En 2021, les prix de l’immobilier suisse ont connu leur plus forte hausse depuis le début du siècle
Les prix des appartements ont grimpé de 5.2% au cours des 3 premiers trimestres, et ceux des villas de 6.2%. Mais la situation semble se stabiliser.
L’immobilier résidentiel suisse connaît l’une de ses phases d’augmentation des prix les plus fortes de ce début de siècle. Certes, les prix continuent d’augmenter, mais la hausse n’est plus que de +1% au cours de ce 3e trimestre. Le rythme des hausses ralentit ainsi fortement en comparaison des quatre trimestres précédents. Néanmoins, avec une croissance de +5% depuis le début de l’année, 2021 reste un millésime record.
Les prix de l’immobilier restent orientés à la hausse. Cette progression impressionnante déjà constatée en 2020 (+3.9% pour les appartements en PPE et +4.6% pour les maisons individuelles) est en passe de devenir historique en 2021: sur les neuf premiers mois de l’année, elle s’affiche déjà à +5.2% pour les appartements et même à +6.2% pour les villas.
Cette tendance haussière est avérée dans l’ensemble du pays. Si l’on considère les objets les plus nombreux (les appartements en PPE) sur les neuf mois de 2021, l’augmentation est soutenue dans des villes comme Berne (+3.4%) ou Bâle (+3.7%) et elle s’accélère notablement dans les agglomérations les plus dynamiques du pays: +5.1% à Lausanne, +5.7% à Zurich et jusqu’à +6.2% à Genève.
A titre de comparaison, l’année 2010 - qui constituait jusqu’ici le record du siècle - avait enregistré des hausses extraordinaires de +4.3% pour les appartements à +5.7% pour les villas. Mais, le trimestre qui vient de s’achever marque un clair ralentissement de cette tendance haussière. Entre juillet et septembre de cette année, les prix n’ont augmenté “que” de +1% en moyenne nationale.
Dans le détail, le marché des appartements voit les prix se stabiliser avec même une très légère baisse à Winterthour (-0.6%), à Lausanne (-0.3%) et à Fribourg (-0.2%). Seule la région genevoise connaît encore une hausse marquée (+1.5%), devant Schaffhouse (+1.2%) et Zoug (+0.9%).
Pour les maisons individuelles, plusieurs agglomérations affichent une hausse des prix en ralentissement par rapport aux quatre derniers trimestres. Toutefois, la plupart des agglomérations affichent des augmentations supérieures à +1% avec Schaffhouse (+2.3%) et à Genève (+1.8%) en tête.
Plusieurs indicateurs, comme la diminution de l’offre et des nouvelles constructions ainsi que la résurgence de l'inflation, laissent présager la poursuite d’une tendance haussière pour les années à venir.
Cette augmentation constante des prix, même si elle affiche ce trimestre un rythme plus modéré, atteste d’une demande qui reste forte. Mais elle signale aussi une offre qui tend à se contracter toujours plus. Au cours des douze derniers mois, le stock des objets disponibles sur le marché a en effet décru de -7 à -8% en moyenne nationale.
La baisse du stock d’appartements en vente est particulièrement saisissante à Bienne (-31%), à Zoug (-26%) et à Lausanne (-23%). Sur le marché des villas, c’est encore plus flagrant: la baisse de l’offre à Zoug (-58%), Neuchâtel (-45%), Schaffhouse (-38%) ou Genève (-28%) est à première vue impressionnante. Mais il faut garder à l’esprit que, dans de petites agglomérations comme Zoug où il y a à peine une cinquantaine de maisons en vente, la moindre variation prend immédiatement de très grandes proportions.
Il faut signaler le cas exceptionnel de Lugano. Dans la métropole tessinoise, l’offre est abondante pour tous les types d’objets mais la demande reste très faible. Malgré cette situation, les prix ne baissent pas.
Les statistiques confirment que, comme c’est le cas depuis plusieurs années, les prix au m² des villas progressent plus vite que ceux des appartements. Ce constat est manifeste sur l’ensemble du pays. En moyenne nationale, sur les douze derniers mois, les prix au m² ont crû de +11,5% pour les maisons individuelles, contre +9.9% pour les appartements en PPE.
En analysant des objets comparables (5,5 pièces), cette tendance est particulièrement flagrante à Berne où les prix au m² des villas ont explosé de +12.3% en une année, contre +7.1% pour les appartements. Même un peu plus atténuée, la tendance se confirme dans la majorité des agglomérations, à l’exemple de Lausanne (+12.2% vs +10.6%) ou Bâle (+8.8% vs +7.5%).
Une des explications tient au fait qu’il se construit, dans ces zones urbaines, surtout des appartements en PPE plutôt que des maisons individuelles. Si l’on regarde en détail cette évolution, la part des villas par rapport aux nouvelles constructions stagne, voire décroît, en particulier dans les grandes agglomérations. L’exemple des cantons de Vaud¹ ou de Zurich² est très clair: en 2019, dans ces deux cantons, presque deux fois moins de maisons individuelles ont été bâties qu’il y a dix ans.
Cette situation devrait contribuer à soutenir les prix dans les agglomérations et continuer à impacter les communes avoisinantes. Pour devenir propriétaires, leurs habitants devront choisir entre se replier sur un appartement ou se déplacer vers des communes plus éloignées. Avec l’augmentation latente du télétravail, ces acquéreurs pourraient dès lors décider d’emménager leur résidence principale dans des régions plus périphériques.
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