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Die Vermietung von Parkplätzen unterliegt in der Schweiz dem Normalsatz von 8,1 % MWST. Sie ist nur dann steuerausgenommen, wenn der Parkplatz als unselbstständige Nebenleistung zur Wohnungs- oder Gewerbemiete vermietet wird (gleicher Vermieter, gleicher Mieter, gleiches Objekt) oder wenn es sich um öffentlichen Gemeingebrauch handelt.
Die Eidgenössische Steuerverwaltung (ESTV) fasst den Begriff «Parkplatz» bewusst weit. Darunter fallen:
Als «Fahrzeuge» im Sinne der ESTV gelten:
sowie in Sonderfällen:
Für die meisten Vermieter relevant sind vor allem Pkw-Stellplätze, Motorrad- und Veloabstellplätze.
Praxishinweis: Wer sich unsicher ist, ob ein konkretes Objekt unter diese Definition fällt, findet in der MWST-Info 04 der ESTV eine vollständige Auflistung. Im Zweifel lohnt sich eine schriftliche Anfrage an die ESTV, um eine verbindliche Auskunft zu erhalten.
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Parkplätze im Gemeingebrauch sind von der MWST ausgenommen. Drei Kriterien müssen dafür erfüllt sein:
Typisches Beispiel: ein kommunaler Strassenrand-Parkplatz ohne Schranke. Stellt die Gemeinde diesen Parkplatz gegen eine Gebühr zur Verfügung, ist die Einnahme trotzdem steuerausgenommen. Der Bundesrat hatte zwar vorgeschlagen, diese Ausnahme aufzuheben – das Parlament hat den Vorschlag jedoch abgelehnt.
Achtung: Sobald ein öffentlich-rechtlicher Parkplatz mit einem privaten Gebäude verbunden ist oder eine Zugangssperre besteht (z. B. Park+Ride mit Schranke), entfällt die Ausnahme.
Parkplätze ausserhalb des Gemeingebrauchs unterliegen bei entgeltlicher Vermietung dem Normalsatz von 8,1 % MWST. Dazu zählen:
Ob der Mieter den Platz täglich nutzt oder ob der Vertrag auf drei Monate oder drei Jahre lautet, spielt keine Rolle. Die Steuerpflicht entsteht mit dem Mietverhältnis, nicht mit der tatsächlichen Nutzung.
Unentgeltliche Nutzung: Wird ein solcher Parkplatz unentgeltlich an Personal oder Besucher überlassen, entsteht nach geltender MWST-Praxis keine Steuerpflicht. Für eine verbindliche Einschätzung empfiehlt sich eine Rückfrage bei der ESTV.
Die grösste Unsicherheit in der Praxis betrifft die sogenannte unselbstständige Nebenleistung. Wenn ein Parkplatz lediglich eine Ergänzung zu einer Hauptleistung (der Wohnung) darstellt, teilt er deren steuerliches Schicksal. Da Wohnungsmiete von der MWST ausgenommen ist, wird auch der Parkplatz «steuerfrei».
Damit dieser Fall eintritt, müssen laut ESTV sechs Kriterien kumulativ (also alle gleichzeitig) erfüllt sein:
Wer nicht im MWST-Register eingetragen ist, aber Parkplätze an Dritte (also nicht an die eigenen Wohnungsmieter) vermietet, erzielt steuerbare Umsätze. Übersteigen diese CHF 100'000 pro Kalenderjahr, tritt die obligatorische Steuerpflicht ein.
Praxistipp für Eigentümerschaften mit mehreren Liegenschaften: Verschiedene Verwaltungen können dazu führen, dass die Umsätze aus Parkplatzvermietungen nicht gesamthaft erfasst werden. Entscheidend ist jedoch die Gesamtsumme aller steuerbaren Parkplatzerträge über alle Objekte und Verwaltungen hinweg. Eine jährliche Konsolidierung der Umsätze ist deshalb Pflicht.
Wird die Grenze überschritten, muss die Anmeldung bei der ESTV innert 30 Tagen nach Ende des massgeblichen Quartals erfolgen.
Achtung: Falls Sie bereits als Selbstständigerwerbender MWST-pflichtig sind, müssen Sie die Parkplatzmiete an Dritte zwingend in Ihrer Abrechnung deklarieren, da Ihr Unternehmen als Ganzes steuerpflichtig ist.
Die MWST wird auf den Nettomietzins aufgeschlagen. Der aktuelle Normalsatz beträgt seit dem 1. Januar 2024 8,1 %.
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Nettomietzins Parkplatz | CHF 200.00 |
| MWST 8,1 % | CHF 16.20 |
| Bruttomietzins | CHF 216.20 |
Im Mietvertrag und auf der Rechnung muss die MWST separat ausgewiesen werden. Fehlt der Ausweis, kann der Mieter keinen Vorsteuerabzug geltend machen – und der Vermieter schuldet die Steuer trotzdem.
Saldosteuersatzmethode: Vermieter bis zu einer gewissen Umsatzgrösse (aktuell CHF 5,005 Mio. Umsatz und CHF 103'000 Steuerzahllast – Stand 2025/2026 prüfen) können vereinfacht abrechnen. Dies reduziert den administrativen Aufwand, schliesst aber den Vorsteuerabzug aus.
Eine Einzelgarage oder Garagenbox wird nach denselben Regeln behandelt wie ein offener Parkplatz. Wichtig ist einzig, ob die Vermietung:
Das bedeutet: Eine Garage im selben Haus wie die Mietwohnung ist nicht automatisch steuerfrei. Die Prüfung der sechs Nebenleistungs-Kriterien ist auch hier obligatorisch.
MWST-pflichtige Vermieter können die auf ihre Betriebskosten entrichtete MWST als Vorsteuer geltend machen. Das betrifft:
Wichtig: Bei gemischt genutzten Liegenschaften (steuerbare und steuerausgenommene Vermietungen) muss die Vorsteuer anteilsmässig aufgeteilt werden. Als Schlüssel eignet sich das Verhältnis der steuerbaren zu den gesamten Mietflächen oder Mieterträgen.
Vermieter, die unterhalb der CHF-100'000-Grenze liegen oder deren Vermietung eigentlich steuerausgenommen wäre, können unter bestimmten Voraussetzungen freiwillig für die MWST optieren. Das kann sinnvoll sein, wenn hohe Investitionen oder Sanierungskosten anfallen und die Vorsteuer zurückgefordert werden soll. Die Optierung bindet in der Regel für mindestens fünf Jahre und sollte steuerlich sorgfältig geprüft werden.
Ein weitverbreiteter Irrtum: Liegt der Parkplatz nah an der Mietwohnung, sei er automatisch steuerfrei. Das ist falsch. Der räumliche Zusammenhang ist nur eines von sechs kumulativen Kriterien. Fehlt z. B. die Identität der Vertragsparteien, bleibt die MWST-Pflicht bestehen.
Klassisches Fallbeispiel: Eine Immobiliengesellschaft vermietet einen Gebäudeteil an ein Altersheim. Einige Bewohner schliessen zusätzlich einen direkten Mietvertrag für Einstellhallenplätze mit der Immobiliengesellschaft ab. Weil kein Hauptmietvertrag zwischen der Immobiliengesellschaft und den Bewohnern besteht, fehlt das Kriterium der Vertragsparteien-Identität – die Parkplatzvermietung ist damit steuerbar.
Neuere Verwaltungssoftware erstellt Mietverträge teils automatisch und prüft dabei nur den räumlichen Zusammenhang (z. B. innerhalb von 500 Metern). Alle anderen Nebenleistungskriterien werden nicht berücksichtigt. Das Resultat: Verträge werden fälschlicherweise ohne MWST ausgestellt. Liegenschaftsverwaltungen müssen die Systemeinstellungen kennen und bei Bedarf manuell eingreifen.
Die ESTV kann bei einer Kontrolle die letzten fünf Jahre rückwirkend nachbelasten. Da Mieter in der Regel nicht mehr rückwirkend belastet werden können – insbesondere Privathaushalte, die keinen Vorsteuerabzug geltend machen –, verbleibt der Steueraufwand vollständig bei der Eigentümerschaft. Je nach Portfoliogrösse kann das schnell mehrere zehntausend Franken ausmachen.
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Ein MWST-konformer Parkplatzmietvertrag sollte folgende Angaben enthalten:
Fehlt die MWST-Nummer, ist ein Vorsteuerabzug für den Mieter nicht möglich. Fehlt der separate Ausweis, kann die ESTV die Steuer aus dem Bruttobetrag herausrechnen und nachbelasten.
Die MWST-Behandlung von Parkplätzen folgt klaren Regeln, erfordert aber eine sorgfältige Einzelfallprüfung. Öffentliche Parkplätze im Gemeingebrauch sind steuerfrei. Privat vermietete Parkplätze unterliegen der MWST, können aber als unselbstständige Nebenleistung zu einer steuerausgenommenen Immobilienvermietung steuerfrei sein – wenn alle sechs Voraussetzungen gleichzeitig erfüllt sind.
Wer mehrere Liegenschaften besitzt, sollte die gesamten steuerbaren Parkplatzerträge jährlich konsolidieren und die CHF-100'000-Grenze im Blick behalten. Bei Bewirtschaftungssystemen lohnt es sich, die automatische Vertragsgeneration zu hinterfragen und intern zu schulen, da eine falsche Qualifikation teuer werden kann.
