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Voici le déroulé le plus courant.
Les parties se mettent d’accord sur:
Le notaire rassemble les éléments nécessaires et prépare l’acte de vente. Il peut demander des pièces au vendeur et à l’acheteur (identité, état civil, financement, etc.).
Avant la signature (ou au plus tard le jour même), l’acheteur verse le prix sur un compte géré par le notaire. Le notaire:
Le notaire fait signer l’acte aux parties.
Une fois l’inscription au registre foncier effectuée (ou déclenchée selon la pratique), le notaire:
Dans la majorité des ventes en Suisse, on retrouve la logique suivante (avec variations cantonales):
| Poste | En principe payé par |
|---|---|
| Acte de vente (émoluments / honoraires selon barème et dossier) | Acheteur |
| Inscription au registre foncier | Acheteur |
| Droits de mutation (si le canton en prélève) | Acheteur |
| Impôt sur le gain immobilier (si dû) | Vendeur |
À savoir: les règles exactes (notamment droits de mutation et impôt sur le gain) dépendent du canton et de la situation du bien. L’intérêt de la vente directe, c’est que le notaire centralise et sécurise les flux.
| Avantage | Concrètement |
|---|---|
| Simple | Un seul acte, une exécution rapide |
| Rapide | Moins de phases intermédiaires qu’une vente à terme |
| Sécurisée sur le paiement | Fonds consignés chez le notaire avant transfert |
| Inconvénient | Pourquoi ça bloque souvent |
|---|---|
| Besoin de liquidités immédiates | L’acheteur doit libérer les fonds rapidement (hypothèque prête, apport disponible) |
| Logistique (bail, déménagement) | Vendeur et acheteur ont rarement un calendrier parfaitement aligné |
| Peu de marge si un élément manque | Un document ou un financement en retard peut repousser la signature |
| Solution | Quand l’utiliser | Moment où l’acheteur devient propriétaire | Niveau de flexibilité |
|---|---|---|---|
| Vente directe | Tout est prêt (fonds, libération du logement, documents) | Après inscription au registre foncier, très rapidement | Faible (tout doit être prêt) |
| Vente à terme (souvent avec droit d’emption) | Besoin de temps (financement, déménagement) mais volonté de sécuriser | À la date convenue (terme), puis inscription | Faible à moyenne (cadre plus rigide) |
| Promesse de vente | Besoin de sécuriser l’intention tout en gardant des conditions (prêt, autorisations) | Plus tard, via un acte de vente final | Plus élevée (conditions suspensives possibles) |
La vente directe devient compliquée si:
Dans ces cas, une vente à terme ou une promesse de vente évite de forcer un calendrier irréaliste.
| Côté vendeur | Côté acheteur |
|---|---|
| Bien libérable à court terme | Fonds disponibles (apport + hypothèque prête) |
| Dossier du bien prêt (documents) | Banque alignée sur le calendrier |
| Accord clair sur remise des clés | Budget frais d’acquisition anticipé |
| Notaire mandaté rapidement | Assurance / démarches prêtes |
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Si l’acheteur et le vendeur d’un bien ne parviennent pas à un accord quant à une date de vente immédiate, ils peuvent dans ce cas définir une date de vente différée: on parle de vente à terme. A contrario, la vente directe constitue l’option la plus simple de transférer une propriété immédiatement ou à très court terme.
Pour cette transaction immobilière, les frais du notaire ainsi que les droits de mutation et de changement au registre foncier sont tous à la charge de l’acheteur.
Si la situation ne se prête pas à une vente directe, notamment si l’acheteur a besoin de temps pour vendre son bien actuel (pour avoir les fonds nécessaires) ou si le vendeur ne peut libérer le bien immobilier à temps, il est possible de signer une promesse de vente, qui indique une vente future, et qui devra être suivie ultérieurement d’un contrat de vente officiel.
