Die Grundstückgewinnsteuer ist eine der zentralen Steuerarten bei Immobilienverkäufen in der Schweiz. Sie ist dann fällig, wenn bei der Veräusserung einer Liegenschaft der Erlös höher ist als deren ursprüngliche Anlagekosten. Im Kanton Waadt gelten Regelungen, die von den allgemeinen schweizerischen Vorschriften abweichen. Diese betreffen insbesondere die Berechnung der Steuer, die Aufschubmöglichkeiten und die Staffelung der Steuersätze.
Dieser Artikel bietet einen umfassenden Überblick über die Grundlagen und Besonderheiten der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Waadt. Sie erfahren:
Damit erhalten Sie wertvolle Informationen, um Ihre Steuerlast zu optimieren und mögliche Fallstricke zu vermeiden.
Die Grundstückgewinnsteuer ist eine einmalige Steuer, die auf den Gewinn aus der Veräusserung von Immobilien oder Grundstücken erhoben wird. Dieser Gewinn entsteht aus der Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten, zu denen der ursprüngliche Kaufpreis sowie wertvermehrende Investitionen zählen.
Im Kanton Waadt kommt das dualistische Steuersystem zur Anwendung. Das bedeutet, dass Gewinne aus dem Privatvermögen einer Sondersteuer unterliegen. Gewinne aus Geschäftsvermögen werden dagegen mit der ordentlichen Gewinnsteuer erfasst.
Für juristische Personen gelten zusätzliche Bestimmungen. Gewinne aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel werden nach den allgemeinen Vorschriften der Gewinnsteuer behandelt, was zu einer Progressionswirkung führt.
Die Berechnung der Höhe der Grundstückgewinnsteuer, also der Tarif im Kanton Waadt, basiert auf klar definierten Grundsätzen. Ziel ist es, den tatsächlichen Gewinn aus der Veräusserung von Immobilien oder Grundstücken zu erfassen. Bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer spielen mehrere Faktoren eine Rolle. Diese beleuchten wir hier:
Der steuerpflichtige Gewinn (Grundstücksgewinn) wird durch die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den Anlagekosten bestimmt.
Die Steuersätze im Kanton Waadt sind progressiv gestaltet und berücksichtigen die Besitzdauer:
Siehe hierzu auch das nächste Kapitel.
Zu den möglichen Abzügen gehören:
Die Dauer des Besitzes einer Immobilie ist ein entscheidender Faktor bei der Berechnung der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Waadt. Eine längere Haltedauer führt zu Steuerermässigungen, während für kurze Besitzzeiten Zuschläge anfallen.
Um den spekulativen Handel mit Immobilien zu verhindern, erhebt der Kanton Waadt Zuschläge auf die Steuer für kurze Haltedauern.
Diese Regelungen sollen schnelle Wiederverkäufe unattraktiv machen und das Halten von Immobilien fördern.
Ab einer Haltedauer von 5 Jahren gewährt der Kanton Waadt schrittweise Ermässigungen bei der Steuerlast:
Beispiel:
Eine Immobilie oder ein Grundstück wird nach 3 Jahren für CHF 1'000'000 verkauft. Die Anlagekosten betrugen CHF 750'000. Der Gewinn von CHF 250'000 wird aufgrund der kurzen Haltedauer mit einem Zuschlag von 25 % auf den Steuersatz besteuert. Wird dieselbe Immobilie hingegen nach 25 Jahren verkauft, fällt der Steuersatz auf 7 % und es gibt keine Zuschläge.
Im Kanton Waadt kann die Grundstückgewinnsteuer unter bestimmten Umständen aufgeschoben werden. Diese Regelungen und Details ermöglichen es Verkäufern, die Steuerlast zu minimieren oder zeitlich zu verlagern, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Ein Steueraufschub kann beantragt werden, wenn der Erlös aus dem Verkauf einer Immobilie oder eines Grundstücks in den Erwerb oder Bau einer gleichwertigen Ersatzliegenschaft reinvestiert wird. Die Frist für die Reinvestition beträgt in der Regel zwei Jahre vor oder nach dem Verkauf.
Bei einer unentgeltlichen Übertragung, z. B. im Rahmen eines Erbgangs oder einer Schenkung, wird die Steuer ebenfalls aufgeschoben. Der Empfänger übernimmt die ursprünglichen Anlagekosten und die latente Steuerlast.
Um einen Steueraufschub zu beantragen, müssen alle relevanten Belege eingereicht werden. Dazu gehören Kaufverträge und Nachweise über die Reinvestition des Erlöses. Besonders wichtig ist, dass die Investition vollständig innerhalb der Frist erfolgt.
Wichtiger Hinweis: Ein Steueraufschub bedeutet keine Steuerbefreiung. Die aufgeschobene Steuer wird fällig, sobald die Ersatzliegenschaft verkauft wird oder die Bedingungen für den Aufschub nicht mehr erfüllt sind.
Wenn ein Grundstück, das in mehreren Gemeinden liegt, verkauft wird, stellt sich die Frage, wie die Grundstückgewinnsteuer auf die betroffenen Gemeinden verteilt wird. Der Kanton Waadt hat hierfür klare Regelungen festgelegt, um eine faire Aufteilung sicherzustellen.
Die Grundstückgewinnsteuer wird grundsätzlich am Ort des Grundstücks erhoben. Liegt das Grundstück jedoch in mehreren Gemeinden, wird der Gewinn anteilig aufgeteilt. Dies erfolgt nach dem Verhältnis des Grundstückswerts, der den jeweiligen Gemeinden zuzurechnen ist.
Beispiel: Ein Grundstück mit einem Gesamtverkaufswert von CHF 1'200'000 liegt zu 60 % in Gemeinde A und zu 40 % in Gemeinde B. Die Grundstückgewinnsteuer wird proportional aufgeteilt:
Falls die beteiligten Gemeinden unterschiedliche Steuerfüsse anwenden, wird die Steuer jeweils nach den lokalen Tarifen berechnet. Dies kann dazu führen, dass der effektive Steuerbetrag für den Verkäufer je nach Gemeindeanteil variiert.
Wichtiger Hinweis: Für die korrekte Aufteilung der Steuer ist die Mitwirkung des Verkäufers erforderlich. Dieser muss eine genaue Flächenaufstellung und eine Wertzuteilung für die betroffenen Gemeinden vorlegen.
Die Höhe der Grundstückgewinnsteuer unterscheidet sich in den Schweizer Kantonen. Der Kanton Waadt wendet ein progressives System an, das sich von anderen Regionen wie Zürich, Wallis und Tessin in mehreren Aspekten unterscheidet.
Im Kanton Zürich wird die Grundstückgewinnsteuer ebenfalls progressiv berechnet, jedoch mit Staffelungen, die stark von der Besitzdauer abhängen.
Das Wallis bietet höhere Steuerermässigungen bei langen Besitzzeiten.
Der Kanton Tessin verfolgt ein ähnliches System wie Waadt, unterscheidet sich jedoch bei den Sätzen für kurze Besitzzeiten.
Auf RealAdvisor finden Sie auch zu weiteren Kantonen die genauen Bedingungen der jeweiligen Grundstückgewinnsteuer, wie im Kanton Luzern oder im Kanton Solothurn.
Ein Steueraufschub ist möglich, wenn der Verkaufserlös in eine gleichwertige Ersatzliegenschaft reinvestiert wird oder die Immobilie im Rahmen eines Erbgangs oder einer Schenkung übertragen wird. Dabei bleiben die latenten Steuern bestehen und werden später fällig.
Alle Kantone in der Schweiz erheben eine Grundstückgewinnsteuer. Allerdings unterscheiden sich die Steuersysteme und die Höhe: Während einige Kantone das monistische System verwenden, nutzen andere – wie Waadt – das dualistische System.
Kantone wie Waadt, Wallis und Zürich wenden das dualistische System an, bei dem Gewinne aus Privatvermögen mit der Grundstückgewinnsteuer und Gewinne aus Geschäftsvermögen mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer besteuert werden.
Die Höhe der Steuer hängt vom steuerbaren Gewinn, der Besitzdauer und dem anwendbaren Steuersatz ab. Im Kanton Waadt sinkt der Steuersatz mit längerer Haltedauer auf bis zu 7 %.
Kurze Besitzzeiten führen zu Zuschlägen, während lange Besitzzeiten Steuerermässigungen bieten. Im Kanton Waadt werden Zuschläge bei Haltedauern unter 5 Jahren fällig, während bei 24 Jahren oder mehr ein minimaler Steuersatz gilt.
Gewinne aus gewerbsmässigem Immobilienhandel unterliegen der Gewinnsteuer und nicht der Grundstückgewinnsteuer. Die Kriterien für Gewerbsmässigkeit sind u. a. die Häufigkeit der Transaktionen und die systematische Gewinnerzielung.
