T4 2023: Évolution dans les quinze plus grandes agglomérations
En 2023, les prix immobiliers suisses ont enregistré la plus faible augmentation annuelle depuis la crise des subprimes, toutefois quelques signes de reprise sont observables.
En 2023, le marché immobilier suisse a enregistré la plus faible hausse de prix des quinze dernières années, avec une augmentation inférieure à 1% pour les appartements et les maisons. Ajustée à l'inflation, cette hausse représente en réalité une baisse de la valeur des biens immobiliers. De façon plus marquée, le nombre de transactions immobilières a chuté de 25% par rapport à la moyenne annuelle historique. En vue de 2024, le secteur aborde l'avenir avec prudence, anticipant une légère reprise de la croissance et la possibilité d'une réduction des taux d'intérêt directeurs.
En 2023, le marché immobilier suisse a affiché la plus faible progression annuelle de ses prix depuis 15 ans, avec une augmentation modeste de +0,9% pour les appartements et de seulement +0,7% pour les maisons. Cette croissance limitée a été largement influencée par les importantes hausses de taux d'intérêt initiées début 2022, qui ont nettement freiné la demande. Néanmoins, le marché immobilier suisse a mieux résisté que ses voisins européens ; contrairement à l'Allemagne et à la France où les prix ont chuté respectivement de -4,8% et -1,8% en 2023, les prix en Suisse sont restés stables, bien que leur progression ait nettement ralenti.
Une étude des cinq plus grandes agglomérations suisses a montré que chacune a enregistré une croissance annuelle inférieure au taux d'inflation de 1,7%. À Zurich, les prix des appartements ont légèrement augmenté de 1,1%, à Genève de 0,7% et à Berne de 0,6%. Par contre, Bâle et Lausanne ont subi des baisses, avec -1,7% pour Bâle et -1,0% pour Lausanne.
Pour les prix des maisons dans ces mêmes zones urbaines, la tendance était similaire.
Berne a enregistré la plus forte hausse avec 1,1%, suivie de près par Zurich avec une légère augmentation de 0,1%. À Genève, les prix des maisons ont légèrement reculé de -0,2%, tandis que Lausanne et Bâle ont vu des diminutions plus marquées de -1,0% et -1,3% respectivement. Cependant, certaines villes comme Zoug, Sion, Lugano et Bienne se sont démarquées avec des hausses de prix supérieures à 2% pour les maisons individuelles et les appartements.
Au niveau cantonal, les disparités étaient encore plus accentuées. Pour les maisons, les augmentations les plus importantes ont été observées dans les Grisons avec une hausse remarquable de +7,8%, suivies du Tessin avec +4,1% et de Zoug avec +3%. En revanche, Bâle-Campagne a connu la plus forte baisse avec -1,5%, accompagnée d'Obwald avec -1,2% et de Vaud avec -0,7%.
Dans le secteur des appartements, Uri s'est distingué avec une augmentation notable de +5,2%, suivi de près par les Grisons avec +5% et Glaris avec +4,6%. Les baisses les plus prononcées ont été constatées à Bâle-Campagne avec -1,8%, Schaffhouse avec -1,3% et Neuchâtel avec -1,0%.
En 2023, le marché immobilier suisse a enregistré une diminution continue du nombre de transactions, affichant une baisse de 25% par rapport à la moyenne des dix dernières années et de 38% par rapport au pic de 2021. Cette réduction significative des transactions marque un tournant par rapport aux années précédentes, mettant en évidence un ralentissement du marché.
Cette baisse marquée des transactions est largement attribuable à l'augmentation des coûts d'emprunt. Les taux hypothécaires suisses à 10 ans ont connu une hausse considérable, passant de moins de 1% à plus de 3% à leur apogée, avant de se stabiliser autour de 2% à la fin de l'année. En conséquence, les coûts pour un couple achetant une maison ont pratiquement doublé par rapport à il y a quelques années, réduisant ainsi l'intérêt pour de nouveaux emprunts immobiliers. De plus, l'incertitude économique et les anticipations d'une possible baisse des prix immobiliers ont probablement dissuadé de nombreux acheteurs potentiels d'agir en 2023.
La Réserve Fédérale américaine (Fed) joue un rôle déterminant dans l'économie mondiale: elle définit la politique monétaire du dollar, suivie par la Banque Centrale Européenne (BCE), puis par la Banque Nationale Suisse (BNS). En 2021, pour stimuler une économie mondiale fortement impactée par les fermetures décidées par les autorités sanitaires, la Fed a pris une mesure sans précédent en créant plus d'argent que jamais auparavant. Parmi les nombreuses conséquences, les prix de l'immobilier dans le monde ont connu une croissance record et l'inflation a atteint des niveaux inédits depuis la fin des années 80.
Puis, au premier trimestre de 2022, pour contrer l'inflation aux États-Unis, la Fed a commencé à augmenter les taux d'intérêt de manière rapide, passant de 0% à plus de 5% en 18 mois, réduisant les liquidités dans l'économie. Progressivement, la BCE et la BNS ont suivi, entraînant un ralentissement des prix de l'immobilier, voire une chute dans certaines régions du monde.
À l'approche de 2024, le sentiment du marché est prudemment optimiste. L'inflation, montrant des signes de faiblesse vers la fin de 2023, s'est terminée de manière positive, apaisant les craintes d'une récession. Les taux d'intérêt, ayant probablement atteint leur pic, devraient encore diminuer, comme le suggère l’inversion de la courbe des taux. Cette baisse pourrait inciter les banques centrales, y compris la BNS, à réduire prochainement les taux d'intérêt directeurs, en particulier face aux défis posés par l’augmentation de la valeur du franc suisse pour les exportations. Les prochaines élections américaines pourraient également influencer les politiques économiques, les démocrates cherchant peut-être à renforcer l'économie pour gagner la faveur des électeurs.
La seconde moitié de 2023 a déjà vu une réduction du taux fixe sur 10 ans, passant de 2,7% en décembre 2022 à moins de 2% à la fin de l'année. Bien que cette baisse n'ait pas eu d'impact significatif sur le marché l'année dernière, elle devrait dynamiser le marché cette année, notamment pour les acheteurs potentiels en attente.
Avec une offre qui reste limitée et une demande qui devrait se renforcer, les prix des biens immobiliers sont susceptibles de connaître une augmentation légèrement supérieure à celle de 2023. Cet environnement pourrait faciliter les négociations, alignant davantage les attentes des acheteurs et des vendeurs.
Le nombre de transactions est également attendu à la hausse dans les prochains mois, particulièrement pour les propriétés d'investissement. Les valeurs de marché, semblant avoir atteint leur point le plus bas, devraient se stabiliser en 2024. À mesure que les valeurs immobilières commencent à se stabiliser, cette convergence des attentes de prix entre acheteurs et vendeurs pourrait conduire à un marché plus actif. Dans l'ensemble, 2024 se profile comme une année où le marché immobilier suisse pourrait commencer à se remettre de sa récente léthargie.
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