La capacité financière représente la capacité d'un individu à financer l'achat d'une propriété, en tenant compte des coûts initiaux et continus, sans compromettre sa stabilité financière.
Il s'agit en fait du rapport entre le revenu brut du ménage de l'emprunteur hypothécaire et les coûts de financement ou de propriété qui en résultent. La plupart des institutions financières exigent comme garantie que le coût d'une hypothèque ne dépasse pas 33 % du revenu brut du ménage. Si ce n'est pas le cas, il faut verser un acompte plus élevé pour que la mensualité soit moins élevée.
La capacité financière est le pilier sur lequel repose l'accord d'un prêt hypothécaire en Suisse. Les banques et les institutions financières évaluent scrupuleusement cette capacité pour plusieurs raisons cruciales. Tout d'abord, cela leur permet de déterminer si l'emprunteur peut gérer les remboursements du prêt sans se mettre financièrement en péril. Un emprunteur dont la capacité financière est jugée solide présente un risque moindre de défaut de paiement. Ensuite, cette évaluation influence directement les conditions de financement telles que le taux d'intérêt, la durée du prêt et le montant total empruntable. En somme, une bonne capacité financière ouvre la porte à des conditions de prêt plus favorables.
Le calcul de la capacité financière en Suisse s'appuie sur une formule qui considère plusieurs variables clés. Les critères principaux incluent :
En Suisse, le calcul de la capacité financière se fait généralement en s'assurant que les charges hypothécaires annuelles (incluant intérêts, amortissement, et frais d'entretien) ne dépassent pas un tiers des revenus annuels nets de l'emprunteur. Cette règle du tiers garantit que l'emprunteur dispose de suffisamment de revenus pour vivre confortablement après avoir payé son hypothèque.
Imaginons un couple désirant acheter une maison d'une valeur de CHF 800'000. Leur revenu annuel net combiné est de CHF 120'000. Ils disposent de CHF 160'000 d'apport personnel (20% du prix d'achat), ce qui signifie qu'ils ont besoin d'un prêt hypothécaire de 640'000 CHF.
Les coûts totaux annuels s'élèveraient donc à CHF 68'444 (32'000 + 8'000 + 28'444). Le ratio de la capacité financière serait de 57% (68'444 / 120'000), ce qui est bien au-dessus du seuil recommandé de 33%. Dans ce scénario, le couple devrait augmenter son apport personnel, chercher une propriété moins chère, ou trouver des moyens d'augmenter ses revenus pour améliorer sa capacité financière.
L'apport personnel joue un rôle déterminant dans la structuration d'un prêt hypothécaire en Suisse. Il représente la partie du prix de l'achat immobilier que l'emprunteur finance avec ses propres moyens, sans recourir à l'emprunt. Plus cet apport est élevé, plus le montant à emprunter est faible, ce qui a plusieurs implications positives pour l'emprunteur.
Le taux d'endettement, qui mesure la part des revenus annuels consacrée au remboursement des dettes, est également un critère crucial pour les prêteurs. Nous l'avons vu, en Suisse, pour qu'un prêt hypothécaire soit considéré comme viable, les charges de l'emprunt (incluant le remboursement du capital, les intérêts et les frais d'entretien) ne doivent pas excéder un tiers des revenus nets de l'emprunteur. Un taux d'endettement élevé signale un risque accru pour la banque et peut entraîner soit un refus du prêt, soit l'application de conditions moins favorables, telles qu'un taux d'intérêt plus élevé.
La combinaison de l'apport personnel et du taux d'endettement a un effet direct et significatif sur la capacité d'achat immobilier. Un apport personnel élevé peut compenser un taux d'endettement plus modéré, en permettant à l'emprunteur d'accéder à un prêt plus conséquent ou à des conditions de prêt plus avantageuses. Inversement, même avec un apport personnel limité, un faible taux d'endettement (indiquant une bonne gestion des finances et une capacité de remboursement élevée) peut rassurer les prêteurs et faciliter l'obtention d'un prêt hypothécaire.
Oui, il est souvent possible de renégocier les conditions de votre prêt hypothécaire si votre situation financière s'améliore, par exemple, en obtenant un meilleur taux d'intérêt ou en réduisant la durée du prêt.
Pour améliorer votre capacité financière, vous pouvez augmenter votre apport personnel, réduire vos dettes existantes, ou chercher à augmenter vos revenus réguliers.
Les revenus pris en compte incluent non seulement les salaires et les rentes mais aussi potentiellement les revenus locatifs et d'autres sources stables et régulières de revenus.
