Selon l’article 253 du code Suisse: “Le bail à loyer est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à céder l’usage d’une chose au locataire, moyennant un loyer.”
Le bail à loyer est donc un contrat par lequel un bailleur met un bien immobilier à la disposition d'un locataire en contrepartie d'une somme d'argent: le loyer.
Le contrat de bail peut concerner une maison, un appartement ou un local commercial.
Lorsqu’un bailleur et un locataire signent un contrat de bail, ils ont des droits et des obligations décrites dans le Code civil suisse. Les règlements propres à chaque canton concernant le bail à loyer propre complètent le code civil.
Il est donc nécessaire de vous informer quant aux usages propres à votre canton lorsque vous louez un bien immobilier.
En Suisse, aucune obligation n’existe quant à la forme que doit prendre un bail à loyer. Celui-ci peut être conclu oralement, mais il est tout de même souvent rédigé et conservé sous format papier.
Ainsi, pour qu’un contrat de bail soit conclu, “il suffit que les parties aient manifesté leur volonté quant aux termes de ce contrat: on parle de contrat consensuel.”
Attention toutefois, contrairement au contrat de location d’un bien qui ne nécessite pas de format particulier, la résiliation de celui-ci doit toujours être faite par écrit.
Lorsque le contrat de bail prend une forme écrite, différents points doivent y figurer:
Le plus souvent, un bail à loyer a une durée déterminée et prend fin à la date figurant dans le contrat (ou la date qui a été conclue oralement lors de l’accord). Dans le cas où le propriétaire et le locataire souhaitent tous deux prolonger ce contrat, le locataire a la possibilité de demeurer dans le bien après la date de fin du contrat de bail. Aucun accord écrit de la part du propriétaire n’est obligatoire, mais seulement un accord tacite, c'est-à-dire une absence de contestation.
Si c’est le cas, le contrat n’est pas reconduit pour la même durée que lors du contrat initial, mais devient alors un contrat à durée indéterminée.
La résiliation du contrat doit être faite en respectant un préavis ou délai de congé de 3 mois, sauf si d’autres conditions avec un délai plus long sont stipulées sur le contrat. À noter que même si le contrat stipule un délai de congé inférieur à 3 mois, celui-ci est sans effet, et ne peut être appliqué.
Par contre, dans le cas d’un contrat de bail à durée déterminée, aucun délai de congé n’est nécessaire. Souvent, les bailleurs prennent la peine de notifier leur locataire de la fin du contrat pour éviter tout oubli ou situation délicate.
Il est intéressant de noter que dans certains cantons, la fin d’un bail à loyer à durée indéterminée ne peut avoir lieu qu’à des dates précises du calendrier.
Exemple: Dans le canton de Vaud, un bail à loyer à durée indéterminée ne peut être arrêté que le 1er avril à midi, le 1er juillet à midi ou le 1er octobre à midi. Cette condition s'additionne évidemment à l’obligation de respecter le délai de congé de 3 mois.
Par contre, dans le canton de Genève, aucune date du calendrier n’est imposée pour rompre un contrat de bail.
Si vous êtes locataire et souhaitez résilier votre bail à loyer avant la date d’échéance prévue dans le contrat, vous êtes dans l’obligation de trouver un nouveau locataire solvable qui vous remplacera, et reprendra le bail avec tous les termes et toutes les conditions qui y figuraient initialement.
La notion de solvabilité dans ce cas de figure est très importante, car il est nécessaire que le nouveau locateur ne puisse pas être “raisonnablement refusé” par le bailleur (Art. 264M CO al,1).
Un locataire est considéré comme solvable par le Tribunal fédéral lorsque ses revenus nets peuvent couvrir 3 fois le prix du loyer minimum. Lors de la reprise d’un bail, le nouveau locataire devra donc fournir les documents qui prouvent que cette condition est respectée (fiche de paie, déclaration d’impôts, etc.).
Par ailleurs, un bailleur se réserve le droit de refuser un locataire qui a des antécédents d’impayés et de retards de loyers répétés auprès de son ancien bailleur.
Les obligations du bailleur dans le cadre d’un bail à loyer sont principalement de mettre à disposition du locataire le bien immobilier dans un état approprié, et ce, pour la durée convenue dans le bail, ainsi que d’effectuer les travaux d’entretien nécessaires.
Les obligations du locataire à partir de la signature du bail à loyer sont:
Une garantie de loyer, communément appelée caution peut vous être demandée par votre bailleur lors de la signature d’un bail à loyer. Cette somme correspond généralement à un ou quelques mois de loyer.
Si vous louez un appartement, la garantie de loyer ne peut excéder 3 mois de loyer. Dans le cas de la location d’un local commercial, aucune limite de caution n’est fixée par la loi.
La caution peut être réglée sous forme de compte de dépôt bancaire ou en signant un contrat de cautionnement.
En cas de troubles du voisinage, contactez votre bailleur qui a le devoir de vous garantir une habitation dans un environnement paisible, sans nuisances sonores. Le bailleur prendra les dispositions nécessaires en fonction de la cause des nuisances pour vous permettre de remédier à la situation.
Dans le cas où la situation persiste, les troubles du voisinage entrent dans la notion de défaut et ouvrent au locataire des solutions telles que la résiliation du bail sous 30 jours, la réduction du loyer, etc.
Dans le cas où l'interdiction des animaux de compagnie est mentionnée dans le contrat de bail et signée par le locataire, celle-ci est valable.
Mais le non-respect de cette interdiction ne justifie pas une sanction telle que la résignation du bail avec un délai de congé de 30 jours, à moins que l’animal ne nuise au logement ou au voisinage.
Par contre, si vous ne respectez pas l’interdiction, lors de la prolongation du bail, le propriétaire peut prendre des mesures pour réduire votre droit de prolongation du bail, ou tout simplement refuser celle-ci.
Nous l’avons vu, les petits travaux d’entretien qui ne nécessitent pas l’intervention de spécialistes doivent être effectués par le locataire.
Si votre locataire refuse de réaliser ces travaux, et ce malgré votre mise en demeure, il risque la résiliation extraordinaire du bail avec congé de 30 jours.
Ceci concerne notamment les négligences qui pourraient avoir des conséquences délétères sur le bien à long terme, et non pas la réparation de consommables.
Si des travaux de réparations doivent être effectués par le propriétaire et que la situation s’éternise, plusieurs solutions s’offrent à vous.
En effet, le code des obligations mentionne le droit du locataire de pouvoir “user de la chose conformément au contrat”.
