2021 war ein Rekordjahr: Immobilienpreise stiegen stark an (+7,8 % Häuser, +6,2 % Wohnungen).
Preisanstieg hält an, schwächt sich aber ab: Auch Ende 2021 weiterhin Zuwächse, jedoch mit geringerem Tempo.
Starke Nachfrage ausserhalb der Städte: Ländliche Regionen und Agglomerationsrandlagen holen gegenüber den Zentren deutlich auf.
Homeoffice als Preistreiber: Mehr Wohnfläche und Lebensqualität gewinnen an Bedeutung.
Tourismusregionen profitieren besonders: Alpenkantone verzeichnen überdurchschnittliche Preissteigerungen.
Angebotsknappheit bleibt bestehen: Neubautätigkeit reicht nicht aus, um die Nachfrage zu decken.
Tiefzinsumfeld stützt die Nachfrage: Auch 2022 wird mit weiter steigenden Preisen gerechnet – jedoch moderater.
2021: die Entwicklung in den fünfzehn grössten Agglomerationen
2021 zeigte einen geradezu historischen Preisanstieg: +7,8% für Häuser und +6,2% für Wohnungen in nur einem Jahr. Und auch wenn das vierte Quartal eine leichte Abschwächung aufweist, steigen die Preise nach wie vor um 0,5%. Im Jahr 2022 wird der Preisanstieg voraussichtlich weitergehen, unwahrscheinlich ist jedoch, dass er das Jahreswachstum der letzten 12 Monate erreichen wird.
Käufer suchen mehr Wohn- und Lebensraum und sind dafür bereit, sich von den Stadtzentren zu entfernen. Dieser Trend bestätigte sich auch lange nach dem Ausbruch der Pandemie: Das Homeoffice erhöhte die Attraktivität der ländlichen Gebiete und Tourismusregionen. Diese Entwicklung widerspiegelt sich in den Zahlen: Die Preise stiegen in ländlichen Gebieten im Vergleich zu den Ballungsräumen im gleichen Tempo oder sogar schneller.
Erstes Beispiel: Im Grossraum Zürich stiegen die Hauspreise in den Kantonen Aargau (+9.8%), Thurgau (+9.8%) und Solothurn (+8.4%) über ein Jahr gesehen im gleichen Tempo wie in Zürich selbst (+9.5%). Im Vergleich mit der Zeit vor der Pandemie stiegen die Preise von 2017 bis 2019 in Zürich (+15%) um 25% bis 50% schneller als in den drei angrenzenden Kantone (Thurgau +12%, Solothurn +11%, Aargau +10%). Siehe Grafik unten.
Auch der Fall Bern ist ein gutes Beispiel für diese Dynamik: Die Wohnungspreise im Kanton stiegen um +7.6% gegenüber nur +5.5% in der Stadt. Zum Vergleich: Im Zeitraum 2017-2019 war der Trend noch umgekehrt, die Preise in der Stadt (+7.1%) wuchsen im Vergleich zum Kanton (+5.6%) deutlich schneller. Wenn auch weniger ausgeprägt, ist das gleiche Phänomen in Basel und Lausanne/Waadt zu beobachten.
Die Preise für Einfamilienhäuser sind in den letzten 24 Monaten in die Höhe geschnellt. Der Grund dafür ist eine ungebrochene Nachfrage und ein in Agglomerationsnähe nicht wachsender Bestand. Dies führt die Käufer dazu auch weiter entfernte Gemeinden in Betracht zu ziehen. Insgesamt sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren deutlich schneller gestiegen (+35%) als die Löhne (+7%).
Wie wir in unserer Studie zu den Immobilienpreisen in Skigebieten veranschaulicht haben, hat sich die Attraktivität der Berge und des heimischen Tourismus in den letzten 12 Monaten verzehnfacht. Unter den Top 5 der höchsten Preisanstiege auf kantonaler Ebene befinden sich drei Alpenkantone: Glarus (+13,6%), Graubünden (+12,8%) und Nidwalden (+12,3%).
Im Wallis sind die Preise nach mehreren schwachen Jahren wieder gestiegen (Häuser +5.6%, Wohnungen +4.8%).
Im Tessin übertrafen die Preise nach mehreren Jahren des Einbruchs zum ersten Mal die 2017 erzielten Werte.
Der Wunsch der Käufer, einen Zweit- oder sogar Erstwohnsitz in den Bergen zu haben, kommt allen alpinen Tourismusregionen zugute. Die preiswerteren Orte verzeichnen zudem seit 2019 einen vergleichbaren Preisanstieg wie die gehobenen Orte (+13,8 % gegenüber 14,1 %).
Im Jahr 2021 traf die sehr hohe Nachfrage auf einen signifikanten Mangel an Angebot. Historisch niedrige Zinssätze sowie die durch die Pandemie bedingte Verhaltensänderung veranlassten Kaufinteressenten, ihre Pläne zu beschleunigen. Um diese umzusetzen, wichen immer mehr Suchende auf abgelegene und traditionell touristische Regionen aus, was die Preise im ganzen Land in die Höhe trieb.
Während die angekündigte Inflation in den Nachbarländern bei fast 5% liegt, prognostiziert die SNB für die Schweiz nur 1%. Diese Situation, zusammen mit dem starken Franken, lässt vermuten, dass die Zentralbank den Leitzins in naher Zukunft nicht erhöhen wird; dies wurde im Dezember letzten Jahres auch so verkündet. Vor diesem Hintergrund erwarten wir, dass die Nachfrage auch 2022 sehr stark bleiben wird.
Gemäss Wirtschaftsprognosen wird sich der Bau neuer Wohnungen in der Schweiz in den nächsten drei Jahren zudem nicht beschleunigen. Der Bestand an zum Verkauf stehenden Liegenschaften sollte daher in naher Zukunft nicht zunehmen, was den Preisdruck verschärfen dürfte.
Schliesslich haben globale Herausforderungen, die sich auf die Lieferketten auswirken, zu einem starken Anstieg der Baupreise geführt. Beispielsweise sind die Preise für Rohstoffe wie Stahl und Holz seit einem Jahr um mehr als 50% bzw. 20% gestiegen.
Abschliessend lässt sich feststellen, dass die Pandemie wieder einmal bewiesen hat, dass sich Käufer und Investoren in Krisenzeiten auf immobile Anlagen besinnen. Trotz der, im derzeitigen Klima schwer vorhersehbaren, makroökonomischen und politischen Lage dürften die Preise in den nächsten 12 Monaten weiter steigen.
Der Immobilienmarkt in der Schweiz hat 2021 eine aussergewöhnliche Dynamik gezeigt. Getrieben von tiefen Zinsen, veränderten Wohnbedürfnissen und einem knappen Angebot sind die Preise landesweit stark gestiegen – besonders ausserhalb der klassischen Zentren und in Tourismusregionen.
Für 2022 spricht vieles für eine Fortsetzung dieses Trends, wenn auch mit etwas geringerer Geschwindigkeit. Solange das Angebot begrenzt bleibt und das Zinsumfeld stabil ist, dürften Immobilien weiterhin eine gefragte und wertstabile Anlage bleiben.
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