Il s’agit de l’ensemble des règles et conditions qui reprennent et complètent les obligations déjà existantes en vertu de la loi. Ces règles reprennent généralement la loi et en clarifient ou modifient certains points. Elles sont le fruit de négociations entre les organisations de locataires et les représentants des milieux de l’immobilier. Elles complètent généralement le contrat de bail qui y fait référence. Par exemple, les conditions générales et règles et usages locatifs (RUL) du canton du valais se basent à la fois sur le contrat-cadre approuvé par le Conseil fédéral ayant force de loi dans les cantons de Genève, Vaud, du Valais romand, Neuchâtel, Fribourg et du Jura et ajoutent des spécificités propres au canton du Valais.
Tout comme le droit de bail, les RUL sont régis par le droit fédéral. Puis, s’il faut y apporter des modifications, chaque canton pose les règles et usages à appliquer sur le territoire. Une fois validées par le Conseil fédéral, elles ont force obligatoire, c’est-à-dire qu’elles constituent la loi entre les parties (principalement lorsque les dispositions apportent des clarifications ou des modifications à la loi). Elles sont établies par les différents acteurs locaux. Par exemple, les conditions générales et RUL à Genève sont établis par la Chambre genevoise immobilière, la Société des régisseurs de Genève et le Rassemblement pour une politique sociale du logement. Notons que ces conditions générales et RUL sont revues périodiquement (tous les six ans). Par exemple, en 2020, le Conseil fédéral a exclu la force obligatoire de l’art. 8 RULV, qui porte sur les obligations du bailleur, ce qui signifie que les parties peuvent dorénavant y déroger librement.
Les RUL dépendent du canton dans lequel se situe le bien que vous louez. Il conviendra donc de rechercher et faire signer les RULV (Règles et usages locatifs de Vaud).
Lorsqu'il est stipulé dans le contrat que les parties déclarent connaître et accepter les conditions générales et règles et usages locatifs du canton, il n’est pas nécessaire que le locataire signe ce document. Il s’agit alors d’un accord tacite.
Oui, les baux commerciaux doivent également être complétés par les conditions générales et RUL en vigueur dans le canton.
Il existe certaines exceptions pour les logements faisant l’objet d’encouragement des pouvoirs publics et dont le loyer est soumis au contrôle d’une autorité. Pour ces derniers, certains articles des RULV ne sont pas forces obligatoires. Par exemple les articles 22, (concernant la sous-location), 26, (concernant les travaux effectués par le bailleur) ou encore l’article 35 qui concerne la restitution anticipée du bien immobilier ne sont pas systématiquement applicables au bien concerné par la question.
