Der Bodenwert (Bodenpreis) beschreibt den Wert eines Grundstücks ohne darauf befindliche Gebäude oder bauliche Anlagen. Er wird in der Regel als Preis pro Quadratmeter Grundstücksfläche angegeben und bildet somit eine wesentliche Grundlage für die Wertermittlung von Immobilien.
Die Ermittlung des Grundstückswerts wird von verschiedenen wertbeeinflussenden Faktoren bestimmt. Diese Faktoren wirken einzeln und im Zusammenspiel und führen dazu, dass Bodenpreise regional stark variieren.
Die Grösse der Grundstücksfläche wirkt sich direkt auf den Bodenwert aus. Mit zunehmender Quadratmeterzahl kann der Preis pro m² sinken, da grössere Flächen oft nicht proportional teurer gehandelt werden. Gleichzeitig können sehr kleine Grundstücke im Verhältnis teurer sein, wenn sie in stark nachgefragten Gebieten liegen.
Die Lageklasse ist einer der wichtigsten Faktoren:
Auch die baulichen Anlagen in der Umgebung beeinflussen den Wert. Befinden sich hochwertige Wohngebiete, moderne Infrastrukturen und ausserdem gepflegte Aussenanlagen in unmittelbarer Nähe, steigt der Bodenwert. Umgekehrt können jedoch störende Industriebauten, Verkehrslärm oder fehlende Versorgungseinrichtungen den Wert mindern.
Die amtlich erhobenen Daten sind eine Grundlage für die Berechnung des Bodenwerts:
Diese Daten ermöglichen es, den durchschnittlichen Preis pro Quadratmeter zu bestimmen und den Bodenwert eines Grundstücks im Vergleich zu bewerten.
Die aktuelle Marktsituation hat einen unmittelbaren Einfluss:
Für die exakte Bewertung eines Grundstücks werden oft vereidigte oder zertifizierte Gutachter hinzugezogen. Sie berücksichtigen alle wertbeeinflussenden Faktoren sowie die individuelle Situation vor Ort und erstellen eine fundierte Einschätzung des Bodenwerts.
Die Boden- bzw. Baulandpreise in der Schweiz variieren stark nach Region, Kanton und Lageklasse. Die folgende Tabelle zeigt durchschnittliche Bodenwerte pro m² (unbebautes Grundstück, Wohnbauzonen).
Die Werte dienen als Orientierung und können je nach Gemeinde und individueller Situation deutlich abweichen.
| Region / Kanton | Durchschnittlicher Bodenwert pro m² | Bemerkungen |
|---|---|---|
| Zürich (Stadt & Zürichsee) | 2’500 – 5’000 CHF | Höchste Preise der Schweiz, sehr nachgefragt |
| Thurgau | 800 – 1’500 CHF | Deutlich günstiger, starke Unterschiede zwischen Stadt und Land |
| Bern (Stadt) | 1’500 – 3’000 CHF | Zentrumsnah hoch, Randgemeinden günstiger |
| St. Gallen | 1’000 – 2’000 CHF | Moderat, teurer in Zentrumsnähe |
| Tessin | 1’200 – 2’500 CHF | Hohe Nachfrage in Seenähe und Tourismusregionen |
| Ländliche Gebiete Schweiz | 300 – 800 CHF | Abhängig von Erschliessung und baulichen Anlagen |
| Landwirtschaftliche Flächen | 5 – 15 CHF | Stark reguliert, orientiert am Ertrag und nicht am Marktwert |
Die Baulandpreise im Kanton Zürich zählen zu den höchsten in der Schweiz. Besonders in Gemeinden am Zürichsee liegt der Bodenwert eines Grundstücks deutlich über dem nationalen Durchschnitt.
Wer in Zürich Bauland erwerben möchte, sollte sich bewusst sein, dass sowohl die aktuelle Marktsituation als auch die individuelle Situation vor Ort den Preis erheblich beeinflussen.
Der Bodenpreis im Thurgau liegt unter dem Niveau des Kantons Zürich, ist aber in den letzten Jahren stetig gestiegen.
Der Bodenwert von landwirtschaftlich genutzten Flächen unterscheidet sich deutlich von Baulandpreisen. Er orientiert sich nicht am Verkehrswert einer Immobilie, sondern am Ertragswert:
Unter Mobilisierung des Bodenwerts versteht man die Freisetzung von stillen Reserven, die im Bodenwert enthalten sind. Dies geschieht typischerweise durch:
Die Mobilisierung des Bodenwerts ist ein wichtiges Instrument der Raumplanung, um Baulandreserven für die Bevölkerung zugänglich zu machen.
Im Kanton Zürich zählen die Bodenpreise zu den höchsten der Schweiz. In Gemeinden am Zürichsee können sie schnell CHF 10.000 pro m² und auch viel mehr erreichen, während in weniger zentralen Lagen niedrigere Werte üblich sind.
Die Preise variieren stark:
Die Abzinsung Bodenwert wird angewandt, wenn ein Grundstück nicht sofort genutzt oder bebaut werden kann. Der künftige Wert wird auf den heutigen Zeitpunkt diskontiert, um den wirtschaftlichen Nutzen realistisch abzubilden.
Der Bodenwert wird durch verschiedene Quellen ermittelt:
Der beitragsfreie Bodenwert bezeichnet den Anteil des Bodenwerts, für den keine Erschliessungsbeiträge oder Abgaben mehr fällig sind. Er entsteht, wenn ein Grundstück bereits vollständig an die öffentliche Infrastruktur wie Strassen, Wasser- und Abwassersysteme angeschlossen ist.
