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Lors de l'achat ou de la vente d'un bien immobilier à Genève, le notaire joue un rôle central : il sécurise la transaction et reverse les sommes dues à l'État de Genève et au registre foncier. Mais que recouvrent exactement les frais de notaire, combien coûtent-ils, et comment le dispositif Casatax peut-il les alléger ? Voici le détail complet.
Quand on parle de frais de notaire, beaucoup pensent à la seule rémunération de l'officier public. En réalité, c'est un terme générique qui regroupe plusieurs coûts liés à la sécurisation et à la légalité de la transaction, que le notaire collecte puis reverse aux organismes concernés.
Ils se composent de trois postes principaux :
Bon à savoir: à Genève, les droits de mutation portent le nom de droits d'enregistrement. C'est le même impôt sur le transfert de propriété, simplement désigné différemment selon les cantons (lods à Neuchâtel, par exemple).
Au total, les frais de notaire représentent environ 4 % du prix d'achat. Voici leur répartition :
| Poste | Taux | À quoi ça correspond |
|---|---|---|
| Droits d'enregistrement (mutation) | 3 % | Impôt sur le transfert, versé à l'État de Genève |
| Rémunération du notaire | ~0,7 % | Honoraires et services du notaire |
| Frais du registre foncier | ~0,3 % | Inscription du nouveau propriétaire |
L'achat d'un bien est souvent financé par un prêt. Pour le garantir, la banque exige une cédule hypothécaire, établie par le notaire. Cette cédule est un document officiel qui représente une somme que le propriétaire s'engage à payer à la banque en cas de défaut de remboursement.
Sa mise en place entraîne des frais propres :
Bon à savoir: la cédule hypothécaire reste valable même après le remboursement du prêt. La conserver plutôt que la radier vous évite d'en repayer la constitution lors d'un futur financement.
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La répartition habituelle est la suivante :
Cette répartition peut se négocier et doit être précisée dans l'acte de vente.
Prenons un bien à CHF 1'000'000, financé par un prêt.
Acte de vente (environ CHF 38'208) :
Acte hypothécaire (environ CHF 19'108) :
Soit un total d'environ CHF 57'316 sans réduction. Mais ce bien étant sous le plafond Casatax, l'acheteur d'une résidence principale verrait sa facture nettement allégée, comme expliqué ci-dessous.
Astuce: les frais de notaire se règlent en fonds propres, en plus de l'apport exigé pour le prêt. Anticipez-les dès votre plan de financement : sur un bien à un million, ils peuvent dépasser CHF 50'000.
C'est l'avantage spécifique à Genève, et il est important. Casatax, instauré en 2004, réduit les droits d'enregistrement pour l'achat d'une résidence principale.
Depuis le 1er mars 2026, les barèmes sont les suivants :
Pour en bénéficier, plusieurs conditions cumulatives s'appliquent : être une personne physique, destiner le bien à sa résidence principale, l'occuper dans les deux ans suivant l'achat et y résider au moins trois ans.
Bon à savoir: la réduction Casatax doit être demandée lors de l'acte d'achat, en coordination avec votre notaire. Elle ne peut pas être réclamée après la signature. La réduction maximale (CHF 20'924) s'applique au plafond ; pour un prix inférieur, l'allègement est proportionnel.
Environ 4 % du prix d'achat, répartis entre les droits d'enregistrement (3 %), les frais de registre foncier (~0,3 %) et la rémunération du notaire (~0,7 %). Un prêt ajoute les frais de cédule hypothécaire.
On applique 3 % de droits d'enregistrement, environ 0,3 % de registre foncier et environ 0,7 % d'honoraires de notaire sur le prix du bien, puis on ajoute, le cas échéant, les frais de cédule hypothécaire (environ 2,5 % du prêt).
C'est une réduction genevoise des droits d'enregistrement pour l'achat d'une résidence principale. Depuis le 1er mars 2026, elle atteint CHF 20'924 sous un plafond de prix de CHF 1'394'928, pour une personne physique qui occupe le bien au moins trois ans.
Les droits d'enregistrement et les frais de notaire sont souvent partagés entre les deux parties, tandis que la cédule hypothécaire est à la charge de l'acheteur. La répartition se négocie dans l'acte.
Avant la signature de l'acte de vente : vous versez la provision au notaire, qui reverse ensuite les sommes dues aux différents organismes.
