T4 2022: Évolution dans les quinze plus grandes agglomérations
En 2022, les prix de l'immobilier ont connu une hausse de 5%, marquant la 20ᵉ année consécutive de hausse des prix (2003-2022). Malgré cela, nous observons un ralentissement de cette croissance au cours du dernier trimestre de l'année avec une augmentation de 0,3% pour les appartements et 0,6% pour les maisons. Le nombre de transactions est en baisse de plus 20% et les objets mettent plus de temps à se vendre.
Les prix immobiliers en Suisse ont connu un ralentissement marqué au cours du dernier trimestre de l'année 2022. Le prix des appartements a augmenté d’environ 0,3% en moyenne, tandis que les prix des maisons ont augmenté de 0,6%.
Cette tendance peut être clairement observée dans les trois plus grandes agglomérations suisses, où les prix ont augmenté de moins de 0,5% en moyenne. Les prix des villas n’ont augmenté que de +0.1% à Genève, +0.3% à Bâle et de +0.7% à Zurich. Même constat pour les appartements, l’augmentation est à l’arrêt dans ces 3 villes (+0.1% à Genève, +0.2% à Bâle et +0.2% Zurich). Malgré la conjoncture économique, seule Lugano enregistre une baisse conséquente des prix avec -0.7% pour les maisons et -1.8% pour les appartements. À l’opposé, Zoug continue son ascension avec une hausse de 2%.
La plupart des cantons enregistrent une augmentation modérée des prix, généralement inférieure à 1%. Dans les 10 cantons les plus peuplés de Suisse, seulement deux d'entre eux (Valais et Lucerne) enregistrent une augmentation des prix supérieure à 1%
Le marché immobilier résidentiel a beaucoup changé ces derniers mois, ce qui rend la situation difficile pour les acheteurs potentiels. Les taux d'intérêts pour les prêts hypothécaires et les coûts de construction ont augmenté, ce qui rend les investissements immobiliers plus coûteux. Alors que les acheteurs ont de plus en plus de mal à payer des prix élevés pour acheter le bien immobilier de leur de rêve, les vendeurs quant à eux ne sont pas encore prêts à baisser leurs prix.
Cette situation se reflète dans le volume des transactions, en forte baisse par rapport à l'année précédente. Au 4ᵉ trimestre 2022, nous observons une baisse de 24% du nombre de transactions enregistrées dans le pays par rapport à la même période un an plus tôt. À Genève, le nombre de transactions a chuté de 30% au cours du troisième trimestre de 2022.
Nous constatons également une baisse de 30% du nombre de demandes déposées sur les annonces immobilières en ligne. Le nombre d'acheteurs potentiels diminue, ce qui rend les négociations plus difficiles pour les vendeurs. Cela a un vrai impact sur le temps nécessaire pour vendre un bien immobilier. Avec le temps de vente qui se rallonge et le nombre de transactions en baisse, le stock d'objets disponibles à la vente a augmenté de près de 40% par rapport à 2021.
La demande sur le marché immobilier résidentiel devrait continuer d’être impactée négativement par plusieurs facteurs en 2023. Les taux d’intérêt devraient rester élevés, rendant les investissements immobiliers coûteux pour les acheteurs potentiels. De plus, l’incertitude planant sur l’économie mondiale et sur les marchés financiers devrait avoir un impact négatif sur la demande des acheteurs.
Le nombre d'objets disponibles à la vente devrait continuer d'augmenter durant les prochains mois, reflétant la baisse d’appétit des acheteurs. En Suisse, la grande majorité des emprunteurs (89%) ont une hypothèque à taux fixe en cours.
Dans ce contexte, peu de propriétaires seront contraints de vendre, même s'ils n'obtiennent pas le prix souhaité. À titre de comparaison, en Espagne ou en Italie, c'est plus de 50% des propriétaires qui ont un prêt en cours à taux variable.
Les prix de l’immobilier résidentiel privé devraient rester stables dans la plupart des marchés au niveau suisse. Cependant, dans certaines régions moins dynamiques, une baisse des prix pourrait s’amorcer.
L'inflation semble ralentir, mais si elle ne se rapproche pas de l'objectif de 2%, fixé d'ici à 2024, cela pourrait poser un défi pour la BNS qui se retrouvera dans une situation difficile. Elle pourrait être contrainte d’augmenter son taux directeur au-delà de 2024. Ceci pourrait provoquer une vraie crise immobilière, avec une diminution considérable de la valeur des actifs immobiliers.
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