Les prix ont augmenté de 23% en 10 ans
Les prix en stations suisses connaissent une forte croissance depuis 2019: +13.8% malgré le contexte de la pandémie. Après une tendance des prix du mètre carré à la baisse depuis 2012 dans certaines stations comme Crans-Montana, Villars-sur-Ollon ou encore Saint-Moritz, elles retrouvent une nette embellie de leur valeur immobilière. De manière générale, le prix moyen du mètre carré à l’achat des appartements et maisons dans les stations de ski suisses a augmenté de 23.3% depuis 2011. Cette croissance importante sur les deux dernières années se retrouve autant dans les stations “huppées” que dans celles plus abordables. Cependant, les facteurs derrière cette hausse diffèrent.
La demande d’appartements ou de maisons en station a connu une très nette augmentation dans les deux dernières années. Le contexte de la pandémie et les restrictions qui y sont associées ont pu renforcer le désir d’une résidence secondaire en Suisse pour les habitants comme pour les étrangers. Dans ce contexte, certains foyers ont également pu faire des économies permettant de financer un achat immobilier, qui plus est dans un paysage de taux d’intérêt bas incitant à l’investissement plutôt qu’à l’épargne.
Ce rapport entre une forte demande et une offre notoirement limitée a rapidement saturé les offres disponibles: le nombre d’annonces pour des biens localisés dans les stations de ski suisses a diminué de 20% entre le troisième trimestre (T3) 2019 et 2021. Cette raréfaction de l’offre s’est donc reportée sur les prix, donnant un coup d’accélérateur majeur à leur augmentation.
Ainsi, l’ensemble des stations de ski suisses ont vu leurs prix augmenter en moyenne de 13.8% entre 2019 et 2021.
Cette accélération est toutefois particulièrement marquée dans le canton des Grisons, dans lequel sont localisées les huit stations qui ont connu la plus forte croissance de ces deux dernières années.
Cette hausse impressionnante est à comparer à la croissance déjà historique des prix de l’immobilier dans le reste de la Suisse: +5.2% pour les appartements et +6.2% pour les villas sur les 9 premiers mois de 2021.
Cette concentration dans les Grisons constitue probablement la cristallisation d’une tendance, à savoir une augmentation plus rapide des prix dans les cantons centraux et orientaux sur les dix dernières années. Ainsi, les cantons d’Uri, Lucerne, Obwald et Saint-Gall ont vu les prix moyens de certaines de leurs stations progresser de 40%, soit une hausse près de deux fois supérieure à la moyenne des stations suisses (23.3%) entre 2011 et 2021.
À l’inverse, les stations de Suisse occidentale connaissent une croissance inférieure à la moyenne, à 20.7% pour le Valais et 19.3% pour Berne.
Les stations du canton de Vaud ont, quant à elles, connu l’augmentation la plus modeste sur les dix dernières années, avec 7.5%, alors que les cantons de Vaud et du Valais connaissaient pourtant les plus fortes performances entre 2000 et 2010.
Par ailleurs, les stations des Grisons bénéficient d’une exposition médiatique internationale avec le World Economic Forum de Davos et de l’image de Saint-Moritz en tant que deuxième station la plus chère de Suisse.
L’analyse des variables d’attractivité des stations les plus chères révèle que les facteurs traditionnellement associés à la pratique du ski restent corrélés à la croissance de leur prix, même dans un monde en pleine pandémie.
Ainsi, parmi les 20 stations les plus chères du mètre carré en 2021, celles dont le domaine skiable était situé le plus en altitude (mesurée par rapport à son sommet) tendent aussi à être celles qui ont connu la croissance la plus importante sur les dix dernières années. La même relation peut être observée avec le nombre de remontées mécaniques, le nombre de kilomètres de pistes, la durée d’ouverture annuelle du domaine skiable et son accessibilité depuis les aéroports de Zurich ou de Genève.
La valeur locative annuelle d’un bien avec trois chambres à coucher à Zermatt était de CHF 51’053 en moyenne en 2020 selon les informations d’AirDNA*. Cette valeur locative est inégalement répartie sur l’année puisqu’elle était de CHF 10’451 en février alors que les locations du mois de juin la même année représentaient un revenu de CHF 3’895.
Néanmoins, le revenu mensuel moyen était de CHF 4’155 en septembre 2020 alors qu’il a atteint CHF 5’391 en septembre 2021, ce qui démontre une demande croissante pour la location de biens immobiliers à Zermatt, dont le domaine skiable est ouvert 181 jours par an. La valeur locative représente ainsi entre 2.5 à 3.5% de rendement brut sur la plupart de ces grandes stations. Les propriétaires peuvent donc couvrir une partie conséquente de leurs frais en louant quelques semaines par an, notamment en période de haute saison. Ces revenus élevés provenant de la location d’un appartement ou d’une maison démontrent l’attrait de séjours dans ces stations, notamment pour le ski.
* Données de AirDNA (www.airdna.co)
Ces stations sont d’autant plus prisées qu’elles offrent des activités supplémentaires en dehors du ski. Par exemple, Zermatt est aussi connue pour ses séjours bien-être ainsi que les nombreux bars et clubs disponibles pour l’après-ski.
D’un point de vue de l’offre, ces stations ont connu une réduction de 36.8% dans les deux dernières années alors que la moyenne avoisine les 20%. Un parc plus limité et une liquidité plus faible qui caractérisent les biens de prestige peut expliquer cette forte baisse.
Les stations haut de gamme emblématiques bénéficient d’une attractivité continue, qui se traduit par une stabilité dans le classement des 20 stations les plus chères. Ainsi, dans le top 20 des stations les plus chères du mètre carré au T3 2021, les dix-huit premières y figuraient déjà au T3 2019. En effet, les deux dernières années ont vu Villars-sur-Ollon et Champéry être remplacées par Scuol – Motta Naluns et Mythenregion.
Pris dans leur ensemble, les prix des stations en haut du classement sont passés de CHF 10’730/m² à CHF 12’215/m² en deux ans. Pour autant, toutes ces grandes stations n’ont pas connu la même augmentation. Si les stations des Grisons comme Parsenn-Davos, Scuol-Motta Naluns, Falera, Arosa, Laax et d’Obwald incluant Engelberg se sont appréciées de plus de 21% sur la période, Gstaad, Schönried et Saint-Moritz ont connu une croissance comprise entre 0 et 6%.
Les stations comme Gstaad, Verbier ou Saint-Moritz possèdent un nombre important de résidents permanents, en partie dû au fait qu’elles abritent des écoles privées. De nombreux étudiants et leurs familles, ainsi que le personnel des écoles y possèdent des résidences principales ou secondaires.
Elles proposent également de nombreux événements sportifs et culturels tout au long de l’année comme le Marathon de ski de l’Engadine, la Patrouille des Glaciers de Zermatt à Verbier ou encore le Swatch Beach Volleyball Major à Gstaad.
Des stations comme Gstaad et Saint-Moritz attirent donc davantage des personnes souhaitant s’installer plutôt que d’acheter des résidences secondaires. La demande serait ainsi moins forte et expliquerait une augmentation des prix du mètre carré moins marquée.
Le ski, un facteur secondaire pour les stations les plus abordables
Si les stations les plus abordables connaissent une croissance des prix comparable à celle des stations haut de gamme depuis 2019 (+13.8% contre 14.1%), les déterminants de leur croissance semblent différents.
Dans un premier temps, il apparaît que l’offre des biens qui y sont localisés n’a pas connu une baisse comparable à celle des stations les plus chères entre 2019 et 2021. En effet, le nombre d’annonces de biens immobiliers a diminué de 13.2% contre 36.8%.
Une hausse du prix du m² similaire, associée à une baisse de l’offre plus faible que dans les stations les plus chères, traduit une demande d’autant plus importante des chalets et appartements dans les stations plus abordables. Cette forte demande pourrait notamment s’expliquer par le fait que certains acheteurs se rabattent sur les stations plus abordables pour des raisons financières mais aussi par un manque de disponibilité des biens à l’achat dans les stations plus haut de gamme.
Par ailleurs, il existerait une demande à part entière pour ces stations spécifiquement. La croissance de leurs prix ne semble pas être uniquement liée à l’importance et l’attractivité du domaine skiable.
De 2019 à 2021, plus le domaine skiable des stations abordables était petit, en basse altitude, moins équipé en remontées mécaniques avec des jours d’ouverture réduits, plus la croissance de leurs prix a été importante durant la pandémie.
Ces données contre-instinctives interrogent. Elles peuvent indiquer un simple rattrapage de la valorisation des biens les plus accessibles face à un choc de demande.
Cependant, si la croissance des prix dans les stations les moins chères ne correspond pas aux variables associées au domaine skiable, il semblerait que leurs acheteurs ne cherchent pas seulement la pratique du ski alpin, mais de plus en plus un accès à une résidence secondaire (voire permanente ou semi-permanente) proche de la nature, rapidement accessible en famille, pour pratiquer d’autres sports comme la randonnée et le ski de fond.
Pour comparaison, le chiffre d'affaires national français des domaines de ski de fond a d’ailleurs doublé sur la saison 2020-2021 pour atteindre EUR 19.4 millions*.
En revanche, le prix des stations les plus abordables conserve le même rapport que les stations les plus chères en termes de temps de trajet depuis les aéroports de Zurich et Genève, voire en plus prononcé.
En outre, avec la flexibilité croissante du travail à domicile dans le contexte de la crise sanitaire, de plus en plus de personnes cherchent à acheter un bien dans les stations dont ils peuvent bénéficier tout au long de l’année, d’où l’importance accrue d’un accès rapide depuis les grands centres urbains en Suisse.
Par conséquent, une évolution du profil des acquéreurs et de leurs motivations semble se dessiner dans des stations permettant un accès aux avantages de la montagne et non seulement au ski.
* “Hausse historique de l'activité des domaines de ski de fond en 2020-2021”
Publié par Les Echos le 29 avr. 2021
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