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Die Berechnung der Rendite ist ein wichtiger Schritt wenn es um den Kauf von Rendite-Immobilien geht. Diese Kennzahl zeigt, ob ein Mehrfamilienhaus, eine Eigentumswohnung oder eine andere Liegenschaft wirklich rentabel ist. In diesem Artikel erfahren Sie, wie Sie die Rendite berechnen, welche Formeln dabei entscheidend sind, wie Sie Brutto- und Nettorendite voneinander unterscheiden und warum die Eigenkapitalrendite besonders für Investoren wichtig ist.
Die Bruttorendite einer Immobilie zeigt, wie viel Mietertrag im Verhältnis zum Kaufpreis steht – ohne Kosten zu berücksichtigen.
Rendite berechnen Immobilien Formel (Bruttorendite):
Bruttorendite = (Jährliche Mieteinnahmen ÷ (Kaufpreis der Immobilie + Anschaffungsnebenkosten) ) × 100
Beispiel:
Wichtig: Die Bruttorendite berücksichtigt keine Unterhaltskosten, keine Verwaltung und keine Finanzierungskosten. Sie ist ein erster Blick, ersetzt aber keine tiefergehende Analyse.
Die Immobilien Nettorendite liefert ein realistisches Bild der Rentabilität, da sie die tatsächlichen Kosten berücksichtigt:
Nettorendite = ((Mieteinnahmen - Kosten) ÷ (Kaufpreis + Anschaffungsnebenkosten)) ×100
Damit wird sichtbar: Die Nettorendite liegt oft deutlich unter der Bruttorendite, ist aber die wichtigste Kennzahl für Anleger.
Mit einem Renditerechner lassen sich verschiedene Szenarien durchspielen:
Tipp: Ein guter Renditerechner berücksichtigt Anschaffungsnebenkosten (Notar, Makler, Steuern) sowie Rückstellungen für Instandhaltung. Ohne diese Faktoren ergibt sich ein zu schönes Bild.
Die Eigenkapitalrendite zeigt, wie effizient Ihr eingesetztes Kapital arbeitet. Besonders, wenn Fremdkapital im Spiel ist, wird sie wichtig.
Mit folgender Formel können Sie die Eigenkapitalrendite berechnen:
Eigenkapitalrendite = Gewinn nach Kosten ÷ Eigenkapital ×100
Merke: Während die Nettorendite auf das gesamte Investment schaut, zeigt die Eigenkapitalrendite, ob sich der Einsatz von Fremdkapital lohnt.
Ein Mehrfamilienhaus gilt als klassisches Renditeobjekt. Die Rendite der Liegenschaft hängt jedoch von mehreren Faktoren ab:
Eine Mehrfamilienhaus Rendite von 4–6 netto gilt als solide.
3 % liegt eher im unteren Bereich. Bei steigenden Zinsen und Anlagekosten kann diese Rendite schnell unattraktiv werden.
Viele Investoren machen den Fehler, nur den Kaufpreis zu betrachten. Doch die Anlagekosten berechnen heisst auch:
Erst wenn alle Kosten erfasst sind, lässt sich die Rendite realistisch einschätzen.
Die Lage ist einer der wichtigsten Faktoren für die Rentabilität einer Immobilie:
Faustregel: Lieber etwas weniger Rendite (aber natürlich bei einem höheren Preis für die Liegenschaft) in Top-Lage als hohe Rendite mit hohem Leerstandsrisiko.
Und auch das Alter der Liegenschaft spielt natürlich eine Rolle. Wenn die Immobilie bereits viele Jahre alt ist, müssen Sie mit höheren Investitionen rechnen.
Angesichts der steigenden Lebenserwartung nimmt auch der Bedarf an Seniorenwohnheimen stark zu. Schon jetzt sind die Plätze begehrt, und die Situation ist angespannt. In eine solche Immobilie zu investieren, zahlt sich praktisch immer aus, da es keine regelmässigen Mietausfälle gibt und die Mietpreise hoch sind.
Da die Verwaltung der Wohnheime an Gewerbetreibende übertragen wird, hat dieses Immobilieninvestment enorme Vorteile. Daher sollte auch die Berechnung der Rendite für eine Immobilie mit einer solchen Nutzung immer in Erwägung gezogen werden.
Die Bruttorendite ist ein guter erster Anhaltspunkt, doch für eine fundierte Entscheidung müssen weitere Aspekte und viele unterschiedliche Faktoren berücksichtigt werden:
Bitte beachten Sie: Viele Investoren schauen beim Kauf einer Liegenschaft nur auf den eigentlichen Kaufpreis. Doch nur wenn alle Kosten – inklusive Eigenkapitaleinsatz und Höhe der Hypothek – einbezogen werden, ergibt sich ein realistisches Bild. Selbst bei guten Lagen können ungeplante Mietausfälle oder Reparaturen die Rendite mindern. Ein finanzielles Polster für den Ertrag nach Abzug ist daher unverzichtbar.
Auch bei einer Immobilie mit grossem Potenzial kann ein Mietausfall durch leerstehende Bereiche, die Minderung von Einnahmen und andere Risiken die jährliche Rentabilität schmälern. Mit einer Wohnung in attraktiver Lage lässt sich dieses Risiko jedoch minimieren, da dort die Mietauslastung deutlich höher ist als in einem unbeliebten Stadtteil.
Wenn Sie die Investition in eine Immobilie anvisieren, ist es vernünftig, ein finanzielles Polster für unerwartete Ereignisse einzuplanen. Auch bei einer perfekt instand gehaltenen Mietwohnung kann es zu unerwarteten Reparaturarbeiten kommen.
Familien, bei denen Sie mit einer langen Mietdauer gerechnet hatten, ziehen doch wieder aus, weil jemand einen Job in einer anderen Stadt angenommen hat oder weil die Eltern sich trennen. Eine Renditeliegenschaft kann eine sehr lukrative Investition sein, jedoch sollten Sie sich auch auf Rückschläge einstellen.
Viele Investoren überschätzen ihre Gewinne und die tatsächlichen Werte, weil sie wichtige Punkte übersehen:
Vermeiden Sie diese Fehler – sonst ist bei der Immobilie von einer höheren Rendite die Rede, als sie tatsächlich ist.
Für eine genauere Beurteilung, welche Investition in eine Immobilie am rentabelsten ist, muss der Cashflow bewertet werden. Dieser Indikator entspricht der Liquidität durch den Mietgewinn und wird ermittelt, indem alle Kosten von den Mieteinnahmen abgezogen werden. Die Berechnung erfolgt somit wie folgt:
Cash Flow = Bruttomiete (einschliesslich Nebenkosten) - Aufwendungen - Steuern - Abgaben - Kreditrückzahlung und Zinsen - Versicherungen
Der Cashflow sollte möglichst hoch sein. Ein negativer Wert bedeutet, dass die Immobilieninvestition nicht rentabel ist. Für eine Prognose muss daher eine Schätzung des Mietwerts durchgeführt werden, um zu beurteilen, ob sich die Investition lohnt. Mit dem Resultat lässt sich dann der Cashflow ermitteln.
Wenn Sie bei der Berechnung des Cashflows Kosten übersehen oder falsch berechnen, werden Sie ein falsches Bild der Rentabilität Ihrer Immobilie erhalten. Stellen Sie daher unbedingt sicher, dass Sie über alle Kosten im Bild sind.
Die Berechnung Rendite Immobilien ist die Grundlage jeder Investition. Nur wer die Unterschiede zwischen Bruttorendite, Nettorendite und Eigenkapitalrendite versteht, kann fundierte Entscheidungen treffen. Nutzen Sie Tools wie einen Renditerechner, berücksichtigen Sie alle Anlagekosten und prüfen Sie sorgfältig die Lage der Liegenschaft.
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Der Bruttoertrag ist die Summe aller jährlich erzielten Mieteinnahmen. Der Nettoertrag wird durch Abzug der Betriebskosten ermittelt. Diese entsprechen den Kosten für die Hausverwaltung, Versicherungen, die Instandhaltung.
In einem weiteren Schritt können Sie die Nettorendite nach Steuern berechnen, indem Sie die auf die Mieterträge entfallende Einkommensteuer abziehen.
Wichtige Kriterien für einen Immobilienvergleich sowie die Entscheidung über eine nächste Immobilieninvestition sind:
Führen Sie auf alle Fälle eine Immobilienbewertung durch und berechnen Sie die Rentabilität.
Die Rendite einer Immobilie lässt sich mit einer Formel berechnen, die den jährlichen Nettogewinn ins Verhältnis zum investierten Kapital oder Immobilienwert setzt. Die allgemeine Formel lautet:
Rendite = (Jährlicher Nettogewinn / Investiertes Kapital oder Immobilienwert) × 100
Bitte beachten Sie, dass der jährliche Nettogewinn sich aus den Mieteinnahmen abzüglich aller Kosten (Betriebs-, Instandhaltungs- und Verwaltungskosten) ergibt. Bei der Berechnung der Rendite sollte auch der Unterschied zwischen der Brutto- und der Nettorendite beachtet werden. Die Bruttorendite betrachtet nur die Mieteinnahmen, während die Nettorendite die Kosten berücksichtigt.
Die Eigenkapitalrendite ist eine wichtige Kennzahl, die zeigt, wie effizient das eingesetzte Eigenkapital eines Investors genutzt wird. Sie wird in Prozent angegeben und gibt an, welchen Gewinn der Investor im Verhältnis zu seinem eingesetzten Eigenkapital erzielt. Die Formel zur Berechnung lautet:
Eigenkapitalrendite = (Reingewinn / Eigenkapital) x 100
Beispiel: Ein Investor investiert CHF 1 Mio. Eigenkapital in ein Mehrfamilienhaus und erzielt jährlich CHF 50'000.- Gewinn. Dann beträgt die Eigenkapitalrendite (50'000.- / 1'000'000) x 100 = 5 %.
Bitte beachten Sie, dass ein hoher Wert der Eigenkapitalrendite auf eine effiziente Nutzung des Eigenkapitals hinweist. Jedoch ist auch ein gewisses Risiko damit verbunden, da ein höherer Gewinn oft mit höheren Risiken einhergeht.
