2021 : l’evoluzione nelle quindici città principali
Nel 2021, l'aumento dei prezzi è stato storico : +7,8% per le case e +6,2% per gli appartamenti in appena un anno. Anche se il IV trimestre segna un leggero rallentamento, i prezzi sono ancora in aumento dello 0,5%. Nel 2022 l'aumento dei prezzi dovrebbe continuare, ma è poco probabile che raggiunga il tasso di crescita annuale osservato questi ultimi 12 mesi.
Un forte incremento dei prezzi fuori città
Gli acquirenti vogliono vivere in spazi più grandi e sono disposti ad allontanarsi dai centri urbani. Questa tendenza è stata confermata qualche tempo dopo l'arrivo della pandemia : l'home working ha reso più attraenti le campagne e le zone turistiche. Questo si conferma nelle cifre delle zone rurali dove i prezzi sono aumentati allo stesso ritmo, o anche più velocemente, delle zone urbane.
Per esempio in un anno, nella regione di Zurigo, nei cantoni di Argovia (+9,8%), Turgovia (+9,8%) e Soletta (+8,4%) i prezzi delle case hanno subito lo stesso tasso di crescita di Zurigo (+9,5%). Se lo confrontiamo con il periodo pre-pandemico dal 2016 al 2019, i prezzi a Zurigo (+15%) sono cresciuti dal 25% al 50% più velocemente di questi tre cantoni vicini (Turgovia +12%, Soletta +11%, Argovia +10%). Come dimostra il grafico qui sotto.
Il caso di Berna illustra chiaramente questa dinamica : i prezzi degli appartamenti nel cantone sono aumentati del +7,6% rispetto al +5,5% della città. Se messo a paragone il periodo 2016-2019 la tendenza era opposta : i prezzi in città (+7,1%) erano aumentati fortemente rispetto al cantone (+5,6%). Anche se meno evidente lo stesso fenomeno può essere osservato a Basilea e Losanna.
Negli ultimi 24 mesi i prezzi delle case unifamiliari sono impennati e questo è dimostrato. Lo spiega una domanda che non si indebolisce ed una giacenza di proprietà che non aumenta in prossimità delle città. Questo fenomeno costringe gli acquirenti a considerare i comuni più lontani. Nel complesso, i prezzi degli immobili sono aumentati molto più velocemente (+35%) rispetto ai salari (+7%) negli ultimi 10 anni.
A beneficiare degli aumenti troviamo le regioni turistiche
Come dimostrato dal nostro studio sugli immobili delle stazioni sciistiche, l'attrattiva delle montagne e del turismo interno ha subito un notevole aumento dei prezzi negli ultimi 12 mesi. Nella top five dei maggiori aumenti a livello cantonale ci sono tre cantoni alpini : Glarus (+13,6%), i Grisoni (+12,8%) e Nidwaldner (+12,3%).
In Valais, osserviamo un aumento dei prezzi dopo anni di stabilità (case +5,6%, appartamenti +4,8%).
In Ticino invece dopo anni di contrazione, stiamo superando per la prima volta i prezzi raggiunti nel 2017.
Il desiderio dei compratori di possedere una seconda casa o anche una residenza primaria in montagna va a beneficio di tutte le regioni turistiche alpine. Le località più abbordabili hanno un aumento dei prezzi paragonabile a quello delle località di lusso dal 2019 (+13,8% contro il 14,1%).
En 2022, les prix devraient continuer de progresser à un rythme moins Nel 2022 i prezzi dovrebbero continuare ad aumentare ma non allo stesso ritmo
Nel 2021, la forte domanda ha incontrato una significativa carenza di offerta. I tassi di interesse storicamente bassi ed il cambiamento di abitudini dovuto alla pandemia hanno portato i compratori ad accelerare i loro progetti. I compratori si sono quindi riversati nelle zone più remote e turistiche, portando ad un aumento dei prezzi in tutto il paese.
Mentre l'inflazione nei paesi limitrofi è prossima al 5%, la BNS segnala solo l'1% in Svizzera. Questa situazione, combinata a quella del potere del franco svizzero, ci suggerisce che il tasso di riferimento non sarà alzato presto dalla banca centrale come annunciato lo scorso dicembre. Pertanto, in questa condizione, crediamo che la domanda rimanga forte nel 2022.
Allo stesso tempo, la crescita di nuove costruzioni in Svizzera non dovrebbe accelerare nei prossimi tre anni secondo le previsioni degli economisti.
La disponibilità di abitazioni in vendita non dovrebbe quindi aumentare nel futuro prossimo aggravandone i prezzi.
Infine, i problemi globali che riguardano le catene di approvvigionamento hanno portato a un forte aumento dei prezzi delle costruzioni. Per esempio, materie prime come l'acciaio e il legno hanno visto i loro prezzi aumentare rispettivamente del 50% e del 20% nell'ultimo anno.
La pandemia ci ha dimostrato, ancora una volta, che in tempi di crisi acquirenti ed investitori convergono alla pietra e nonostante la situazione sia difficile da prevedere, nel clima attuale i prezzi dovrebbero continuare a salire nei prossimi 12 mesi.
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