Bewirtschaftungskosten: Definition, Zusammensetzung, Berechnungsmethoden und aktuelle Entwicklungen

Definition von Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten sind alle laufenden Aufwendungen, die für den Betrieb und die Instandhaltung einer Immobilie anfallen. Sie umfassen sowohl die Kosten für den täglichen Betrieb wie Strom, Wasser und Reinigung als auch Ausgaben für langfristige Massnahmen wie Wartung und Instandhaltung. Diese Kosten spielen eine zentrale Rolle bei der finanziellen Bewertung von Immobilien und werden sowohl von Eigentümern als auch von Mietern berücksichtigt.

Für Investoren und Eigentümer fremd vermieteter Immobilien sind sie wichtig, um die Rentabilität zu berechnen. Auch Mieter begegnen den Bewirtschaftungskosten häufig in Form von umlagefähigen Betriebskosten, die über die Nebenkostenabrechnung weitergegeben werden.

Was zählt zu den Bewirtschaftungskosten bei Immobilien, Wohnungen und Häusern?

Die Bewirtschaftungskosten setzen sich aus verschiedenen Positionen zusammen, die je nach Art der Immobilie und Nutzung variieren können. Grundsätzlich lassen sich die Kosten in mehrere Kategorien unterteilen, die wir im Folgenden näher erläutern:

Betriebskosten

Hierzu zählen alle Kosten, die für die laufende Bewirtschaftung einer Immobilie notwendig sind. Dazu gehören unter anderem:

• Heizkosten und Warmwasserversorgung
• Kosten für Strom, Müllabfuhr und Strassenreinigung
• Aufwendungen für Hausmeisterdienste und Gebäudereinigung

Diese Kosten werden in der Regel über die Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt und als umlagefähige Betriebskosten bezeichnet.

Instandhaltungskosten

Diese umfassen Ausgaben, die für die Erhaltung der Immobilie in einem nutzbaren Zustand erforderlich sind. Beispiele hierfür sind:

• Reparaturen am Dach, an Fenstern oder an der Heizungsanlage
• Regelmässige Wartung von technischen Anlagen

Die Instandhaltungskosten werden nicht auf den Mieter umgelegt und müssen vom Eigentümer getragen werden. Bei Stockwerkeigentum bedeutet dies: je kleiner die Eigentümergemeinschaft, desto höher der Anteil für jeden Einzelnen.

Verwaltungskosten

Verwaltungskosten sind ebenso ein Teil der gesamten Bewirtschaftungskosten und entstehen durch die Organisation und Verwaltung der Immobilie. Dazu gehören:

• Gebühren für die Hausverwaltung
• Kosten für die Buchhaltung und Nebenkostenabrechnungen

Rückstellungen und Abschreibungen

Für langfristige Renovierungen oder Erneuerungen wird oft ein Teil der Einnahmen als Rücklage gebildet. Abschreibungen sind steuerliche Abzüge, die den Wertverlust einer Immobilie berücksichtigen.

Mietausfallwagnis

Dieses Risiko deckt den finanziellen Verlust ab, der durch nicht gezahlte Mieten oder Leerstand entsteht. Es wird häufig pauschal als bestimmter Prozentsatz der Bruttomieteinnahmen angesetzt.

Diese Bestandteile spielen eine wichtige Rolle bei der finanziellen Planung, für die Bank und für Bewertungsmethoden wie das Ertragswertverfahren (BV festgelegt, Angaben zum Mietausfallwagnis enthält § 29 II.).

Umlagefähige und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

Bewirtschaftungskosten lassen sich in umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten unterteilen. Diese Unterscheidung ist hauptsächlich für die Nebenkostenabrechnung relevant, da sie bestimmt, welche Kosten auf Mieter übertragen werden können.

Umlagefähige Bewirtschaftungskosten als Anteil in Prozent der genutzten Fläche

Umlagefähige Kosten sind jene, die direkt mit der Nutzung der Immobilie durch den Mieter in Verbindung stehen. Sie können im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weitergegeben werden. Beispiele für auf die Mieter umgelegte Bewirtschaftungskosten sind:

• Heiz- und Warmwasserkosten
• Kosten für Müllentsorgung und Strassenreinigung
• Gebühren für Aufzüge und gemeinschaftliche Stromversorgung (z. B. Treppenhausbeleuchtung)
• Gartenpflege und Gebäudereinigung

Diese Positionen müssen klar im Mietvertrag definiert sein, damit sie rechtmässig auf den Mieter umgelegt werden können.

Nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten

Nicht umlagefähige Kosten sind solche, die der Eigentümer selbst tragen muss. Sie beziehen sich in der Regel auf die Instandhaltung und Verwaltung der Immobilie sowie auf Risiken und langfristige Investitionen. Dazu gehören:

• Instandhaltungskosten für Reparaturen und Wartung
• Verwaltungskosten, wie die Gebühren einer Hausverwaltung
• Abschreibungen und Rückstellungen
• Mietausfallwagnis

Diese Kosten sind insbesondere für Eigentümer fremdvermieteter Immobilien wichtig, da sie die Rentabilität direkt beeinflussen und nicht als Prozent der Nettokaltmiete weitergegeben werden können.

Rechtliche Grundlage in der Schweiz

In der Schweiz gibt es klare gesetzliche Regelungen, welche Kosten umlagefähig sind und welche nicht. Diese Regelungen basieren auf dem Mietrecht (OR) und müssen im Mietvertrag transparent und nicht nur in einem kurzen Hinweis dargestellt werden.

Bewirtschaftungskosten und Betriebskosten: Unterschiede und Gemeinsamkeiten

Obwohl die Begriffe Bewirtschaftungskosten und Betriebskosten häufig synonym verwendet werden, gibt es wesentliche Unterschiede, die vor allem für Eigentümer und Vermieter wichtig sind. Beide Konzepte spielen eine wichtige Rolle bei der Verwaltung und finanziellen Planung von Immobilien.

Gemeinsamkeiten

• Laufende Kosten: Beide umfassen regelmässig anfallende Ausgaben, die für den Betrieb und Erhalt einer Immobilie notwendig sind.
• Relevanz für Mieter: Betriebskosten sind ein Bestandteil der Bewirtschaftungskosten und werden in der Regel über die Nebenkostenabrechnung an die Mieter weitergegeben.

Unterschiede

1. Umfang der Kosten:
   
   • Betriebskosten sind ein Teil der Bewirtschaftungskosten und umfassen ausschliesslich umlagefähige Ausgaben wie Heizkosten, Müllabfuhr oder Gebäudereinigung.
   • Bewirtschaftungskosten decken hingegen alle laufenden Kosten ab, einschliesslich nicht umlagefähiger Posten wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.
2. Verantwortung:
   
   • Betriebskosten betreffen vor allem den Mieter, da sie hier als Nebenkosten ausgewiesen werden.
   • Bewirtschaftungskosten sind primär eine Aufgabe des Eigentümers, insbesondere nicht umlagefähige Anteile wie die Verwaltung und Rücklagen.
3. Langfristige Ausgaben:
   
   • Betriebskosten beziehen sich ausschliesslich auf aktuelle und kurzfristige Ausgaben.
   • Bewirtschaftungskosten umfassen auch langfristige Posten wie Rückstellungen oder Abschreibungen.

Beispiele zur Verdeutlichung

Bedeutung für Eigentümer und Vermieter

Für Vermieter ist es wichtig, beide Kostenarten genau zu unterscheiden. Eine klare Trennung erleichtert die Erstellung der Nebenkostenabrechnung und vermeidet Konflikte mit Mietern. Eigentümer profitieren von einer detaillierten Aufschlüsselung, mit der sie die Rentabilität ihrer Immobilie genau bewerten können.

Berechnung von Bewirtschaftungskosten

Die Berechnung der Höhe der Bewirtschaftungskosten ist ein zentraler Aspekt der Immobilienbewertung und spielt eine wichtige Rolle bei der Bestimmung der Rentabilität und langfristigen Wirtschaftlichkeit einer Immobilie. Je nach Verwendungszweck und Bewertungsmethode kommen unterschiedliche Ansätze zum Einsatz.

Prozentsätze und Richtwerte

Ein häufig genutztes Verfahren für die Berechnung der Höhe der Bewirtschaftungskosten ist die Anwendung von Prozentsätzen auf die Bruttomieteinnahmen. Dieser Ansatz bietet eine schnelle und einfache Möglichkeit, die laufenden Kosten zu schätzen:

• Für Wohnimmobilien beträgt der Prozentsatz der Bewirtschaftungskosten in der Regel zwischen 20 % und 30 % der Bruttomieteinnahmen.
• Bei Gewerbeimmobilien können die Bewirtschaftungskosten aufgrund höherer Verwaltungs- und Instandhaltungsaufwände auch über diesem Bereich liegen.

Nutzung des Ertragswertverfahrens 

Das Ertragswertverfahren ist eine häufig angewandte Methode zur Bewertung von Immobilien, insbesondere bei Renditeobjekten. Hierbei spielen die Bewirtschaftungskosten eine wesentliche Rolle:

1. Ansatz der Bewirtschaftungskosten:
   Im Ertragswertverfahren werden die jährlichen Bewirtschaftungskosten von den Bruttomieteinnahmen abgezogen, um die Reinerträge zu ermitteln.
2. Differenzierung der Kosten:
   Es wird zwischen festen (z. B. Verwaltungskosten) und variablen (z. B. Heizkosten) Bewirtschaftungskosten unterschieden. Diese werden auf Basis von Erfahrungswerten oder individuellen Berechnungen angesetzt.
3. Bewertung von Mietausfällen:
   Zusätzlich wird ein Mietausfallwagnis berücksichtigt, das als pauschaler Prozentsatz der Mieteinnahmen angesetzt wird (oft ca. 2–5 %).

Praktisches Beispiel zur Berechnung

Nehmen wir an, eine vermietete Wohnimmobilie erzielt jährliche Bruttomieteinnahmen von CHF 100'000. Die Bewirtschaftungskosten werden wie folgt berechnet:

• Betriebskosten: 15 % der Einnahmen = CHF 15'000
• Verwaltungskosten: 5 % der Einnahmen = CHF 5'000
• Instandhaltungskosten: 7 % der Einnahmen = CHF 7'000
• Mietausfallwagnis: 3 % der Einnahmen = CHF 3'000
  Gesamtkosten: CHF 30'000

Die jährlichen Reinerträge belaufen sich damit auf CHF 70'000.

Nutzung von Rechnern und Software für die Berechnung der Bewirtschaftungskosten 2024, 2025 ff.

Zur Unterstützung bei der Kalkulation gibt es spezialisierte Bewirtschaftungskosten-Rechner. Sie helfen Immobilienbesitzern und Investoren, die Kosten realistisch einzuschätzen. Diese Tools berücksichtigen individuelle Parameter wie den Immobilientyp, die Anzahl der Wohneinheiten und die Art der Nutzung.

Eine präzise Berechnung der Bewirtschaftungskosten ist besonders wichtig, um eine Immobilie wirtschaftlich erfolgreich zu bewirtschaften und fundierte Investitionsentscheidungen zu treffen.