwaltung gegeben sind.
Wer beide Optionen vergleichen möchte, braucht zwei Ausgangswerte: den aktuellen Verkehrswert und den realistisch erzielbaren Mietpreis. Online-Schätzungen liefern beides schnell und kostenlos als solide Grundlage, bevor Sie den nächsten Schritt gehen.
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Immobilienpreise ansehenEin Verkauf eignet sich vor allem bei Kapitalbedarf und wenn kein Interesse an der Verwaltung einer Liegenschaft besteht. Eine Vermietung ist sinnvoller für den langfristigen Vermögensaufbau. Wer in einer Region mit hohen Verkaufspreisen und tiefer Mietrendite wohnt, fährt mit einem Verkauf oft besser. Wer langfristig denkt, stabile Nachfrage hat und die Immobilie als Kapitalanlage behalten möchte, kann mit einer Vermietung ein solides Zusatzeinkommen erzielen.
Grundsätzlich dann, wenn die Nachfrage in Ihrer Region hoch ist, der Verkaufspreis Ihren Erwartungen entspricht und Ihre persönliche Situation einen Wechsel sinnvoll macht. Zudem lohnt sich in der Schweiz ein Blick auf die bisherige Haltedauer: Da die Grundstückgewinnsteuer mit jedem Besitzjahr sinkt, kann das Abwarten einer bestimmten Jahresschwelle steuerlich Einsparungen bringen.
Die Vermietung lohnt sich dann, wenn die Nettorendite nach Kosten und Steuern höher liegt als bei einer alternativen Geldanlage, die Leerstandsquote in Ihrer Region tief ist und Sie die damit verbundene Verantwortung tragen möchten. Für Einfamilienhäuser liegt die Nettorendite in der Schweiz häufig tief. Eine Kosten-Nutzen-Rechnung lohnt sich deshalb.
Einen Entscheidungsrechner gibt es nicht. Für die Grundlagen der Entscheidung stehen Ihnen bei RealAdvisor drei kostenlose Tools zur Verfügung: der Immobilienbewertungsrechner für den Verkehrswert, der Mietwertrechner für das Mietpotenzial und das Preisbarometer für aktuelle Marktwerte in Ihrer Region.
Das lässt sich nicht pauschal sagen, da die Entscheidung von denselben Faktoren abhängt wie bei jeder anderen Immobilie: Lage, erzielbarer Mietrendite und Ihrer persönlichen Situation. Es gibt jedoch zwei Besonderheiten beim Erbfall:
