Wie viel Miete könnten Sie für Ihre Immobilie verlangen?
Berechnen Sie kostenlos den realistischen Nettomietzins für Ihre Wohnung oder Ihr Haus – basierend auf aktuellen Schweizer Marktdaten.
Die Nettomiete ist der monatliche Mietzins für die reine Nutzung einer Wohnung oder Liegenschaft – ohne Nebenkosten. Sie bildet den Grundbetrag im Schweizer Mietvertrag und unterscheidet sich von der Bruttomiete, in der die Nebenkosten bereits enthalten sind. In der Schweiz steht die Nettomiete im Zentrum der Mietzinsgestaltung: Sie bestimmt die Höhe der Kaution, dient als Bezugsgrösse für Mietzinsanpassungen und ist der Wert, den Sie auf jedem Mietvertrag finden.
Die Nettomiete – in Mietverträgen auch als Nettomietzins, Grundmiete oder Kaltmiete bezeichnet – ist der reine Mietzins für die Nutzung einer Liegenschaft. Sie umfasst weder Heizkosten noch Betriebskosten oder andere Nebenkosten. Damit bildet die Nettomiete den Grundbetrag, an dem sich beide Parteien orientieren: Mieter sehen den Preis für die reine Wohnnutzung, während Vermieter darauf Anpassungen, Indexierungen und die Kaution berechnen.
Im Schweizer Mietrecht ist der Begriff nicht abschliessend gesetzlich definiert, hat sich aber als Standard in den Mietverträgen durchgesetzt. Im Mietrecht beziehen sich «brutto» und «netto» ausschliesslich auf den Einbezug der Nebenkosten – nicht auf steuerliche Abzüge. Bei Wohnraum fällt ohnehin keine MWST an, da Wohnungsvermietungen steuerlich ausgenommen sind.
In der Praxis tauchen mehrere Begriffe auf. Die wichtigsten Schweizer Bezeichnungen im Überblick:
| Begriff | Bedeutung |
|---|---|
| Nettomiete | Mietzins ohne Nebenkosten, Standardbegriff in der Schweiz |
| Nettomietzins | Synonym zu Nettomiete, häufig in Mietverträgen und Verwaltungssprache |
Kaltmiete und Grundmiete sind weitere Synonyme, die im nächsten Abschnitt im Vergleich zur Bruttomiete eingeordnet werden.
Die Nettomiete deckt alles ab, was zur reinen Nutzung der gemieteten Räume gehört. Was darüber hinaus für den Betrieb der Liegenschaft anfällt, wird separat als Nebenkosten verrechnet.
Diese Kostenpunkte fallen in die Nebenkosten und werden zusätzlich zum Mietzins in Rechnung gestellt:
Die Bruttomiete (auch Bruttomietzins) ist die Summe aus Nettomiete und Nebenkosten. Sie entspricht den gesamten monatlichen Wohnkosten, die Mieter an Vermieter überweisen.
Formel: Bruttomiete = Nettomiete + Nebenkosten
Im Schweizer Mietvertrag werden Nettomiete und Nebenkosten meist getrennt ausgewiesen. So sehen Mieter klar, welcher Anteil auf die reine Nutzung entfällt und welcher auf den Betrieb der Liegenschaft. Werden Nebenkosten im Mietvertrag nicht separat ausgewiesen, gelten sie grundsätzlich als im Mietzins enthalten. Zusätzliche Nachforderungen sind in diesem Fall in der Regel nicht zulässig.
Die folgende Tabelle stellt die zentralen Mietbegriffe gegenüber:
| Begriff | Definition | Nebenkosten enthalten? | Praxis in der Schweiz |
|---|---|---|---|
| Nettomiete | Mietzins ohne Nebenkosten | Nein | Standard, Basis im Mietvertrag |
| Bruttomiete | Nettomiete plus alle Nebenkosten | Ja | Gibt die monatliche Gesamtbelastung an |
| Kaltmiete | Gleichbedeutend mit Nettomiete | Nein | Eher in Deutschland und Österreich gebräuchlich |
| Grundmiete | Ausgangswert vor Zuschlägen oder Rabatten | Nein | Synonym zur Nettomiete in der Praxis |
Neben der Nettomiete schulden Mieter monatlich eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten. In der Schweiz gibt es dafür zwei zulässige Varianten – die Akontozahlung und die Pauschale. Beide sind in den Art. 257a–257b OR und in der Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschäftsräumen (VMWG) geregelt.
Die Akontozahlung ist der Normalfall. Der Vermieter schätzt die jährlichen Nebenkosten auf Basis von Erfahrungswerten und verteilt sie auf zwölf monatliche Vorauszahlungen. Am Ende der Abrechnungsperiode erstellt die Verwaltung eine detaillierte Nebenkostenabrechnung. Liegen die tatsächlichen Kosten höher, leisten Mieter eine Nachzahlung. Sind sie tiefer, erhalten Mieter eine Rückerstattung.
Bei der Pauschale wird ein fixer monatlicher Betrag vereinbart, der nicht mit den tatsächlichen Kosten abgeglichen wird. Diese Variante ist seltener. In der Praxis sollte die Pauschale auf nachvollziehbaren Erfahrungswerten beruhen. Steigen die Kosten an, kann der Vermieter den Betrag nur über das normale Mietzinsänderungsverfahren anpassen.
Wie viel Miete könnten Sie für Ihre Immobilie verlangen?
Berechnen Sie kostenlos den realistischen Nettomietzins für Ihre Wohnung oder Ihr Haus – basierend auf aktuellen Schweizer Marktdaten.
Der Mietzins ergibt sich aus dem vereinbarten Grundbetrag für die Wohnung. Parkplätze oder Garagen können im Mietvertrag inbegriffen sein oder separat als eigenes Mietobjekt ausgewiesen werden. Allfällige Zuschläge und vertraglich vereinbarte Rabatte kommen hinzu oder werden abgezogen. Das folgende Beispiel zeigt eine typische Berechnung für eine 3,5-Zimmer-Wohnung in der Deutschschweiz:
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grundmietzins Wohnung | CHF 1'750.– |
| Aussenparkplatz (vertraglich inbegriffen) | CHF 80.– |
| Rabatt Erstvermietung | − CHF 50.– |
| Nettomiete pro Monat | CHF 1'780.– |
| Akontozahlung Nebenkosten | + CHF 220.– |
| Bruttomiete pro Monat | CHF 2'000.– |
Multipliziert mit zwölf Monaten ergibt sich die Nettojahresmiete – im Immobilienbereich häufig mit dem lateinischen Zusatz «p. a.» (per annum) abgekürzt: CHF 21'360.– in diesem Beispiel.
Der Nettomietzins ist für beide Vertragsparteien die wichtigste Bezugsgrösse im Mietverhältnis.
Gemäss Art. 257e OR darf die Kaution bei Wohnraummietverhältnissen höchstens drei Nettomonatsmieten betragen. Massgebend ist also die Nettomiete – nicht die Bruttomiete. Die Kaution muss auf einem Sperrkonto im Namen des Mieters bei einer Bank in der Schweiz hinterlegt werden.
Mietzinsänderungen knüpfen an die Nettomiete an, nicht an die Nebenkosten. Sinkt der hypothekarische Referenzzinssatz des BWO, können Mieter eine Senkung des Nettomietzinses verlangen. Steigt er, darf der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen eine Erhöhung beantragen. Die Akontozahlungen für Nebenkosten passen sich separat an, je nach effektiver Kostenentwicklung.
Wer Wohnungen miteinander vergleicht, sollte stets die Nettomiete heranziehen. Nebenkosten variieren je nach Liegenschaft, Energiequelle und persönlichem Verbrauch. Eine günstig wirkende Bruttomiete kann durch hohe Nebenkosten getrieben sein – die Nettomiete zeigt den eigentlichen Mietpreis.
Wie haben sich die Mietpreise in Ihrer Region entwickelt?
Vergleichen Sie aktuelle Quadratmeterpreise in der ganzen Schweiz – kostenlos und ohne Anmeldung.
Immobilienpreise ansehenDie Nettomiete ist die zentrale Grösse im Schweizer Mietvertrag. Sie ist der Mietzins ohne Nebenkosten, dient als Bezugsgrösse für die Kaution (max. drei Nettomonatsmieten gemäss Art. 257e OR), für Mietzinsanpassungen und für den fairen Vergleich von Wohnungsangeboten. Wer Nettomiete und Bruttomiete sauber unterscheidet und die Logik der Akontozahlung kennt, vermeidet böse Überraschungen bei der jährlichen Nebenkostenabrechnung und erkennt sofort, ob eine Wohnung tatsächlich günstiger ist als eine andere.
In der Schweiz bezeichnet die Nettomiete den monatlichen Mietzins für die Nutzung einer Wohnung oder Liegenschaft, ohne Nebenkosten wie Heizung, Wasser oder Hauswartung. Sie ist der Grundbetrag, der im Mietvertrag separat von den Nebenkosten ausgewiesen wird und als Basis für die Kaution und Mietzinsanpassungen dient.
Der Zusatz «p. a.» steht für «per annum» (lateinisch für «pro Jahr»). Die Nettomiete p. a. bezeichnet die Jahresnettomiete, also die monatliche Nettomiete multipliziert mit zwölf. Dieser Wert wird vor allem bei Gewerbemieten und der Berechnung von Immobilienrenditen verwendet.
Zur Nettomiete kommen die vertraglich vereinbarten Nebenkosten hinzu. Dazu zählen unter anderem Heizung, Warmwasser, Wasser, Abwasser, Kehricht, Hauswartung, Allgemeinstrom und die Wartung technischer Anlagen. Bei Gewerbemieten kann zusätzlich die Mehrwertsteuer anfallen, wenn der Vermieter optiert hat.
Inhaltlich ja. Beide Begriffe bezeichnen den Mietzins ohne Nebenkosten. «Kaltmiete» ist eine Bezeichnung, die vor allem in Deutschland und Österreich verwendet wird. In der Schweiz sind «Nettomiete» oder «Nettomietzins» die gebräuchliche Bezeichnung.
Die Mietkaution wird in der Schweiz auf Basis der Nettomiete berechnet. Gemäss Art. 257e OR darf sie bei Wohnraummietverhältnissen höchstens drei Nettomonatsmieten betragen. Nebenkosten zählen nicht zur Bemessungsgrundlage.
Bei Wohnraummieten fällt grundsätzlich keine Mehrwertsteuer an – die Vermietung ist von der MWST ausgenommen. Bei Gewerbemieten kann der Vermieter optieren und die Miete mit MWST abrechnen. In diesem Fall wird der Nettomietzins im Mietvertrag stets als Betrag ohne MWST ausgewiesen, die Steuer kommt separat hinzu.
