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Pour financer un achat, l'acquéreur peut avoir recours à un prêt immobilier. Le bien immobilier acquis est mis en gage auprès de son créancier. Pour formaliser les termes de cet accord, le notaire rédige une cédule hypothécaire, qui aura été validée au préalable par un établissement compétent. RealAdvisor vous explique son fonctionnement en détail.
La cédule hypothécaire est un instrument financier spécifique au système suisse, essentiellement utilisé comme garantie pour les prêts immobiliers. Concrètement, elle représente un droit de gage sur un bien immobilier en faveur d'un créancier. Lorsqu'un propriétaire décide d'emprunter de l'argent en utilisant son bien immobilier comme garantie, la banque ou l'institution financière lui demande souvent une cédule hypothécaire.
Lorsqu'une banque, un établissement de crédit, une compagnie d'assurance ou une institution de prévoyance accorde un prêt hypothécaire, des garanties sont requises. L'immeuble acheté avec la somme prêtée est donc mis en gage auprès de ce créancier.
Le notaire rédige une cédule hypothécaire. Ce document, qui a une valeur juridique, permet au créancier de saisir le bien immobilier si l'emprunteur ne rembourse pas son emprunt conformément au contrat de prêt. Il sera saisi dans un premier temps par les autorités compétentes et ensuite vendu aux enchères. Le montant obtenu viendra couvrir la dette du débiteur.
La cédule hypothécaire précise le bien immobilier qui sert de gage, avec une description complète et son adresse. Sur ce document, le créancier peut indiquer quelle valeur est donnée au bien immobilier en gage. Par exemple, si le montant de l'emprunt consenti est de 5’000'000 .- CHF, ce même montant sera noté sur le document
La cédule hypothécaire peut être rouverte si l'établissement financier augmente le montant total du prêt.
Pour l'achat d'un bien immobilier de CHF 7’500'000, Madame Aymon décide de réaliser un emprunt.
Sa banque accepte de lui prêter la somme de CHF 5’000'000 pour cette acquisition. Une cédule hypothécaire de ce montant est donc rédigée par le notaire et signée par les deux parties, car elle fait partie intégrante de l’acte notarié. L’acheteur règle les frais de notaire. La banque conserve l'original de la cédule et l'emprunteur reçoit une copie.
Dix ans plus tard, Madame Aymon souhaite réaliser une rénovation de son bien immobilier. Elle demande donc à la même banque de lui prêter la somme supplémentaire de 500'000 CHF. L'établissement financier accepte puisque la valeur du bien immobilier est désormais de CHF 8’500'000. Dans ce cas, la cédule est modifiée par le notaire afin d'y faire figurer ce nouvel arrangement.
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La cédule hypothécaire peut être :
La forme virtuelle est désormais préférée. En effet, si la version papier est perdue ou a été détruite, elle doit être déclarée nulle par le tribunal de l’endroit où l’immeuble est inscrit au registre foncier. Pour éviter cette démarche et les frais associés, la cédule hypothécaire dématérialisée constitue une excellente solution.
Pour mettre en place une cédule hypothécaire, vous devez tenir compte des droits de timbre, des émoluments au Registre Foncier, des émoluments du notaire et de la TVA. Les frais correspondants correspondent donc environ à 2% du montant total de la vente.
Si le montant de votre emprunt immobilier est de CHF 10’000’000, le coût de cette cédule hypothécaire sera donc de CHF 200’000.
Une fois que l’hypothèque est remboursée, la cédule hypothécaire doit être effacée du registre foncier. Sinon, elle reste toujours valable. Le notaire se charge donc de cette démarche afin que vous soyez libéré de cet engagement
Il peut être intéressant de ne pas radier immédiatement la cédule hypothécaire du registre foncier après avoir remboursé l’intégralité de la dette. En effet, si vous souhaitez réaliser des travaux quelques années plus tard, vous pourrez rouvrir cette cédule. Cette démarche vous coûtera nettement moins cher que d’en créer une nouvelle.
Lorsque l’emprunteur vend le bien immobilier mis en gage, il cède généralement la cédule hypothécaire qui lui correspond. Toutefois, elle peut également entrer dans le cadre des négociations avec une contrepartie financière. L’usage est de céder cette cédule hypothécaire contre 1 % du montant de cette dernière.
Le vendeur peut également décider de la conserver et de la réutiliser pour un autre bien immobilier. Cette alternative est possible si le nouvel achat correspond à un immeuble dans le même canton. Le notaire se charge donc de modifier la cédule en indiquant la description du nouvel objet immobilier mis en gage.
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Accéder au comparateur d’agencesAugmenter une cédule hypothécaire signifie augmenter la valeur du gage immobilier. Pour ce faire, la première étape est d'approcher votre banque ou l'institution financière qui détient votre hypothèque. Une fois que vous avez déterminé le montant de l'augmentation souhaitée, la banque évaluera la valeur actuelle de votre bien immobilier. Si la valeur du bien le permet, l'établissement financier pourra donner son accord pour l'augmentation. Il faudra ensuite effectuer une inscription au registre foncier, ce qui engendrera des frais notariaux et administratifs. Il est essentiel de consulter un expert ou un notaire pour vous guider dans cette démarche.
L'annulation d'une cédule hypothécaire intervient généralement lorsque le prêt associé a été entièrement remboursé. Pour annuler la cédule, vous devrez demander une mainlevée auprès du registre foncier. Cette demande est généralement initiée par votre banque ou votre créancier, qui fournira une attestation confirmant que la dette a été remboursée. Des frais administratifs et parfois notariaux peuvent s'appliquer pour cette annulation.
Un débiteur hypothécaire est la personne ou l'entité qui contracte un prêt immobilier et offre son bien immobilier comme garantie à la banque ou à l'institution financière prêteuse. Dans le contexte de la cédule hypothécaire, le débiteur est le propriétaire de l'immobilier qui s'engage à rembourser le montant emprunté selon les termes du contrat.
Pour constituer une cédule hypothécaire, il est nécessaire de passer par un notaire qui rédigera le document en accord avec l'établissement financier prêteur. Ce document doit ensuite être enregistré au registre foncier pour être officiellement reconnu.
Une hypothèque est un droit accordé sur un bien immobilier pour garantir le remboursement d'une dette, tandis qu'une cédule hypothécaire est un titre qui formalise ce droit. La cédule est donc le document qui matérialise l'hypothèque.
Si une cédule hypothécaire physique est perdue, il est nécessaire de demander au tribunal de la déclarer nulle pour en émettre une nouvelle. Pour éviter ces désagréments, la version virtuelle, inscrite au registre foncier, est recommandée.
Une cédule hypothécaire au porteur est une forme de cédule hypothécaire où le document ne spécifie pas le nom du créancier. Celui qui détient physiquement la cédule a le droit de revendiquer le gage en cas de défaut de paiement. Cette forme de cédule offre une flexibilité en termes de transfert mais nécessite une gestion prudente pour éviter les pertes ou les vols.
