Pour garantir à certains créanciers le paiement de dettes, la loi leur permet de recourir à une hypothèque légale. Celle-ci donne le droit, lorsque l’hypothèque est enregistrée au registre foncier, de mettre en enchère forcée un bien immobilier pour obtenir le montant qui leur est dû.
Une hypothèque légale est un droit octroyé à des créanciers en fonction de leur statut (cohéritiers, mineurs ou personnes majeures sous tutelle…) ou selon le type de créances (des travaux réalisés par un artisan, une créance du Trésor Public, …). L'obtention d'une hypothèque légale constitue donc une garantie sur un bien immobilier et agit comme une reconnaissance de la créance en assurant aux créanciers hypothécaires le règlement de leur créance en cas de non-paiement du propriétaire. Une hypothèque légale peut être inscrite ou non au registre foncier: on parle alors d’hypothèque légale avec inscription et d’hypothèque légale sans inscription.
La principale différence entre une hypothèque légale et une hypothèque conventionnelle est que cette dernière est le fruit d’un accord entre deux parties, dont l’une est généralement une banque ou un établissement financier. L’hypothèque légale est quant à elle accordée sur demande à certains créanciers auxquels elle offre une garantie de remboursement éventuelle.
Les principales demandes d’hypothèques légales concernent les artisans et entrepreneurs. Lorsque des travaux ont été réalisés dans un bien immeuble et que les artisans et entrepreneurs n’ont pas été rémunérés pour ceux-ci, alors une hypothèque légale peut être inscrite sur le bien immeuble en question. L’hypothèque des artisans et entrepreneurs ne peut être demandée auprès du juge que par des corps de métiers spécifiques et leur permet de sécuriser leur paiement.
Un vendeur d’immeuble peut bénéficier d’une hypothèque légale afin d’assurer le règlement intégral du montant par l’acheteur du bien. S’il s’avère que l’acheteur n'effectue pas le paiement du prix dans son intégralité, ce dernier peut être vendu pour rembourser le vendeur.
Lors d’un partage d’héritage impliquant plusieurs héritiers et la division de biens immeubles, ces cohéritiers peuvent bénéficier d’une hypothèque légale pour être assurés de toucher la part d’héritage qui leur est due lors de la vente du bien ou par le remboursement d’un cohéritier.
Les hypothèques légales demandées par le Trésors public. Ce dernier est en mesure de la demander lorsque le propriétaire d’un bien immeuble n’a pas payé son impôt foncier. Il s’agit d’hypothèques légales occultes, c’est-à-dire qu’elles ne nécessitent pas d’être enregistrées dans le registre foncier.
Les hypothèques légales demandées par un syndicat de copropriétaires. La gestion d'un bien faisant l'objet d’une copropriété implique des charges qui sont généralement divisées entre les différents copropriétaires selon le RAU (règlement d’administration et d’utilisation de la propriété par étages). L’hypothèque légale de copropriété (comme l’hypothèque légale de PPE) est indiquée lorsqu’un copropriétaire arrête de payer ses charges et que le syndic se retrouve face à des tensions de trésorerie. Ainsi la loi autorise l’administrateur avec l'accord des copropriétaires de demander une hypothèque légale de copropriété pour obtenir les sommes dues par le copropriétaire récalcitrant.
Dans le cadre d’une hypothèque légale, c’est le créancier qui doit faire la démarche auprès de la justice. Celui-ci doit déposer auprès du tribunal, une requête de mesures provisionnelles (et superprovisionnelles si les délais sont presque échus). Les différentes parties sont convoquées par le juge qui écoute les versions. Il prend alors une décision provisoire. Afin de confirmer l’hypothèque légale, le créancier doit mettre à disposition de la justice les différents éléments prouvant les montants en jeu comme les devis signés par le propriétaire ou la signature du RAU par le copropriétaire dans les plus brefs délais. Si toutes les conditions sont respectées, alors, le juge inscrit l’hypothèque légale au registre foncier.
Les délais sont différents en fonction du type d’hypothèques. Les délais légaux pour déposer une demande d’hypothèque légale pour les syndicats de copropriété sont de 3 ans. En effet, les paiements dus avant cette période ne sont plus couverts par l’hypothèque légale. Pour les hypothèques légales des artisans et entrepreneurs, la loi impose un délai de 4 mois maximum après la fin des travaux litigieux pour déposer la demande d’hypothèque légale.
Une fois le procès gagné par le créancier hypothécaire et l’hypothèque enregistrée au registre foncier, la vente aux enchères forcée du bien peut être réalisée si le propriétaire ne paye pas la dette reconnue par le tribunal.
Le propriétaire peut néanmoins constituer des sûretés suffisantes (d’au moins le montant de la dette) afin de garantir les sommes exigées par les créanciers hypothécaires afin de lever l’hypothèque sur le bien.
Dans tous travaux sur son bien immobilier, il convient de définir et de formaliser les règles avant le début de ces derniers. Si le propriétaire d’un bien paie l’entrepreneur pour gérer son chantier et qu’il ne désintéresse pas les sous-traitants, il s’expose au risque que l’entrepreneur ne paie pas ses sous-traitants. Ces derniers sont en droit par la suite de demander une hypothèque légale du bien pour être rémunérés pour leurs travaux. Le propriétaire court le risque de payer deux fois les travaux (une fois à l’entrepreneur et une fois aux sous-traitants). Ainsi, pour éviter cette situation, il est judicieux de définir dans le cadre d’un contrat le montant des travaux et les formalités de règlements.
Une hypothèque légale est donc un droit pour certains créanciers de recourir à une hypothèque du bien immobilier d’un débiteur qui n’a pas réglé sa dette. Pour être légale, elle doit être enregistrée dans le registre foncier (sauf pour les hypothèques légales occultes) et respecter des délais propres à chaque type d’hypothèque légale.
On appelle créancier hypothécaire la partie bénéficiaire de l’hypothèque.
Généralement, les notaires précisent dans le contrat de vente une clause indiquant que le vendeur est seul redevable des hypothèques légales relatives au bien et datant d’avant la vente. Ce dernier doit s’engager à lever au plus vite toutes les hypothèques portant sur le bien. Le vendeur est donc responsable de payer les montants dus.
