Chez RealAdvisor, notre objectif est de produire des indicateurs de prix immobiliers fiables et transparents, pour chaque rue, chaque quartier et chaque ville que nous couvrons.
Notre méthodologie s’appuie sur des données vérifiées, des modèles d’analyse géographique et des mises à jour continues afin de refléter l’évolution réelle du marché immobilier.
Plutôt que d’utiliser une seule source ou une formule simplifiée, nos modèles croisent des milliers d’observations de marché, des données de localisation et des analyses statistiques. Cela permet de produire des prix au mètre carré représentatifs, au niveau du bien et de sa zone.
La qualité des données est le point de départ de tout calcul de prix. En Suisse, nos modèles reposent sur l’un des jeux de données immobiliers les plus vastes et les plus structurés du marché, avec des millions d’observations.
Pour garantir la précision des résultats, nous combinons plusieurs sources complémentaires et contrôlées.
Nous exploitons les biens mis sur le marché, à partir des données d’annonces, avec leurs caractéristiques détaillées : type de bien, état, localisation, équipements.
Sur les cinq dernières années, plus de 5 millions d’annonces ont été traitées en Suisse. Après déduplication et vérification de la qualité des données, 463 784 annonces de vente et 2 168 859 annonces de location ont été retenues pour l’entraînement des modèles.
Nous intégrons également des expertises et évaluations réalisées par des professionnels certifiés de l’immobilier.
Ces données servent de références fiables, en particulier dans les zones où les données publiques sont plus limitées.
Nos modèles suisses s’appuient ainsi sur 433 445 évaluations validées par des experts.
Les prix immobiliers dépendent fortement de l’environnement. Nous utilisons donc des données géospatiales détaillées à l’échelle des rues, des quartiers, des bâtiments.
Cela inclut par exemple la proximité des transports, des parcs, des plans d’eau ou des centres urbains.
Notre base géospatiale suisse couvre 195 598 rues et 2 459 085 bâtiments enrichis d’attributs de localisation précis.
Nous utilisons aussi des bases de données reconnues pour analyser les dynamiques de marché, suivre l’évolution des prix et valider les tendances, notamment :
Toutes les données sont vérifiées, standardisées et validées avant d’être intégrées aux modèles.
Le marché immobilier évolue en permanence. Une transaction datant de deux ans ne reflète plus le niveau de prix actuel.
Nous appliquons donc un ajustement temporel à chaque transaction utilisée. À partir des données historiques de prix, nous recalibrons les ventes passées pour les aligner sur les conditions de marché actuelles.
Ainsi, les modèles apprennent à partir de données comparables dans le temps et pertinentes pour la situation présente.
Avant d’entrer dans les modèles, les données passent par des contrôles qualité stricts.
Nous vérifions notamment la précision de la géolocalisation et excluons les données incomplètes ou incohérentes.
Cela garantit que nos indicateurs de prix reposent uniquement sur des données vérifiées, homogènes et géographiquement précises.
Le prix d'un bien ne dépend pas uniquement de sa surface ou de son nombre de pièces ; la localisation reste le facteur déterminant. Nous enrichissons chaque bien avec des données géographiques détaillées pour mesurer précisément l’impact de l’environnement sur le prix. Nous tenons compte des caractéristiques du quartier, des écarts entre rues voisines et de la proximité d’éléments structurants comme les parcs ou les centres-villes.
Dans les zones où les données sont plus rares, nous utilisons des techniques d’analyse spatiale pour renforcer la fiabilité des résultats et garantir la cohérence entre régions.
Notre système de calcul des prix repose sur le modèle Honeycomb, une grille spatiale à deux niveaux conçue pour combiner précision locale et couverture territoriale, sans dépendre uniquement des découpages administratifs classiques.
Alvéoles de haute précision
Ces alvéoles à haute précision permettent de définir le prix au niveau de chaque bâtiment et parcelle, et de refléter les variations locales au niveau d’une rue ou d’un îlot.
Alvéoles de synthèse régionale
Ces alvéoles plus larges donnent une vue d’ensemble des prix pour les quartiers, les communes et les régions. Elles fournissent aussi des indicateurs statistiques détaillés, par type de bien et par nombre de pièces, pour mieux lire la structure du marché.
Cette structure à deux niveaux garantit à la fois une forte précision locale et une bonne lisibilité à l’échelle régionale.
La rue est souvent l’échelle de comparaison la plus précise. Elle capture les nuances immédiates de voisinage, de calme, de vue ou de standing, souvent masquées à l’échelle d’un quartier.
Nous calculons donc des indicateurs de prix par rue en analysant les biens proches aux caractéristiques comparables.
Ces indicateurs font le lien entre nos alvéoles de haute précision et les statistiques à l'échelle régionale.
Ils permettent d’affiner les modèles locaux et de mieux visualiser les écarts de prix d’une rue à l’autre.
Chaque zone géographique, qu’il s’agisse d’une ville, d’un district ou d’un quartier, est modélisée séparément.
Nos modèles spatiaux estiment les prix au mètre carré sur l’ensemble de la grille, afin de produire des cartes de prix cohérentes et interprétables.
Avant publication, chaque modèle passe par une série de tests automatiques puis par une revue d’experts.
Les zones présentant des variations de prix inhabituelles font ensuite l’objet d’une analyse manuelle et sont comparées aux zones voisines pour vérifier la cohérence des résultats.
Au-delà des niveaux de prix actuels, nous mesurons aussi l’évolution des prix dans le temps.
Un modèle interne estime les variations mois par mois, même dans les zones où les données récentes sont limitées.
Cela permet de suivre les tendances de marché à long terme pour chaque localisation.
Le marché évolue en permanence, et nos modèles sont mis à jour en conséquence.
Chaque mois, nous intégrons les nouvelles annonces, transactions et signaux de marché.
Nos indicateurs de prix reflètent ainsi en continu les conditions les plus récentes.
Le système de calcul de RealAdvisor repose sur une infrastructure robuste conçue pour produire des prix immobiliers précis et à jour.
Il s’appuie sur :
Cette combinaison de données vérifiées, de modélisation de pointe et de transparence permet à RealAdvisor de fournir des prix immobiliers précis, que vous analysiez une rue, un quartier ou une ville entière.
Notre modèle repose sur un ensemble de données de haute qualité, sélectionnées avec soin, qui combine annonces, expertises, informations géospatiales et tendances historiques. Toutes les données passent par des processus rigoureux de validation et de contrôle qualité avant d'être utilisées. Cela garantit que nos prix s'appuient exclusivement sur des informations fiables, cohérentes et géographiquement précises.
Nos modèles d’estimation sont révisés par des analystes immobiliers et des experts en évaluation qui vérifient la cohérence, la précision et le réalisme des résultats. Cette supervision d'experts permet d’identifier et de corriger toute anomalie avant la publication.
Nous mettons à jour nos prix chaque mois, en intégrant les dernières annonces, les expertises récentes et les évolutions du marché. Cela garantit que nos prix reflètent les conditions les plus actuelles dans les villes, communes et quartiers de toute la Suisse.
