Q4 2023: Die Entwicklung in den fünfzehn grössten Agglomerationen
Im Jahr 2023 verzeichnete der Schweizer Immobilienmarkt den geringsten jährlichen Preisanstieg seit der Subprime-Krise 2007/2008, jedoch sind einige Anzeichen einer Erholung erkennbar.
Im Jahr 2023 verzeichnete der Schweizer Immobilienmarkt den geringsten Preisanstieg der letzten fünfzehn Jahre, mit einer Zunahme von weniger als 1% für Wohnungen und Häuser. Diese geringe Steigerung stellt unter Berücksichtigung der Inflation einen Rückgang des Immobilienwerts dar. Besonders auffällig ist der Rückgang des Volumens der Immobilientransaktionen um 25%, verglichen mit dem historischen Jahresdurchschnitt. Blickt man auf das Jahr 2024, herrscht im Sektor eine vorsichtige Zuversicht, verbunden mit der Erwartung einer leichten Erholung des Wachstums und der Möglichkeit einer Senkung der Leitzinsen.
Im Jahr 2023 verzeichnete der Schweizer Immobilienmarkt die geringste jährliche Preissteigerung seit 15 Jahren, mit +0.9% für Wohnungen und lediglich +0.7% für Häuser. Dieser moderate Anstieg wurde massgeblich durch die deutlichen Zinserhöhungen Anfang 2022 beeinflusst, die die Nachfrage stark dämpften. Trotzdem zeigte der Schweizer Immobilienmarkt eine bessere Resilienz als seine europäischen Nachbarn; während in Deutschland und Frankreich die Preise im Jahr 2023 um -4.8% bzw. -1.8% fielen, blieben die Preise in der Schweiz stabil, obwohl ihr Wachstum deutlich nachliess.
Eine Studie der fünf grössten Schweizer Ballungsräume zeigt, dass jedes dieser Gebiete ein jährliches Wachstum verzeichnete, das unterhalb der Inflationsrate von 1.7% lag. In Zürich stiegen die Wohnungspreise leicht um 1.1%, in Genf um 0.7% und in Bern um 0.6%. Im Gegensatz dazu erlebten Basel und Lausanne Rückgänge von -1.7% für Basel und -1% für Lausanne.
Der Trend bei den Preisen für Häuser in diesen städtischen Gebieten war ähnlich.
Bern verzeichnete den stärksten Anstieg mit 1.1%, gefolgt von Zürich mit einem leichten Anstieg von 0.1%. In Genf sanken die Hauspreise leicht um -0.2%, während sie in Lausanne und Basel stärker sanken, um -1.0% bzw. -1.3%. Städte wie Zug, Sion, Lugano und Biel waren jedoch Ausnahmen und verzeichneten Preissteigerungen von über 2% für Einfamilienhäuser und Wohnungen.
Auf Kantonsebene waren die Unterschiede noch ausgeprägter. Im Bereich der Häuser verzeichnete Graubünden den stärksten Anstieg, mit +7.8%, gefolgt vom Tessin mit +4.1% und Zug mit +3%. Im Gegensatz dazu erlebte Basel-Landschaft den stärksten Rückgang mit -1.5%, gefolgt von Obwalden mit -1.2% und Waadt mit -0.7%.
Hinsichtlich der Wohnungen sticht Uri mit einem bemerkenswerten Wachstum von +5.2% heraus, dicht gefolgt von Graubünden mit +5% und Glarus mit +4.6%. Die stärksten Rückgänge der Preise wurden in Basel-Landschaft mit -1.8%, Schaffhausen mit -1.3% und Neuenburg mit -1.0% verzeichnet.
Im Jahr 2023 verzeichnete der Schweizer Immobilienmarkt einen kontinuierlichen Rückgang der Transaktionszahlen, mit einem Rückgang von 25% gegenüber dem Durchschnitt der letzten zehn Jahre und 38% unter dem Höchststand von 2021. Dieser signifikante Rückgang der Transaktionen markiert eine Trendwende im Vergleich zu den Vorjahren und unterstreicht eine Verlangsamung des Marktes.
Der markante Rückgang der Transaktionen ist grösstenteils auf die gestiegenen Kreditkosten zurückzuführen. Die zehnjährigen Hypothekenzinsen in der Schweiz stiegen deutlich an, von unter 1% auf über 3% im Maximum, bevor sie sich gegen Ende des Jahres bei etwa 2% stabilisierten. Dadurch haben sich die Kosten für Hauskäufer im Vergleich zu den Vorjahren fast verdoppelt, was das Interesse an neuen Hypotheken sinken liess. Darüber hinaus dürften die wirtschaftliche Unsicherheit und die Erwartungen eines möglichen Rückgangs der Immobilienpreise wahrscheinlich viele potenzielle Käufer davon abgehalten haben, im Jahr 2023 aktiv zu werden.
Die US-amerikanische Federal Reserve (Fed) spielt eine entscheidende Rolle in der Weltwirtschaft: Sie bestimmt die Geldpolitik des Dollars, die von der Europäischen Zentralbank (EZB) und dann von der Schweizerischen Nationalbank (SNB) verfolgt wird. Im Jahr 2021 ergriff die Fed eine beispiellose Massnahme, um die Weltwirtschaft anzukurbeln, die stark von den von Gesundheitsbehörden angeordneten Schliessungen betroffen war, indem sie mehr Geld schuf als jemals zuvor in der Geschichte der Menschheit. Als eine der vielen Folgen erlebten die Immobilienpreise weltweit ein Rekordwachstum, und die Inflation erreichte Niveaus, die seit Ende der 80er Jahre nicht mehr gesehen wurden.
Im ersten Quartal 2022 begann die Fed, um der Inflation in den USA entgegenzuwirken, die Zinsen in Rekordtempo zu erhöhen, von 0% auf über 5% in 18 Monaten, wodurch die Liquidität in der Wirtschaft reduziert wurde. Nach und nach folgten die EZB und die SNB, was zu einer Verlangsamung des Anstiegs der Immobilienpreise führte und in einigen Teilen der Welt sogar zu einem Rückgang.
Mit Blick auf das Jahr 2024 zeigt sich der Markt vorsichtig optimistisch. Die Inflation hat sich gegen Ende des Jahres 2023 abgeschwächt und hat die Befürchtungen einer Rezession gedämpft. Die Zinssätze, die wahrscheinlich ihren Höhepunkt erreicht haben, werden voraussichtlich weiter fallen, wie es die Umkehrung der Zinskurve nahelegt. Dieser Rückgang könnte die Zentralbanken, einschliesslich der SNB, dazu veranlassen, die Leitzinsen bald zu senken, insbesondere angesichts der Herausforderungen durch die Aufwertung des Schweizer Franken für den Export. Die bevorstehenden US-Wahlen könnten auch die Wirtschaftspolitik beeinflussen, da die Demokraten möglicherweise versuchen, die Wirtschaft zu stärken, um die Gunst der Wähler zu gewinnen.
In der zweiten Jahreshälfte 2023 war bereits eine Senkung des 10-jährigen Festzinssatzes von 2.7 % im Dezember 2022 auf unter 2 % zum Jahresende zu beobachten. Obwohl dieser Rückgang im letzten Jahr keine signifikanten Auswirkungen auf den Markt hatte, wird er voraussichtlich in diesem Jahr Schwung verleihen, insbesondere für abwartende potenzielle Käufer.
Bei begrenztem Angebot und einer erwarteten Nachfragesteigerung dürften die Immobilienpreise leicht stärker steigen als 2023. Diese Situation könnte die Verhandlungen erleichtern und die Erwartungen von Käufern und Verkäufern stärker in Einklang bringen.
Auch die Anzahl der Transaktionen wird in den kommenden Monaten voraussichtlich steigen, insbesondere für Investitionsobjekte. Die Marktwerte scheinen ihren Tiefpunkt erreicht zu haben und dürften sich 2024 stabilisieren. Wenn die Immobilienwerte beginnen, sich zu stabilisieren, könnte diese Konvergenz der Preisvorstellungen von Käufern und Verkäufern zu einem aktiveren Markt führen. Insgesamt deutet sich für das Jahr 2024 eine Phase an, in der der Schweizer Immobilienmarkt beginnen könnte, sich von seiner jüngsten Trägheit zu erholen.
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