Les prix ont augmenté de 23% en 10 ans
I prezzi delle stazioni sciistiche svizzere sono in rapido aumento dal 2019: +13.8% nonostante la pandemia. Dopo un periodo di tendenza al ribasso dei prezzi al metro quadro a partire dal 2012 in alcune destinazioni come Crans-Montana, Villars-sur-Ollon o St Moritz, il valore immobiliare è in netta ripresa. In generale, il prezzo medio al metro quadro all’acquisto di appartamenti e case nelle stazioni sciistiche svizzere è aumentato del 23.3% dal 2011. Una crescita significativa degli ultimi due anni che si ritrova sia nelle stazioni sciistiche più prestigiose sia in quelle più abbordabili. Tuttavia, i fattori dietro questa crescita sono diversi nei due casi.
La domanda di appartamenti o case nelle stazioni sciistiche ha conosciuto una forte crescita negli ultimi due anni. Il contesto pandemico e le relative restrizioni hanno rafforzato il desiderio di una residenza secondaria in Svizzera, sia da parte della popolazione locale che da parte di stranieri. Le circostanze hanno permesso inoltre ad alcuni nuclei familiari di risparmiare e dunque di essere in grado di effettuare degli acquisti immobiliari, in un contesto caratterizzato da bassi tassi di interesse che stimola l’investimento piuttosto che il risparmio.
Questa relazione fra una forte domanda e un’offerta notoriamente limitata ha rapidamente saturato l’offerta disponibile: il numero di annunci relativo a beni immobiliari nelle stazioni sciistiche svizzere è diminuito del 20% tra il terzo trimestre (T3) 2019 e 2021. Una rarefazione dell’offerta che ha avuto ripercussioni sui prezzi, provocando una forte spinta al rialzo.
Tutte le stazioni sciistiche svizzere hanno assistito a un aumento dei prezzi tra il 2019 e il 2021, per una media del 13.8%.
Tuttavia, questa accelerazione è particolarmente marcata nel Canton Grigioni, dove si trovano le otto destinazioni che hanno conosciuto la crescita più importante nel corso di questi ultimi due anni.
Una crescita impressionante da mettere in relazione con la crescita storica dei prezzi dei beni immobiliari nel resto della Svizzera: +5.2% per gli appartamenti e +6.2% per le ville durante i primi 9 mesi del 2021.
Questa concentrazione nei Grigioni rappresenta probabilmente la cristallizzazione di una tendenza a un aumento più rapido dei prezzi nei cantoni centrali e orientali nel corso degli ultimi dieci anni. Infatti i cantoni di Uri, Lucerna, Obvaldo et San Gallo hanno assistito, in alcune destinazioni, a un aumento del 40%, ossia una crescita circa due volte superiore alla media dei resort svizzeri (23.3%) tra il 2011 e il 2021.
Le destinazioni della Svizzera occidentale hanno conosciuto invece una crescita inferiore alla media, del 20.7% per il Vallese e del 19.3% per Berna.
Le destinazioni del canton Vaud hanno conosciuto invece l’aumento minore nel corso degli ultimi dieci anni: del 7.5%, nonostante i cantoni di Vaud e Vallese abbiano registrato i risultati migliori tra il 2000 e il 2010.
D’altro canto, le destinazioni dei Grigioni beneficiano di un’esposizione mediatica internazionale grazie al World Economic Forum di Davos e all’immagine di Saint-Moritz come seconda stazione sciistica più costosa della Svizzera.
L’analisi delle variabili di attrattività delle stazioni sciistiche più costose rivela come i fattori tradizionalmente associati alla pratica dello sci rimangano correlati alla crescita dei prezzi, anche in un mondo in piena pandemia.
Infatti fra le 20 stazioni sciistiche più costose al metro quadro nel 2021, quelle con i comprensori sciistici situati a un’altitudine maggiormente elevata (misurata in rapporto alla cima) tendono ad essere quelle con la crescita più importante nel corso degli ultimi dieci anni. La medesima relazione può essere osservata in rapporto al numero di impianti di risalita, al numero di chilometri di piste, al numero di giorni di apertura all’anno del comprensorio sciistico e alla sua accessibilità dagli aeroporti di Zurigo o Ginevra.
Il valore locativo annuale di un oggetto immobiliare con tre camere da letto a Zermatt era di CHF 51’053 in media nel 2020, secondo i dati di AirDNA*. Si tratta di un valore locativo ripartito in modo non uniforme sull’anno poiché se corrispondeva a CHF 10’451 nel mese di febbrario, gli affitti del mese di giugno dello stesso anno generavano invece un reddito di CHF 3’895.
Tuttavia, se il reddito mensile medio era di CHF 4’155 nel mese di settembre 2020, nel settembre 2021 ha raggiunto i CHF 5’391, a testimonianza di una domanda in continua crescita per gli oggetti immobiliari in affitto a Zermatt, il cui comprensorio sciistico è aperto 181 giorni all’anno. Il valore locativo rappresenta dunque tra il 2.5 e il 3.5% del reddito lordo per la maggior parte di queste grandi stazioni sciistiche. I proprietari sono in grado di coprire buona parte delle proprie spese affittando l’oggetto per qualche settimana all’anno, specialmente in alta stagione. Il reddito elevato generato dall’affitto di un appartamento o una casa dimostra l’attrattiva dei soggiorni in queste destinazioni, in particolare dello sci.
* Données de AirDNA (www.airdna.com)
L’attrattiva di queste destinazioni è proporzionale inoltre all’offerta di altre attività oltre allo sci. Per esempio, Zermatt è anche conosciuta per i soggiorni di benessere e per i numerosi bar e club presenti per il dopo sci.
In termini di offerta, queste stazioni sciistiche hanno conosciuto un calo del 36.8% negli ultimi due anni, a confronto di una media del 20% circa. Un calo estremamente significativo che può essere forse imputato a un’offerta maggiormente limitata di beni immobiliari e a una liquidità minore caratteristica dei beni di prestigio.
Le stazioni sciistiche più prestigiose ed emblematiche beneficiano di un’attrattività costante, che si traduce in una stabilità all’interno della classifica dei 20 resort più costosi. Infatti, fra i primi 20 resort più costosi al metro quadro nel T3 2021, i primi diciotto vi figuravano già nel T3 2019. Negli ultimi due anni Villars-sur-Ollon e Champéry sono state rimpiazzate da Scuol – Motta Naluns e Mythenregion.
Se considerati nell’insieme, i prezzi delle destinazioni nella fascia alta della classifica sono passati da CHF 10’730/m2 a CHF 12’215/m2 in due anni. Tuttavia non tutte queste stazioni sciistiche hanno conosciuto lo stesso aumento. Se i prezzi di quelle di Parsenn-Davos, Scuol-Motta Naluns, Falera, Arosa, Laax e di Obvaldo, inclusa Engelberg, sono aumentati di più del 21% durante lo stesso periodo Gstaad, Schönried e Saint- Moritz hanno assistito a una crescita fra lo 0 e il 6%.
Le stazioni sciistiche come Gstaad, Verbier o Saint- Moritz sono caratterizzate da un numero elevato di abitanti con residenza principale, dovuto anche alla presenza di scuole private. Diversi studenti e le loro famiglie, oltre al personale che lavora nelle scuole, vi possiedono residenze principali o secondarie.
Ospitano inoltre diversi eventi sportivi e culturali tutto l’anno, come la Maratona di sci dell’Engadina, la Patrouille des Glaciers da Zermatt a Verbier o lo Swatch Beach Volleyball Major a Gstaad.
Destinazioni come Gstaad e Saint-Moritz attirano dunque maggiormente le persone che desiderano risiedervi in modo permanente piuttosto che acquistarvi delle residenze secondarie. Ciò spiegherebbe la domanda meno elevata e un aumento meno marcato dei prezzi al metro quadro.
Sebbene a partire dal 2019 le stazioni sciistiche più convenienti abbiano assistito a una crescita dei prezzi comparabile a quella delle stazioni più prestigiose (+13.8% contro il 14.1%), i fattori determinanti di questa crescita appaiono diversi.
In primo luogo, l’offerta di beni immobiliari situati in queste destinazioni non sembra aver conosciuto, tra il 2019 e il 2021, un calo simile a quello avvenuto nei resort più costosi. Infatto il numero di annunci riguardanti beni immobiliari è diminuito del 13.2% confronto al 36.8%.
Un aumento dei prezzi al metro quadro simile, associato a un calo dell’offerta più debole rispetto alle stazioni sciistiche più costose, rivela un livello di domanda altrettanto elevato di chalet e appartamenti nei resort più convenienti. Una domanda elevata forse dovuta alla scelta di ripiego da parte di alcuni acquirenti a favore delle stazioni sciistiche più convenienti per motivi finanziari, ma anche a causa della mancanza di disponibilità di beni da acquistare nelle stazioni sciistiche più prestigiose.
D’altro canto, sembra esistere una domanda specifica per queste stazioni sciistiche. L’aumento dei prezzi a cui si assiste non sembra essere legato unicamente all’importanza e all’attrattiva del comprensorio sciistico.
Dal 2019 al 2021, più il comprensorio sciistico delle stazioni più convenienti era ridotto, a bassa altitudine, meno equipaggiato in termini di impianti di risalita e caratterizzato da un numero ridotto di giorni di apertura, più la crescita dei prezzi è stata marcata durante la pandemia.
Una contraddizione che fa riflettere. I dati potrebbero indicare un semplice adeguamento dell’aumento dei prezzi dei beni più convenienti come conseguenza di una crisi della domanda.
Tuttavia, se la crescita dei prezzi nelle stazioni più abbordabili non corrisponde alle variabili associate al comprensorio sciistico, sembrerebbe che gli acquirenti non ricerchino più solamente la pratica dello sci alpino, ma piuttoso, in modo sempre maggiore, l’accesso a una residenza secondaria (o anche principale o semipermanente) nella natura, facilmente accessibile con la famiglia, dove praticare anche altri sport come l’escursionismo e lo sci di fondo.
Per fare un confronto, il fatturato nazionale francese dei comprensori per lo sci di fondo è raddoppiato nella stagione 2020-2021, raggiungendo la cifra di EUR 19.4 milioni*.
D’altro canto, i prezzi delle stazioni sciistiche più convenienti conservano la medesima correlazione rispetto alle stazioni sciistiche più prestigiose con la durata della trasferta dagli aeroporti di Zurigo e Ginevra, se non in modo ancora più marcato.
Inoltre, con la flessibilità crescente introdotta dal lavoro a domicilio nel contesto della crisi sanitaria, sempre più persone cercano un oggetto da acquistare nelle stazioni sciistiche da poter sfruttare tutto l’anno, da cui l’importanza sempre maggiore di un accesso rapido a partire dai maggiori centri urbani in Svizzera.
Di conseguenza, un’evoluzione del profilo degli acquirenti e delle loro motivazioni sembra profilarsi nelle stazioni sciistiche che permettono un accesso ai vantaggi della montagna, anche al di là dello sci.
* “Aumento storico dell’attività dei comprensori per lo sci di fondo nel 2020-2021”
Pubblicato da Les Echos il 29 aprile 2021
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