Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
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Die Maklerprovision in der Schweiz ist das erfolgsabhängige Honorar für den Nachweis oder die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags durch einen Immobilienmakler. Rechtsgrundlage ist der Maklervertrag gemäss Art. 412 ff. OR. Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar und sollte aus Beweisgründen schriftlich vereinbart werden. Gemäss dem sogenannten Erfolgsprinzip wird die Provision grundsätzlich nur bei erfolgreichem Vertragsabschluss geschuldet.
Mangels gesetzlicher Tarife orientieren sich die Honorare an dem aktuellen Markt, der Objektart und dem Leistungsumfang. Massgebend ist die vertragliche Vereinbarung.
Die folgende Übersicht zeigt die in der Praxis üblichen Provisionssätze je nach Region:
| Region | Übliche Provisionssätze |
|---|---|
| Deutschschweiz | 2–3 % des Kaufpreises |
| Westschweiz | ca. 3 % des Kaufpreises |
| Tessin und Graubünden | 4–5 % des Kaufpreises |
| Tourismusdestinationen (Gstaad, St. Moritz, Zermatt) | 4–5 % des Kaufpreises |
In der kantonalen Steuerrechtspraxis wurde ein Satz von 3,4 % in einzelnen Fällen als ortsüblich anerkannt. Bei der Grundstückgewinnsteuer prüfen viele Kantone jedoch sehr genau, ob das Honorar ortsüblich ist: Bei Standardobjekten akzeptieren Steuerämter oft nur Provisionen bis 2–3 % als abzugsfähige Verkaufsnebenkosten. Höhere Sätze können steuerlich gekürzt werden, sofern kein ausserordentlicher Vermarktungsaufwand nachgewiesen wird. Die Einzelfallbetrachtung bleibt hier massgebend.
Mehrere Faktoren bestimmen die Höhe der Maklerprovision:
In der Schweiz haben sich neben dem klassischen Prozentmodell zwei weitere Vergütungsmodelle etabliert, die häufig als günstige Alternative vermarktet werden. Ein Vergleich lohnt sich.
Der Makler erhält einen vertraglich vereinbarten Prozentsatz des erzielten Kaufpreises. Das Modell setzt den richtigen Anreiz: Je höher der Verkaufspreis, desto höher die Provision. Hier ziehen Makler und Verkäufer am selben Strang. Die Prozentvergütung ist in der Schweiz das weitaus verbreitetste Modell und gilt als Referenz für alle anderen Formen.
Der Makler erhält ein festes Honorar unabhängig vom erzielten Kaufpreis. Das klingt auf den ersten Blick vorteilhaft, birgt aber einen Nachteil: Der Makler hat keinen finanziellen Anreiz, einen möglichst hohen Preis zu erzielen. Ein schneller Abschluss zu einem tieferen Preis ist für ihn genauso lukrativ wie ein langer Vermarktungsprozess mit maximalem Ergebnis. Wer CHF 5'000 an Provision spart, aber CHF 50'000 unter Marktwert verkauft, hat letztlich verloren.
Bei der Käuferprovision zahlt nicht der Verkäufer, sondern der Käufer die Maklerprovision. Für den Verkäufer ändert sich dadurch wirtschaftlich wenig, während der Käufer die Provision in seinen maximalen Kaufpreis einkalkuliert, was den erzielbaren Verkaufspreis senkt. Allerdings kann es hier zu einem Interessenkonflikt kommen, denn wer den Makler bezahlt, erwartet, dass dieser seine Interessen vertritt. Bei der Käuferprovision ist das der Käufer, nicht der Verkäufer.
Fazit: Das klassische Prozentmodell mit klaren Erfolgs- und Leistungsvereinbarungen ist für die meisten Verkäufer die transparenteste und anreizgerechteste Variante. Wichtig ist letztlich nicht der günstigste Satz, sondern der höchste Nettoerlös.
Das Obligationenrecht schreibt keine feste Zahlerrolle vor. Zahlungspflichtig ist die beauftragende Partei. In der Praxis ist das meist der Verkäufer. Abweichende Kostenaufteilungen sind möglich, müssen aber vertraglich vereinbart werden.
Die folgende Übersicht zeigt die übliche Praxis in ausgewählten Kantonen:
| Kanton | Übliche Praxis | Hinweis |
|---|---|---|
| Zürich | Verkäufer zahlt die gesamte Provision | Käuferbeteiligung nur bei separater Vereinbarung |
| Genf | Provision wird häufig aufgeteilt | Teilung ca. 50/50, je nach Vertrag |
| Waadt | Verkäufer trägt die Gebühren | Keine gesetzliche Pflicht zur Käuferbeteiligung |
| Bern | Üblicherweise übernimmt der Verkäufer | Individuelle Vereinbarungen möglich |
| Tessin | Käufer zahlt in vielen Fällen | In der Praxis stark verbreitet |
Wie viel ist Ihre Immobilie wert?
Wer den Marktwert seiner Immobilie kennt, verhandelt die Maklerprovision aus einer stärkeren Position. Ermitteln Sie jetzt kostenlos den Wert Ihrer Liegenschaft.
Maklerleistungen unterliegen in der Schweiz der Mehrwertsteuer, sofern das Maklerunternehmen mehrwertsteuerpflichtig ist – also die Umsatzgrenze von CHF 100'000 pro Jahr überschreitet. Für immobilienbezogene Leistungen bestimmt Art. 8 Abs. 2 lit. f MWSTG den Ort der Leistungserbringung. Sie gelten dort als erbracht, wo das Grundstück gelegen ist. Für Schweizer Liegenschaften gilt damit Schweizer MWST zum Normalsatz von 8,1 %.
Hinweis für Privatverkäufer: Als nicht mehrwertsteuerpflichtige Personen können Sie die in Rechnung gestellte Steuer nicht als Vorsteuer abziehen. Sie ist stattdessen Teil Ihrer Verkaufskosten.
Die folgende Tabelle zeigt zwei konkrete Beispiele für häufige Verkaufspreise und Provisionssätze:
| Verkaufspreis | Vereinbarter Satz | Provision exkl. MWST | MWST 8,1 % | Provision inkl. MWST |
|---|---|---|---|---|
| CHF 600'000 | 3,0 % | CHF 18'000 | CHF 1'458 | CHF 19'458 |
| CHF 1'200'000 | 2,5 % | CHF 30'000 | CHF 2'430 | CHF 32'430 |
Die Maklergebühren werden geschuldet, wenn der Hauptvertrag aufgrund der Maklertätigkeit zustande kommt – also nach der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags. Massgebend sind der Vertragswortlaut und der Kausalzusammenhang zwischen der Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss. Dokumentieren Sie daher Kontakte, Exposés, Besichtigungen und Verhandlungen.
Kommt kein Verkauf zustande, fällt im klassischen Modell keine Maklerprovision an, da das Erfolgsprinzip den Auftraggeber schützt. Vorsicht ist jedoch bei folgenden Klauseln im Maklervertrag geboten:
Lassen Sie solche Klauseln vor der Unterzeichnung rechtlich prüfen oder betraglich deckeln.
Ja, das ist in fast allen Kantonen möglich. Da die Maklerprovision zu den direkten Verkaufsnebenkosten gehört, zieht sie das Steueramt vom erzielten Grundstückgewinn ab. Dies senkt den steuerbaren Reingewinn und reduziert die geschuldete Grundstückgewinnsteuer. Als Nachweis verlangen die Behörden den schriftlichen Maklervertrag sowie die detaillierte Honorarabrechnung inklusive Zahlungsbeleg.
Doppelmäkelei liegt vor, wenn derselbe Makler im gleichen Geschäft für Verkäufer und Käufer tätig ist. Das führt zu einem Interessenkonflikt und hat weitreichende rechtliche Folgen. Gemäss Art. 415 OR verliert der Makler bei Doppelmäkelei seinen Anspruch auf Provision und Spesenersatz vollständig. Die Rechtsprechung beurteilt Interessenkonflikte in diesem Bereich sehr streng: In schwerwiegenden Fällen können die betroffenen Maklerverträge als nichtig beurteilt werden.
Bei der Vermietung von Wohnraum gilt in der Schweiz grundsätzlich das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn. Das ist in der Regel der Vermieter. Der Provisionsanspruch entsteht nur, wenn der Mietvertrag infolge der Maklertätigkeit zustande kommt. In der Praxis bewegen sich Provisionen bei Wohnraummieten je nach Objekt, Aufwand und Markt zwischen 1 und 2 Bruttomonatsmieten.
Wichtig für Mieter: Vermieter dürfen Maklerkosten nicht auf Wohnungssuchende überwälzen. Eine Provisionspflicht für Mieter ist nur dann zulässig, wenn der Mieter dem Makler vorab einen expliziten, schriftlichen Suchauftrag erteilt hat.
Wer die Provision aktiv mitgestaltet anstatt sie einfach zu akzeptieren, kann seine Kosten senken. Diese fünf Hebel helfen dabei:
Folgende Fehler entstehen häufig beim Abschluss von Maklerverträgen. Glücklicherweise lassen sie sich mit einfachen Massnahmen vermeiden:
Die Maklerprovision in der Schweiz ist vertraglich frei und an den Erfolg geknüpft. Wer Leistungsumfang, Zahlerrolle und MWST sauber regelt, schafft Kostentransparenz und verbessert seine Verhandlungsposition. Die regionalen Unterschiede – von 2–3 % in der Deutschschweiz bis zu 4–5 % in Tourismusdestinationen – machen einen Vergleich mehrerer Angebote lohnenswert. Wer den Wert seiner Immobilie vor den Maklergesprächen kennt, verhandelt aus einer stärkeren Position.
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Ein Immobilienmakler in der Schweiz kostet typischerweise 2–3 % des Kaufpreises in der Deutschschweiz, rund 3 % in der Westschweiz und 4–5 % im Tessin sowie in Tourismusdestinationen. Hinzu kommt die Mehrwertsteuer von 8,1 %. Bei einem Verkaufspreis von CHF 800'000 und einem Satz von 2,5 % beträgt die Provision CHF 20'000 zuzüglich CHF 1'620 MWST, also CHF 21'620 insgesamt.
Maklerleistungen unterliegen in der Schweiz der Mehrwertsteuer, sofern das Maklerunternehmen mehrwertsteuerpflichtig ist, also die Umsatzgrenze von CHF 100'000 pro Jahr überschreitet. Der geltende Normalsatz beträgt 8,1 %. Der Ort der Leistungserbringung richtet sich nach dem Standort der Liegenschaft (Art. 8 Abs. 2 lit. f MWSTG). Für Schweizer Liegenschaften gilt damit immer Schweizer MWST. Privatverkäufer können die MWST nicht als Vorsteuer abziehen, da sie hier Teil der Verkaufskosten ist.
Ja, ein Maklervertrag kann in der Schweiz grundsätzlich jederzeit gekündigt werden (Art. 404 OR). Dabei sind jedoch allfällige Schutzklauseln im Vertrag zu beachten: Verkauft der Auftraggeber nach der Kündigung an einen vom Makler vorgestellten Interessenten, kann der Provisionsanspruch dennoch bestehen. Prüfen Sie solche Klauseln vor der Unterzeichnung sorgfältig.
