Untermiete

Oliver S.
09.02.2024, 06:27
4 min

Untermiete: was ist das?

Mit der Übergabe des Schlüssels gehen auch Rechte und Pflichten auf den Untermieter über.

Die Untermiete ist in Artikel 262 des Obligationenrechts gesetzlich verankert

Sie möchten für einige Zeit ins Ausland gehen und bei Ihrer Rückkehr wieder in Ihren gewohnten vier Wänden wohnen? Sie gehen für 6 Monate in einen anderen Teil der Schweiz, um dort ein Praktikum zu machen? Um während Ihrer Abwesenheit Kosten zu sparen, können Sie Ihre Wohnung untervermieten. Grundsätzlich ist das in der Schweiz erlaubt und wird in Artikel 262 des Obligationenrechts wie folgt festgelegt:

Art. 262 Bundesgesetz betreffend die Ergänzung des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (Fünfter Teil: Obligationenrecht) besagt:

  1. Der Mieter kann die Sache mit Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten. 
  2. Der Vermieter kann die Zustimmung nur verweigern, wenn:
    1. der Mieter sich weigert, dem Vermieter die Bedingungen der Untermiete bekannt zugeben;
    2. die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrags missbräuchlich sind;
    3. dem Vermieter aus der Untermiete wesentliche Nachteile ent­ste­hen.
  3. Der Mieter haftet dem Vermieter dafür, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermie­ter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

Wohnung untervermieten: vertragliches zum Thema Untermiete

Auch beim Untervermieten sollten Sie einige vertragliche Dinge beachten. Einerseits Ihrem Vermieter gegenüber und andererseits Ihrem Untermieter gegenüber.

Was muss gegenüber dem Vermieter rechtlich beachtet werden?

Wie aus dem Gesetz hervorgeht, bedarf es bei einer Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Dieser darf die Zustimmung allerdings nur aus triftigem Grund verweigern. Um ganz sicherzugehen, sollten Sie sich diese Zustimmung in schriftlicher Form geben lassen.

Welche Art von Vertrag sollten Sie mit dem Untermieter abschliessen?

Auf jeden Fall sollten Sie das Untermietverhältnis in einem Vertrag schriftlich festhalten. Hierfür genügt ein ganz normaler Mietvertrag, wie Sie ihn online als Muster finden können, aus. Auf diese Weise kennen alle Seiten ihre Rechte und Pflichten, wodurch Missverständnisse vermieden werden können. Halten Sie im Vertrag Regelungen zu

  • den genutzten Räumlichkeiten,
  • Haftung bei Schäden an Möbeln und Räumen,
  • Kündigungsfristen,
  • Hausregeln und weitere wichtige Dinge fest.

Kündigung eines Untermietvertrages

Grundsätzlich kann ein Untermietvertrag von beiden Vertragsparteien gekündigt werden. Dabei gelten die gleichen gesetzlichen Fristen wie zwischen dem Hauptmieter und dem Vermieter. Möchte der Untermieter frühzeitig ausziehen und stellt er einen zumutbaren Nachmieter, ist die frühzeitige Kündigung möglich.

Achtung: Wenn Sie als Hauptmieter die Wohnung bei Ihrem Vermieter kündigen und Ihren Untermieter nicht darüber informieren, sprechen Sie ihm gegenüber keine fristgerechte Kündigung aus – in dem Fall sind Sie dem Untermieter gegenüber schadenersatzpflichtig.

Ein Verlängerungsantrag durch den Untermieter ist möglich

Laut den Bestimmungen des Obligationenrechts können auch befristete Mietverträge erstreckt werden, sofern die Beendigung der Miete für den Untermieter eine Härte zur Folge hätte. Kann er etwa keine neue Wohnung finden oder bringt das Ausziehen seine Familie in eine schwierige Situation, haben Sie als Hauptmieter möglicherweise auch Probleme mit Ihrem Vermieter, falls dieser Ihnen zuvor gekündigt hat. Bei einem befristeten Mietvertrag hat Ihr Untermieter sein Mieterstreckungsbegehren spätestens 60 Tage vor dem Ende des Mietzeitraums bei der Schlichtungsbehörde einzureichen.

Länge des Untermietverhältnisses

Das Wesen einer Untervermietung ist die Tatsache, dass der Hauptmieter beabsichtigt, in die Wohnung zurückzukehren. Wie lange dies jedoch dauern darf, wird im Gesetz nicht weiter geregelt.

Untermiete: Miethöhe, Kaution und Handhabung von Schäden

Wichtig ist, dass der Hauptmieter aus der Untervermietung keinen Gewinn erzielen darf. Für die Nutzung (und Abnutzung) einer vorhandenen Möblierung dürfen bis zu 20 % Aufschlag berechnet werden. Erzielt der Hauptmieter mit der Untervermietung einen Gewinn, kann der Vermieter die Untervermietung untersagen bzw. den Gewinn für sich einfordern.

Airbnb: Auch Airbnb stellt eine Art der Untervermietung dar. Dabei muss der Vermieter entweder jeder einzelnen Vermietung zustimmen oder Ihnen eine allgemeingültige Verzichtserklärung erteilen. Aber auch hier gilt das Prinzip der Miethöhe: Nehmen Sie mehr, als Sie selbst an Miete bezahlen, kann das zu Ärger oder gar Schadenersatzansprüchen durch den Vermieter führen.

Der Hauptmieter darf vom Untermieter eine Kaution verlangen, die maximal drei Monatsmieten betragen darf und auf ein entsprechendes Sperrkonto einzuzahlen ist. Grundsätzlich bleibt stets der Hauptmieter der Immobilie der Ansprechpartner des Vermieters. Treten in der Wohnung Schäden durch den Untermieter auf, hat der Vermieter sich stets an den Hauptmieter zu wenden. Dieser muss seinerseits dafür sorgen, den entstandenen Schaden durch den Untermieter ersetzt zu bekommen.

Unser Tipp: Lassen Sie sich in jedem Fall eine Haftpflichtversicherung des Untermieters bei Vertragsabschluss vorlegen.

Untermiete: Die Quintessenz

  • Es ist gesetzlich erlaubt, eine Wohnung unterzuvermieten.
  • Der Vermieter muss dennoch (am besten schriftlich) zustimmen.
  • Vermieten Sie als Hauptmieter Ihre Wohnung samt eigener Möblierung an einen Untermieter, darf der Mietpreis für die Untermiete maximal 20 % höher sein als der Mietzins, den Sie Ihrem Vermieter zahlen.
  • Für Schäden an der Mietsache haftet in erster Linie der Hauptmieter, der jedoch Ansprüche dem Untermieter gegenüber geltend machen kann.

Quellen

https://www.mieterverband.ch/mv/mietrecht-beratung/ratgeber-mietrecht/top-themen/untermiete-gemeinsam-wohnen.html

https://www.gerichte-zh.ch/themen/miete/rechte-und-pflichten/untermiete/voraussetzungen.html

https://www.mietrecht24.ch/mietrecht-ratgeber/untermieter/

https://www.miet-recht.ch/untermiete-uebertragung-mietverhaeltnis

https://www.ums.ch/infos-anbieter/richtig-untervermieten/

FAQ

Ist Untervermietung in der Schweiz erlaubt oder gar strafbar?

Untervermietung ist in der Schweiz grundsätzlich erlaubt und nicht strafbar, solange bestimmte Bedingungen erfüllt sind.

  • Zunächst muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden, bevor Sie Ihre Wohnung untervermieten können. Das Einholen der Erlaubnis Ihres Vermieters ist enorm wichtig, da eine Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters rechtliche Konsequenzen haben kann.
  • Ausserdem darf die Untervermietung keinen Gewinn generieren. Das bedeutet, dass die Miete, die Sie von Ihrem Untermieter erhalten, nicht höher sein darf als die Miete, die Sie selbst an Ihren Vermieter zahlen.
  • Nur wenn Sie Ihre Wohnung mitsamt Ihrer eigenen Möbel untervermieten, dürfen Sie auf den von Ihnen bezahlten Mietzins 20 % aufschlagen.

Wann ist Untermiete in der Schweiz nicht erlaubt?

  1. Untermiete ist in der Schweiz nicht erlaubt, wenn der Hauptmieter versucht, Profit aus der Untervermietung zu ziehen, indem er den Untermieter mehr als die eigene Miete zahlen lässt. Dieses Verhalten kann vom Vermieter als Verstoss gegen die Mietbedingungen gesehen werden und zur Kündigung führen.
  2. Weiterhin ist die Untervermietung ohne die Zustimmung des Vermieters unzulässig. In einigen Fällen kann der Vermieter die Zustimmung verweigern, zum Beispiel, wenn der Hauptmieter die Wohnung an eine unzumutbare Person vermieten möchte oder wenn der Hauptmieter nie die Absicht hatte, in die Wohnung zurückzukehren.
  3. Ausserdem kann die Untermiete untersagt sein, wenn sie gegen Regeln von Wohnungseigentümergemeinschaften oder lokale Vorschriften verstösst. Daher sollten Sie sich vor der Untervermietung gründlich über die aktuellen Mietpreise sowie Ihre Rechte und Pflichten informieren.

Wer haftet für Schäden des Untermieters gegenüber dem Vermieter?

Grundsätzlich ist der Hauptmieter der Ansprechpartner und auch Vertragspartner des Vermieters und haftet für alle Schäden. Der Hauptmieter muss dann seine Ansprüche gegenüber dem Untermieter geltend machen.

Wer haftet für einen Zahlungsverzug bei der Mietzahlung – Untermieter oder Hauptmieter?

Wie bereits erwähnt, ist immer der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter in der Pflicht. Der Hauptmieter muss dann die Miete beim Untermieter einfordern.

Wie sollte man sich (bei einer Untermiete) verhalten, wenn der Vermieter die Wohnung kündigt?

Es ist wichtig in einem solchen Fall dem Untermieter ebenfalls fristgerecht zu kündigen.

Sind Einnahmen aus einer Untervermietung steuerpflichtig?

Da es Ihnen in der Regel nicht erlaubt ist, mit den Einnahmen aus einer Untermiete einen Gewinn zu erzielen, sondern lediglich die Kosten zu decken, brauchen Sie die Einnahmen auch nicht zu versteuern.

Oliver S.
Oliver S. schreibt seit 15 Jahren über den Immobilienmarkt. Er ist auf Immobilien spezialisiert und betreibt seit 2012 einen professionellen Blog mit bislang über 1'000 Artikeln und etwa 1 Million Seitenaufrufen pro Jahr. Darüber hinaus hat er in den letzten Jahren 5 Bücher über Management und Führung veröffentlicht.