Faire estimer sa maison en cas de divorce ou de séparation

Meryem Chiouar·Mis à jour le 11.03.2026·4 min de lecture

Estimation d'une maison lors d'un divorce: l'essentiel

Lors d’un divorce, une estimation immobilière est indispensable pour connaître la valeur réelle du bien et répartir équitablement le patrimoine entre les époux.
L’évaluation peut être réalisée par un courtier immobilier, un expert indépendant ou un notaire, selon la situation et le mode de séparation choisi.

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Lorsque deux conjoints se séparent, la question du partage du patrimoine se pose. Que deviennent les biens immobiliers du couple? Comment faire pour les partager équitablement? Plusieurs solutions existent, mais il faudra au préalable réaliser une estimation obligatoire afin d’en connaître la valeur exacte. RealAdvisor vous explique comment faire estimer sa maison en cas de divorce.

L'estimation de maison en cas de divorce par consentement mutuel

En Suisse, près de 90 % des divorces se règlent à l’amiable. Cette procédure, plus simple et plus rapide, suppose que les deux époux s’entendent sur la répartition des biens.

La vente du bien immobilier est souvent décidée lorsque :

aucun des époux ne souhaite y résider ;
les revenus sont insuffisants pour assumer seul l’hypothèque.

Avant la vente et le partage du produit, une estimation professionnelle du bien est nécessaire pour déterminer sa valeur exacte. Cela garantit un partage équitable et évite tout litige ultérieur.

À savoir : même en cas d’accord total, il est recommandé de conserver un rapport écrit d’évaluation. Ce document peut être utile pour le notaire, la banque ou l’administration fiscale.

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Le recours à une agence immobilière professionnelle pour l’estimation

Pour trouver un acheteur qui accepte de payer le juste prix pour ce bien immobilier, les ex-conjoints doivent prendre contact avec une agence immobilière.

Le courtier immobilier doit être compétent pour réaliser une estimation immobilière de maison en cas de divorce. Cette évaluation est nécessaire, comme dans le cas d’une succession, car elle va avoir un impact sur la vente. L’annonce immobilière sur les portails spécialisés comportera cette information pour séduire les acheteurs.

Grâce à cette estimation professionnelle, vous ne risquez pas de faire fuir les acheteurs avec un prix trop élevé. Vous évitez aussi de sous-estimer la maison lors du divorce et de perdre de l’argent. Le recours à un professionnel est donc préférable pour cette évaluation immobilière.

Après l’évaluation de votre bien immobilier lors d’un divorce, vous pouvez confier la transaction immobilière à des courtiers performants. Les avantages de ces services sont nombreux :

une estimation gratuite et fiable grâce à une parfaite connaissance du marché local
aucune commission jusqu’à la vente
commercialiser le bien auprès de nombreux acheteurs

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Comment racheter le soulte de son conjoint en cas de refus de vendre?

Si les époux ne souhaitent pas vendre, l’un peut décider de racheter la part de l’autre pour conserver le logement. C’est le cas lorsque le bien a une valeur sentimentale ou lorsqu’un des conjoints souhaite y maintenir les enfants.

Le montant du rachat (soulte) dépend directement de l’estimation du bien. Par exemple, pour une maison estimée à CHF 900 000 dont l’hypothèque restante est de CHF 400'000, la valeur nette est de CHF 500'000 . Si les apports étaient équivalents, la soulte sera de CHF 250 000.

Le conjoint repreneur doit également obtenir l’accord de la banque pour assumer seul l’hypothèque. L’établissement vérifiera que le remboursement des intérêts (calculés sur un taux de 5 à 7 %) ne dépasse pas 25 % de ses revenus nets.

Astuce : avant de signer le rachat, simulez le financement hypothécaire individuel avec votre banque ou un courtier. Cela évite les refus de dernière minute.

L’estimation d’une maison par un notaire en cas de divorce

Pour connaître la part de chacun lors d’un divorce, le notaire va effectuer le calcul suivant :

Prendre la valeur vénale du bien immobilier obtenue grâce à l’estimation de la maison lors de la séparation d'un couple
Déduire les impôts de plus-value immobilière, les frais de courtage et les frais de mutation
Déduire les crédits hypothécaires et autre prêts liés au logement
Soustraire le financement de chaque époux en fonds propres
Ajouter la plus-value immobilière

Le résultat de ce calcul est ensuite partagé en deux parts égales grâce à cette estimation de la valeur nette par le notaire. Vous comprenez d’autant mieux pourquoi il est important de ne pas sous-estimer sa maison en cas de divorce. Cette erreur aurait pour conséquence de faire fondre une bonne partie de la part de la maison qui peut vous revenir.

Les étapes à suivre pour faire estimer sa maison en cas de divorce

Décider du type de divorce entre les deux époux : par consentement mutuel ou via une procédure judiciaire
Décider de vendre la maison ou de racheter la part de l’ex-époux ou concubin
Faire appel à un courtier immobilier pour connaître la valeur du bien et donc la part de chacun
Transmettre cette information au notaire ou au juge en charge de prononcer le divorce

Questions fréquentes

Peut-on conserver le bien immobilier en commun?

Si cette option semble souvent plus simple, elle est source de litiges. Chacun des ex-conjoints souhaite en avoir la jouissance. Il est donc préférable de vendre sa maison et d’en acheter une autre pour une utilisation individuelle ou de faire un rachat de part quand cela est possible.

Une estimation en ligne est-elle suffisante en cas de vente dans le cadre d’un divorce?

Le simulateur en ligne proposé par RealAdvisor est le plus fiable du marché. Vous pouvez vous appuyer sur le résultat obtenu pour fixer le prix de la vente. Toutefois, un juge d’instruction peut exiger que cette estimation immobilière soit réalisée par un expert.

Peut-on racheter la part de son conjoint sans divorcer?

Il est possible de racheter la part d'une maison de son conjoint sans divorcer. Cela requiert une évaluation de la valeur de la maison, des négociations et un accord écrit. Un acte notarié officialise le rachat de part, et le financement peut se faire par des fonds personnels ou un prêt hypothécaire. Il est crucial d'impliquer un notaire et, si nécessaire, un conseiller financier pour garantir la légalité et la protection des intérêts de toutes les parties impliquées.