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Le prix immobilier au m² est l'indicateur le plus utilisé pour comparer rapidement des biens ou analyser un marché. Mais en Suisse, où le prix entre une villa genevoise et une maison en commune rurale valaisanne peut varier dans un rapport de 1 à 4, ce chiffre doit toujours être mis en contexte. Ce guide vous explique comment le calculer, l'interpréter et éviter les erreurs les plus fréquentes.
Le prix au m² se calcule en divisant le prix de vente par la surface habitable nette, hors caves, garages et surfaces brutes.
Formule : Prix du bien / surface habitable = prix au m²
Exemple : un appartement vendu CHF 900'000 pour une surface habitable de 100 m² correspond à un prix de CHF 9'000/m².
Attention: la surface prise en compte doit toujours être la surface habitable nette, telle que définie dans l'acte de vente ou le plan officiel. Une surface brute (incluant les murs) peut surestimer la valeur réelle de 8 à 15 %.
Les données ci-dessous sont issues des prix RealAdvisor, calculés chaque mois à partir des annonces immobilières, des transactions historiques ajustées dans le temps, des évaluations professionnelles, des données géospatiales et des sources officielles suisses.
| Ville / Région | Appartement (CHF/m²) | Maison individuelle (CHF/m²) | Tendance 2023-2024 |
|---|---|---|---|
| Zürich (ville) | CHF 12'000 - 14'000 | CHF 10'000 - 12'500 | stable / légère hausse |
| Genève (ville) | CHF 13'000 - 16'000 | CHF 12'000 - 15'000 | stable |
| Lausanne / Arc lémanique | CHF 10'000 - 13'000 | CHF 9'000 - 12'000 | hausse modérée |
| Berne (ville) | CHF 7'500 - 10'000 | CHF 7'000 - 9'500 | stable |
| Bâle-Ville | CHF 9'500 - 12'000 | CHF 8'500 - 11'000 | stable |
| Lucerne | CHF 8'500 - 11'000 | CHF 8'000 - 10'500 | hausse modérée |
| Moyenne nationale Suisse | CHF 8'315/m² (médiane) | CHF 7'710/m² (médiane) | +1.7% en 2024 |
| Régions rurales (VS, GR, JU, FR) | CHF 4'000 - 7'000 | CHF 3'500 - 6'500 | stable / +2.7% (apt.) |
Les fourchettes couvrent le segment standard, bon état. Les biens premium, neufs ou en localisation exceptionnelle peuvent dépasser ces seuils.
RealAdvisor publie des indicateurs de prix au m² par rue, par quartier et par ville, calculés à partir des annonces immobilières, des transactions historiques, des évaluations professionnelles et des données géospatiales. Mis à jour chaque mois.
Le type de bien est l'un des premiers facteurs qui fait varier le prix au m², quelle que soit la ville. Les fourchettes ci-dessous sont indicatives et basées sur les prix RealAdvisor pour les marchés urbains suisses.
| Type de bien | Fourchette indicative (CHF/m²) | Remarque |
|---|---|---|
| Appartement 3.5 pièces | CHF 11'000 - 14'000 | Référence de marché standard |
| Studio / 1.5 pièces | CHF 13'000 - 18'000+ | Effet studio : plus cher/m² |
| Attique / penthouse | CHF 15'000 - 25'000+ | Prime vue et standing |
| Maison individuelle | CHF 9'000 - 13'000 | Généralement moins cher/m² qu'un apt. |
| Immeuble de rapport | CHF 7'000 - 12'000 | Valorisation selon rendement locatif |
C'est l'effet studio. Les coûts fixes d'un logement (cuisine équipée, salle de bain, raccordements) sont indépendants de la surface. Répartis sur 30 m² plutôt que 120 m², ils font mécaniquement monter le prix au m². Comparer un studio de 30 m² avec un appartement de 120 m² uniquement sur la base du prix au m² n'a pas de sens : la comparaison n'est pertinente qu'entre biens de gabarit similaire.
Un appartement entièrement rénové peut se vendre jusqu'à 30 à 35 % plus cher qu'un bien similaire nécessitant des travaux. Le tableau ci-dessous donne des ordres de grandeur indicatifs basés sur les données RealAdvisor pour le marché lausannois.
| État du bien | Impact estimé sur le prix | Exemple indicatif (90 m², Lausanne) |
|---|---|---|
| Neuf / première main | + 20 à 35 % | CHF 1'300'000 - 1'400'000 |
| Entièrement rénové | + 10 à 20 % | CHF 1'200'000 - 1'300'000 |
| Bon état général | Référence (0 %) | CHF 1'000'000 - 1'100'000 |
| Travaux à prévoir | - 10 à 25 % | CHF 800'000 - 900'000 |
Ces ordres de grandeur sont indicatifs. Ils reflètent les coûts de rénovation estimés plus une prime de disponibilité immédiate.
Deux appartements de 90 m² dans le même quartier de Lausanne. Même surface. Prix radicalement différents, basés sur les données RealAdvisor.
| Bien | Caractéristiques | Prix de vente | Prix au m² |
|---|---|---|---|
| Appartement A | Vue lac, dernier étage, entièrement rénové | CHF 1'350'000 | CHF 15'000/m² |
| Appartement B | Rez-de-chaussée, mauvaise luminosité, proche route, travaux à prévoir | CHF 940'000 | CHF 10'444/m² |
La différence est de CHF 410'000 pour la même surface dans le même quartier, soit un écart de 44 % au m². Vue, étage, état et nuisances sonores expliquent la totalité de l'écart.
Au-delà du type et de l'état, de nombreux facteurs micro-locaux influencent le prix final.
| Facteur | Impact typique | Exemple suisse |
|---|---|---|
| Étage (élevé vs rez) | + 5 à 12 % | Dernier étage à Genève : prime de CHF 500-1'500/m² |
| Vue lac / montagne | + 10 à 30 % | Vue Lac Léman (Lutry, Montreux) : jusqu'à CHF 15'945/m² |
| Exposition (sud vs nord) | + 3 à 8 % | Apt. sud avec balcon se vend plus vite et à prix supérieur |
| Nuisances (route / rail) | - 5 à 15 % | Décote mesurée sur biens exposés aux axes routiers majeurs |
| Parking / cave / terrasse | + CHF 30'000-80'000 | Box fermé à Genève-Centre : CHF 60'000-80'000 de valeur ajoutée |
| Classe énergétique (Minergie) | + 3 à 10 % | Certification valorisée par les acheteurs et les banques suisses |
Le prix affiché dans une annonce immobilière n'est pas le prix payé. L'écart peut être significatif selon le marché.
| Type de prix | Définition | Marché tendu (ZH, GE) | Marché calme (régions) |
|---|---|---|---|
| Prix affiché | Prix demandé dans l'annonce | Référence de départ | Référence de départ |
| Prix négocié | Après discussion entre parties | Rarement inférieur au prix affiché | - 3 à - 8 % |
| Prix de transaction | Prix final acté chez le notaire | Parfois supérieur au prix affiché (surenchères) | Généralement inférieur au prix affiché |
À Zürich et Genève, des phénomènes de surenchère peuvent pousser le prix de transaction au-dessus du prix affiché. À l'inverse, dans les marchés à faible demande, une négociation de 5 à 10 % est fréquente.
Utilisez ce tableau pour évaluer rapidement si un prix immobilier est cohérent avec le marché.
| Situation observée | Interprétation | Action recommandée |
|---|---|---|
| Prix proche de la moyenne du quartier | Cohérent | Vérifier l'état et l'étage |
| Prix nettement supérieur à la moyenne | Bien premium ou surestimé | Analyser les comparables récents |
| Prix inférieur à la moyenne | Travaux, nuisances, ou vente urgente | Demander les diagnostics et le motif de vente |
| Petit logement (studio) avec prix/m² élevé | Effet studio : normal | Comparer uniquement des biens de taille similaire |
| Prix de transaction supérieur au prix affiché | Marché très tendu (Zürich, Genève) | Agir vite et préparer une offre ferme |
L'outil d'estimation RealAdvisor intègre les annonces, les transactions historiques, les évaluations professionnelles et les données géospatiales pour calculer une valeur de marché précise au niveau de votre adresse.
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Les experts immobiliers ne se basent jamais sur le seul prix au m² d'un quartier. Ils utilisent plusieurs méthodes combinées.
L'analyse par comparables consiste à comparer le bien avec des ventes similaires récentes dans la même zone, en corrigeant les différences de surface, d'état et d'étage.
La méthode hédoniste est un modèle statistique qui attribue une valeur à chaque caractéristique du bien (étage, vue, état, surface). C'est la méthode utilisée par le BFS pour l'Indice des prix de l'immobilier résidentiel (IMPI) et par RealAdvisor dans son modèle Honeycomb.
La méthode du revenu s'applique aux immeubles locatifs : elle consiste à calculer la valeur en capitalisant le revenu locatif net annuel.
L'expertise physique implique une inspection du bien pour évaluer l'état réel, les travaux nécessaires et les éventuelles nuisances non visibles dans l'annonce.
Le prix au m² est un point de départ indispensable pour comprendre un marché immobilier, mais il ne suffit pas à évaluer la valeur d'un bien spécifique. En Suisse, les écarts entre marchés, types de biens et micro-localisations sont trop importants pour se fier à une seule moyenne.
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Accéder au comparateur d’agencesPour interpréter correctement un prix immobilier, retenez trois règles : comparez des biens de même type et de même gabarit ; croisez plusieurs sources (prix RealAdvisor, données officielles, comparables récents dans votre quartier) ; tenez toujours compte de l'état, de l'étage et des caractéristiques spécifiques du bien.
